Chuyên gia bày cách tháo điểm nghẽn nguồn vốn và pháp lý cho thị trường bất động sản

Vốn tắc nghẽn, luật chồng chéo, cung giảm, giá tăng

Nhắc đến thị trường bất động sản, có thể thấy “đói vốn” là một cản trở lớn. Dù nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản từ tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp đã được nới zoom, nhưng chừng đó vẫn chưa thể tạo đột phá.

Thị trường bất động sản đang phải chịu cảnh "đói vốn". Ảnh minh họa: VGP

Ngoài ra thị trường còn chịu tác động tiêu cực từ tiến độ giải ngân vốn đầu tư công chậm, khi mới chỉ đạt 25,68% kế hoạch năm sau 6 tháng đầu năm 2022.

Bất động sản còn chịu ảnh hưởng bởi hệ thống luật chồng chéo, xung đột. Như PGS.TS Trần Đình Thiên chia sẻ tại Diễn đàn "Tháo gỡ điểm nghẽn về chính sách và nguồn vốn để nâng cao hiệu quả thị trường bất động sản" ngày 13/9, hệ thống luận pháp bao giờ cũng chậm hơn, trong khi đó cuộc sống lại biến đổi rất nhanh. Ông lấy ví dụ luật đất đai được sửa đổi nhiều nhất, 7-8 năm sửa một lần nhưng sửa không được.

Chúng ta có một rừng luật cho nên cần phải giải quyết bằng luật rừng.

PGS. TS Trần Đình Thiên chia sẻ về hệ thống luật liên quan đến bất động sản

Khó khăn chồng chất khó khăn, đặc biệt là việc thiếu vốn đã khiến nguồn cung giảm mạnh ở tất cả các phân khúc. Tính trong 6 tháng đầu năm chỉ có khoảng 12.000 nhà ở thương mại được hoàn thành. Tính riêng Quý I chỉ có thêm 39 dự án nhà ở thương mại mới được chấp thuận đầu tư. 56 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai.

Nguồn cung hạn chế trong nhiều năm trong khi nhu cầu không giảm nên giá bất động sản tăng cao trên mọi phân khúc. Thêm vào đó tâm lý lo ngại lạm phát càng thúc đẩy giới đầu tư tích trữ bất động sản.

Cụ thể, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5 –7%, đạt mức từ 25 đến 50 triệu đồng/1 m2, thậm chí có dự án đạt mức giá trên 100 triệu/m2. Giá nhà ở riêng lẻ trong dự án cũng tăng trung bình 15-20%. Giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020.

Đa dạng nguồn vốn, xây dựng luật cơ bản

Theo TS. Cấn Văn Lực, hiện nay, nhu cầu vốn là khó khăn chung, trong khi đó bất động sản lại bị đánh giá là tiềm ẩn nhiều rủi ro, nên các tổ chức tín dụng cũng thận trọng hơn trong giải ngân. Tuy nhiên, cần phân định rõ hơn về rủi ro này, tức là chia rủi ro theo phân khúc bất động sản.

Ông Lực cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch không nên trông chờ tín dụng ngân hàng, vì rủi ro hơn phân khúc khác, pháp lý lại chưa tốt. Hơn nữa thông thường các nước khác, phân khúc này huy động vốn từ nhà đầu tư và quỹ đầu tư trong và ngoài nước để họ đẩy mạnh đầu tư vào Việt Nam trong bối cảnh dòng vốn từ tín dụng của chúng ta đang chặt chẽ hơn so với các năm trước.

Thực tế, đầu tư nước ngoài vào bất động sản thời gian qua tốt, chiếm khoảng gần 3 tỉ USD, giải ngân 1 tỉ USD, chiếm 10% tổng FDI giải ngân.

Ngoài ra, TS Cấn Văn Lực cũng cung cấp thêm một số lựa chọn kênh huy động vốn khác như trái phiếu doanh nghiệp, cổ phiếu với doanh nghiệp bất động sản niêm yết, từ các quỹ đầu tư nước ngoài, ví dụ cả từ vốn tham gia dự án đầu tư công.

Doanh nghiệp Việt Nam nên mạnh dạn để huy động vốn từ các kênh khác ngoài kênh vốn từ các ngân hàng.

TS Cấn Văn Lực , Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV

Với góc nhìn của doanh nghiệp, ông Vũ Văn Thành - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Tập đoàn VNGroup khẳng định nguồn vốn từ ngân hàng rất quan trọng đối với doanh nghiệp; là bộ khung nâng đỡ cho các dự án của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, doanh nghiệp hoàn toàn có thể huy động nguồn vốn từ nhiều kênh khác, trong đó có nguồn từ các tổ chức tài chính nước ngoài. Nhưng việc này không dễ dàng do điều kiện huy động vốn từ các tổ chức này rất khó khắt khe do liên quan đến các thủ tục pháp luật… Vì vậy, ngân hàng vẫn đóng vai trò quan trọng đối với doanh nghiệp bất động sản trong vấn đề vốn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng phát hành trái phiếu là công cụ quan trọng có tác dụng với doanh nghiệp. Tuy nhiên, hiện nay các hoạt động phát hành trái phiếu đang bị trục trặc, hiện hoạt động này đang bị cầm chừng và nhỏ giọt. Một trong các vấn đề chính là quy định pháp luật và niềm tin của thị trường, của nhà đầu thứ cấp tham gia vào trong thị trường này.

Theo ông, cần sớm đẩy nhanh việc sửa các quy định pháp luật về phát hành trái phiếu nhằm tạo niềm tin cho các nhà đầu tư để tiếp tục thúc đẩy hoạt động phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản có hiệu quả, tốt hơn trong tương lai gần.

Về vấn đề tháo gỡ khó khăn trong hệ thống pháp lý, PGS.TS Trần Đình Thiên cho rằng vấn đề cần xử lý với hệ thống luật là làm sao cho không chồng chéo và cần xây dựng luật nền tảng, luật cơ bản. Cụ thể, như Luật đất đai là vấn đề nền tảng, nên muốn giải quyết được việc gì thì cần phải dựa trên nền tảng đó.