Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ: Thể chế hóa đầy đủ chủ trương của Đảng và Nhà nước về kinh doanh bất động sản

Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu nên nếu không xác định đúng các định hướng lớn, không "thông" về mặt quan điểm, cấu trúc, nội dung, định hướng lớn thì khó mà "xuôi chèo mát mái" được.

Tôi đề nghị Ban soạn thảo và cơ quan chủ trì thẩm tra tiếp tục rà soát, nghiên cứu để thể chế hóa đầy đủ các chủ trương của Đảng và Nhà nước về kinh doanh bất động sản.

Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ phát biểu. Ảnh: Lâm Hiển

Ví dụ, văn kiện Đại hội XIII của Đảng có nêu: phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản. Tức là có hai vế: vừa phát triển lại vừa phải quản lý chặt chẽ, mà quản lý chặt chẽ cũng là để phát triển bền vững. Giải quyết hai yếu tố này trong dự án luật này như thế nào? Chỗ nào là kiến tạo để phát triển thị trường bất động sản, chỗ nào phải quản lý chặt chẽ để phát triển bền vững? Bởi vì lĩnh vực này rủi ro rất lớn, vốn đầu tư lớn với giá trị cao, rất nhạy cảm. Chúng ta hay nói "bong bóng bất động sản", vừa có yếu tố kinh tế thực nhưng yếu tố đầu cơ đầu rất lớn và còn liên quan đến thị trường vốn, thị trường tiền tệ, tín dụng nữa. Cho nên, giữa yếu tố phát triển nhanh và yếu tố quản lý chặt chẽ phải thể hiện trong dự thảo Luật như thế nào?

Hay Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng cũng đề cập vấn đề cơ cấu lại thị trường bất động sản, đất đai, tài nguyên để đất đai, tài nguyên được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả. Dự án Luật này có một chỗ điều tiết mà lại không đúng câu chuyện cơ cấu lại thị trường. Vấn đề lớn nhất đối với thị trường bất động sản là quy hoạch và kế hoạch. Liên quan đến kế hoạch sử dụng đất, phát triển các dự án, cơ cấu lại thị trường này. Cái chúng ta thiếu nhất là trục quy hoạch theo thời gian.

Chúng ta quy hoạch theo lãnh thổ, tức là vùng này là nhà ở, làm bất động sản và đô thị…trong cùng một thời gian mà tung ra quá nhiều dự án thì chắc chắn cung sẽ vượt cầu, mà cung vượt cầu thì chắc chắn sẽ có nhiều bất động sản không bán được, và ngược lại, nếu khan hiếm nguồn cung thì giá sẽ tăng lên.

Cho nên, tái cấu trúc ở đây là tái cấu trúc cả về thị trường, doanh nghiệp, sản phẩm và xuất phát chính vẫn là quy hoạch và kế hoạch. Tôi thấy bóng dáng trong này rất yếu. Thị trường có quy luật phát triển của nó. Mình không phải là người đi điều tiết thị trường như là điều tiết sản phẩm thiết yếu mà là điều tiết từ xa, từ sớm. Đó là tư tưởng trong văn kiện Đại hội XIII của Đảng thì chúng ta thể chế hóa như thế nào?

Hay Nghị quyết số 18-NQ/TW của Trung ương về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" có nêu tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản. Như vậy là tăng cường việc thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt thôi, chứ không phải 100% phải thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt. Nếu mà được 100% không dùng tiền mặt thì tốt quá, nhưng có khả thi không?

Cũng không ai nói là 100% phải lên sàn giao dịch. Anh chỉ có thể quy định thiết chế về sàn giao dịch, địa vị pháp lý, điều kiện thành lập, cơ chế hoạt động của sàn giao dịch... Còn tôi là người mua, tôi có chọn tham gia hay không là việc của tôi, tôi tham gia sàn này hay sàn kia là quyền của tôi. Vấn đề là tăng cường thanh toán không dùng tiền mặt thì lại không thấy điều tiết trong dự án Luật này, mà lại quy định bắt buộc phải giao dịch thông qua sàn, phải lên sàn. Mình cứ lúc thế này, lúc thế kia thì rất khó cho thị trường.

