Chuyên gia Đại học RMIT 'hiến kế' phát triển nhà ở xã hội

TS Richard Ramsawak, Quyền Chủ nhiệm cấp cao bộ môn Kinh tế, Đại học RMIT Việt Nam

Việt Nam có hơn 260 khu công nghiệp (KCN) và khu chế xuất. Năm 2021, tổng số dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài đạt 1.738 dự án với tổng vốn đăng ký là 1,2 tỷ USD. Hầu hết các nhà phân tích đều đồng ý rằng với những thay đổi địa chính trị hiện nay, đầu tư FDI vào Việt Nam có thể sẽ tiếp tục tăng trong ngắn hạn và trung hạn.

Tuy nhiên, một trong những lo ngại liên quan đến tình hình tiếp tục mở rộng KCN là việc cung cấp nhà ở xã hội cho công nhân làm việc tại các địa điểm này. Những cách tiếp cận truyền thống để giải quyết vấn đề đẩy mạnh nhà ở giá rẻ đang ràng buộc sự phát triển và các yêu cầu cơ sở hạ tầng cần thiết khác với các nhà phát triển và nhà đầu tư KCN.

Mặc dù vậy, sự phối hợp đầy đủ giữa các chủ sở hữu KCN và bên thuê trong việc thực thi yêu cầu này vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều. Trong một số trường hợp, điều kiện cung cấp nhà ở đã có từ trước khi thành lập KCN. Mặt khác, khi tỷ lệ lấp đầy KCN tăng lên và yêu cầu việc làm tiếp tục mở rộng, điều này tạo ra áp lực ngày càng tăng đối với việc cung cấp nhà ở giá rẻ của chính quyền địa phương và các nhà quy hoạch.

Như một bước đi quan trọng nhằm giải quyết bài toán cung ứng nhà ở xã hội giá rẻ, mới đây, Bộ Xây dựng đã trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 -2030” (đáp ứng khoảng 85% nhu cầu).

Vẫn còn câu hỏi liên quan đến việc làm thế nào để đề án này có thể được thực hiện đầy đủ nhằm giải quyết vấn đề đang gia tăng và cung cấp sự hỗ trợ cho những người lao động bị ảnh hưởng trực tiếp và chính quyền địa phương vốn thường xuyên phải chịu trách nhiệm giải quyết cuộc khủng hoảng này.

Một báo cáo gần đây do Bộ Kế hoạch và Đầu tư và Cơ quan Hợp tác Quốc tế Nhật Bản hoàn thành đã đem đến một số ý kiến quan trọng và rất giá trị.

Về thiết kế, để đảm bảo sử dụng và duy trì mức độ lấp đầy, cần phải bố trí các khu nhà ở mới gần các KCN và khu dân cư hiện có, với khả năng tiếp cận đầy đủ các tiện nghi chính như trường học, cơ sở thể thao và các tuyến đường giao thông huyết mạch.

Trong thiết kế, cũng cần xem xét cách các cơ sở hạ tầng đô thị quan trọng được tích hợp và chia sẻ với cộng đồng cư dân địa phương. Cần đảm bảo rằng các thông số kỹ thuật pháp lý của các yếu tố thiết kế được tuân thủ trong các vấn đề như kích thước tối thiểu của ngôi nhà, kích thước phòng, khả năng chiếu sáng tự nhiên và thông gió.

Thiết kế có thể mở rộng để đẩy mạnh sự tham gia của nhà đầu tư. Việc thu hút các nhà phát triển lớn vào các dự án nhà ở xã hội có thể là một thách thức. Có thể cân nhắc đến khả năng linh hoạt trong thiết kế với các yêu cầu về diện tích đất đi kèm để hỗ trợ sự tham gia của các nhà phát triển vừa và nhỏ với khả năng đầu tư thấp hơn nhiều.

Cần đảm bảo sự phối hợp tốt hơn giữa khu vực công và khu vực tư nhân. Chính quyền trung ương cần làm rõ và đưa ra các hướng dẫn để chính quyền địa phương tham gia với các nhà phát triển và vận hành khu vực tư nhân, cũng như giữa các cơ quan chính phủ và bên thuê KCN.

Điều này sẽ bao gồm việc đảm bảo sự đồng thuận trong việc xây dựng nhà ở xã hội và các khu vực đang phát triển gần KCN, đồng thời cung cấp khả năng quản lý tòa nhà và cơ sở vật chất sau xây dựng một cách đầy đủ.

Làm thế nào để công nhân KCN tiếp cận được nhà ở xã hội giá rẻ vẫn là một thách thức chính đối với các dự án nhà ở xã hội. Có thể xem xét đến việc cải thiện mô hình kinh doanh. Các chi nhánh địa phương của tổ chức nhà ở công cộng có thể tăng cường hỗ trợ chủ sở hữu nhà ở trong việc sàng lọc cư dân tiềm năng, quản lý tòa nhà và hợp đồng cho thuê.

Mặt khác, tiền thuê phải thực sự phù hợp với tiền lương của người lao động, cũng như các khoản trợ cấp địa phương có thể cung cấp khoản chênh lệch để đền bù cho chủ sở hữu khi xảy ra sự chênh lệch giá so với giá thị trường.

Cuối cùng, có thể nên thành lập các trung tâm thông tin hoặc nhà cho thuê phi tập trung để hỗ trợ lấp đầy nhà trống kịp thời và cập nhật thông tin về giá.

Nhà ở xã hội giá rẻ vẫn là một thách thức chính đối với nhiều quốc gia châu Á đang phát triển nhanh chóng như Singapore, Hàn Quốc, Ấn Độ và Trung Quốc. Tuy nhiên, vẫn tồn tại các giải pháp được rút ra từ những bài học trong quá khứ và những cách làm hiệu quả ở các quốc gia khác.

TS Richard Ramsawak