Nghị quyết 18-NQ/TW cũng có nói xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin về đất đai. Vậy trong dự thảo Luật này đã quy định gì chưa? Luật Đất đai quy định hay Luật Kinh doanh bất động sản quy định, hay cả hai Luật cùng quy định? Bây giờ người dân đi mua bất động sản toàn thấy tin nhắn rác hoặc là cuộc gọi, thông tin không có hoặc thiếu minh bạch. Đó mới là cái chính.

Nghị quyết số 18-NQ/TW cũng nói là có cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững. Rà soát lại toàn bộ dự thảo Luật này đã bảo đảm đủ cơ chế để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững chưa? Tôi đề nghị, cần tiếp tục rà soát, thể chế hóa đúng tư tưởng, tinh thần này.

Đã nói đến Luật Kinh doanh bất động sản tức là luật này điều chỉnh đến thị trường bất động sản. Mà đã nói thị trường thì nôm na có mấy thứ: một là, sân chơi; hai là, người chơi và ba là, luật chơi. Vậy bây giờ người chơi năng lực như thế nào để khắc phục tình trạng có thể xảy ra hoặc đã từng xảy ra là “nhà nhà đi kinh doanh bất động sản, người người đi kinh doanh bất động sản, công ty nào cũng đi kinh doanh bất động sản”? Dự thảo Luật viện dẫn một chương liên quan đến điều kiện kinh doanh bất động sản nhưng toàn là định tính, không định lượng được là năng lực tài chính, các năng lực khác của nhà đầu tư như thế nào. Dự thảo Luật hầu như không có quy định ràng buộc là những ai được tham gia thị trường này, do đó, cần rà soát lại để làm cho kỹ.

Ảnh: Lâm Hiển

Đã là thị trường thì phải quản lý hàng hóa trên thị trường đó như thế nào? Bán cái gì và mua cái gì. Như vậy, quan trọng nhất vai trò của Nhà nước là "đạo diễn" để hàng hóa có chất lượng, không có hàng giả, hàng nhái, hàng kém chất lượng; còn người mua thì càng nhiều càng tốt. Vậy luật này có đặt ra vấn đề người nào mua hai bất động sản trở lên là đánh thuế không? Giống như vừa rồi một số nơi đã đề xuất. Chưa đánh giá tác động mà đã nói là bây giờ ai có một nhà rồi, nếu mua thêm cái nhà nữa thì đánh thuế cao hơn. Luật này quy định hay là luật nào quy định câu chuyện này? Tại sao lại đi quản người mua? Tránh trường hợp đáng lẽ phải quản lý chất lượng hàng hóa đưa ra bán, có đảm bảo điều kiện, tiêu chuẩn hay không thì lại đi quản người mua. Tư duy như thế có vẻ không thuận lắm. Cách tiếp cận đó cũng phải nghiên cứu kỹ. Quản lý là phải quản cái gốc, quản sản phẩm có đáp ứng tiêu chuẩn, chất lượng không chứ không phải là quản người mua. Người mua thì tất nhiên là phải có luật chơi chứ không phải tùy tiện nhưng trọng tâm là quản lý chủ thể tham gia thị trường và cả hàng bán trên thị trường.

Hiện nay có những dự án người ta đã bán được hàng rồi nhưng tiền hàng bao nhiêu ngoài ngân hàng bị phong tỏa hết, không giải ngân được vì chưa đóng tiền sử dụng đất. Hỏi tại sao chưa đóng tiền sử dụng đất thì nói là vì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa tính tiền để người ta đóng. Thế khi nào thì được bán hàng này ra? Phải chăng luật này phải quy định rất kỹ? Tránh trường hợp người ta bán rồi, bao nhiêu nghìn người mua nhà rồi, nộp tiền rồi, tiền vào ngân hàng rồi nhưng bị phong tỏa không được sử dụng. Nên chăng là phải tổng kết những vướng mắc hiện nay để đưa ra những quy định, những điều kiện để chúng ta quản lý chặt chẽ thị trường, kể cả sân chơi, người chơi và luật chơi để vừa tháo gỡ những vướng mắc trước mắt vừa tháo gỡ cả về lâu dài và đừng "đẻ" những vướng mắc khác.

Cũng phải tạo điều kiện thuận lợi cho người mua và người bán. Bây giờ các doanh nghiệp phản ánh một dự án kinh doanh bất động sản bình thường cũng mất hai năm mới khởi động được thì toàn bộ chi phí trong hai năm đó là dồn cho người mua hết, kể cả nếu có bảo lãnh nữa thì cũng người mua phải chịu. Tôi tán thành ý kiến các đồng chí nói đã bảo lãnh cho thì anh phải có trách nhiệm chứ anh chỉ ngồi không đấy, hưởng 2% mà lại không có trách nhiệm gì thì làm sao gọi là bảo lãnh?

Người bán cũng phải thuận lợi cho người ta, chứ không thể "đẻ" thêm ra thủ tục. Những gì mà Bộ luật Dân sự quy định rồi thì thôi. Cái gì thực sự đặc thù của lĩnh vực này thì quy định, chứ cứ "đẻ" ra rồi vừa phải theo luật này, vừa theo luật kia thì rất là khó. Mục tiêu là phải tạo thuận lợi cho thị trường phát triển minh bạch, công khai. Tôi có cảm giác là ta chưa đi theo tư duy này rạch ròi, có nhưng chưa nhất quán lắm.

Vấn đề nữa là phạm vi điều chỉnh và bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ giữa luật này với hệ thống pháp luật. Luật này liên quan đến rất nhiều Luật như: Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Tiếp cận thông tin, Luật Công chứng… Luật Nhà ở hiện đang sửa đổi, Luật Đất đai cũng đang sửa đổi. Tôi đề nghị tiếp tục rà soát và xử lý căn bản vấn đề này. Muốn thị trường tốt thì đây là cơ hội rất lớn, phải tập trung tinh thần, lực lượng để làm, lấy ý kiến đóng góp để làm. Ví dụ, hoạt động kinh doanh bất động sản trong dự thảo Luật định nghĩa là gồm có đầu tư, xây dựng bất động sản để kinh doanh, có nghĩa là bao gồm để bán, để chuyển nhượng, để cho thuê… thì hoạt động này hoàn toàn là vấn đề liên quan đến xây dựng. Phải chăng là chuyển cho Luật Xây dựng quy định? Phạm vi điều chỉnh của Luật Xây dựng tách khỏi phạm vi điều chỉnh của dự án luật này đi, hoạt động đầu tư xây dựng không đề cập ở đây nữa. Cái gì đặc thù của hoạt động bất động sản này thì quy định còn không thì theo luật kia, tránh tình trạng vừa phải tuân thủ luật này lại vừa phải tuân thủ luật kia. Kinh doanh bất động sản chỉ còn là mua bán, nhận chuyển nhượng, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại rồi thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản thôi. Kinh doanh thì phải sinh lợi. Phải rà soát lại vấn đề này cho rạch ròi. Tới đây Luật Nhà ở cũng vậy, phải chăng chỉ quy định về các chính sách phát triển nhà ở, những vấn đề về xây dựng nhà ở có tính đặc thù mà Luật Xây dựng chưa điều chỉnh hết được. Đây là dịp để chúng ta rà soát lại chứ không phải cứ đụng đâu, thấy vướng đâu thì sửa đấy.

Một vấn đề nữa là chúng ta sửa đổi nhiều nội dung lớn nên điều khoản chuyển tiếp phải rà rất kỹ, nếu không sẽ tạo ra tắc nghẽn, "dở khóc dở cười".

* Đầu đề do Báo Đại biểu Nhân dân đặt

Thanh Chi lược ghi