Cơ hội và thách thức đối với thị trường bất động sản trong bối cảnh mới

Những rủi ro, thách thức với nền kinh tế

Tại hội thảo ''Đầu tư bất động sản (BĐS) trong thời kỳ mới'', do Viện Nghiên cứu và đào tạo BĐS cùng Hội Môi giới BĐS Việt Nam vừa tổ chức tại Đà Nẵng, TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia đã chỉ ra những thách thức, rủi ro của nền kinh tế toàn cầu cũng như Việt Nam trong giai đoạn 2022 - 2023.

Theo TS Cấn Văn Lực, kinh tế thế giới phục hồi nhanh trong năm 2021 (+ 6%), giảm đà tăng trưởng năm 2022 (+2,9 - 3,2%) và năm 2023 dự báo tăng trưởng 2,5 - 2,7%, có suy thoái cục bộ. Lạm phát (CPI – chỉ số giá tiêu dùng) tiếp tục tăng mạnh năm 2022 (+8,8%), sau đó hạ nhiệt dần từ năm 2023 (dự báo 6,5%).

TS Cấn Văn Lực phát biểu tại hội thảo. Ảnh: Quang Hải

Trong bối cảnh đó, kinh tế Việt Nam cũng đối diện những rủi ro, thách thức như: Thị trường xuất khẩu và đầu tư bị thu hẹp, tăng chậm lại; du lịch quốc tế phục hồi chậm; lạm phát tăng, mặt bằng lãi suất, tỷ giá còn tăng (cơ bản trong tầm kiểm soát); giải ngân chương trình phục hồi và đầu tư công vẫn chậm; DN còn nhiều khó khăn; nhân sự cũng gặp khó.

Bên cạnh đó, cơ cấu lại DN nhà nước còn gặp nhiều thách thức; nợ xấu tiềm ẩn còn tăng. Đặc biệt, thị trường chứng khoán và BĐS điều chỉnh mạnh, lành mạnh hóa…

Bên cạnh thách thức, chuyên gia Cấn Văn Lực cũng chỉ ra những triển vọng của kinh tế Việt Nam, đó là dịch bệnh được kiểm soát tốt hơn năm 2021; kinh tế phục hồi nhanh, các động lực tăng trưởng phục hồi mạnh hơn (phía cung: Công nghiệp chế biến – chế tạo và dịch vụ phục hồi mạnh mẽ; phía cầu: Xuất khẩu, đầu tư và tiêu dùng phục hồi khá hơn).

Lạm phát cơ bản được kiểm soát; tỷ giá, lãi suất tăng nhưng trong tiên lượng và tầm kiểm soát. Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội 2022 - 2023, đầu tư công được đẩy mạnh. Kinh tế số, kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn được đẩy mạnh. Cơ cấu lại nền kinh tế, hoàn thiện thể chế được thúc đẩy…

Cơ hội, thách thức đối với lĩnh vực BĐS

Đối với lĩnh vực BĐS, chuyên gia Cấn Văn Lực đã chỉ ra bức tranh tương lai với những cơ hội phát triển. Cơ hội đó đến từ việc kinh tế phục hồi khá (dự báo 8% năm 2022 và 6 - 6,5% năm 2023); quy hoạch được quan tâm; đầu tư cơ sở hạ tầng được coi là 1 trong 3 đột phá chiến lược; đầu tư công được thúc đẩy; chiến lược phát triển nhà ở 2021 - 2030; pháp lý đã và đang được tháo gỡ về phát triển thị trường BĐS…

Cùng với đó, đô thị hóa tăng (40% năm 2020, kế hoạch tăng lên 45% năm 2025, 50% năm 2030); chuyển đổi số diễn ra mạnh mẽ; các quỹ REITs (quỹ tín thác đầu tư BĐS) được thành lập; thị hiếu khách hàng thay đổi sau dịch Covid-19.

Bên cạnh thách thức, thị trường BĐS có nhiều cơ hội phát triển trong bối cảnh mới. Ảnh: Quang Hải

Đặc biệt, Chương trình phục hồi, phát triển kinh tế - xã hội 2022 - 2023 với quy mô 350.000 tỷ đồng; đầu tư hạ tầng giao thông được chú trọng cũng là cơ hội cho thị trường BĐS phát triển.

Cùng với cơ hội thì thách thức đối với thị trường BĐS giai đoạn 2022 - 2023 là nguồn cung còn khan hiếm, chưa dồi dào ngay; giá năng lượng, nguyên vật liệu tăng nhanh và còn ở mức cao; Chính phủ chỉ đạo kiểm soát, rà soát thị trường trái phiếu DN; các tổ chức tín dụng kiểm soát, lành mạnh hóa cho vay BĐS kiểm soát đầu tư vào trái phiếu BĐS…

Việc sửa đổi các luật liên quan (đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS, đấu giá tài sản công…) cũng sẽ có tác động nhất định đến thị trường BĐS trong tương lai.

Giải pháp nào cho DN?

Từ những phân tích trên, chuyên gia Cấn Văn Lực đã đưa ra những gợi ý giúp DN vượt qua thách thức, tận dụng tốt cơ hội để phát triển.

Theo đó, DN cần tận dụng tối đa các nguồn hỗ trợ, tiết giảm chi phí, giữ lao động, tăng năng suất kết hợp mô hình 6Rs (Respond: Thích ứng, linh hoạt - Recover: Phục hồi càng nhanh càng tốt - Restructure: Tái cấu trúc - Re-invent: Đổi mới, sáng tạo (gồm cả chuyển đổi số) - Risk management (QLRR) - Resilience: Tăng sức đề kháng).

Đối với DN BĐS, TS Cấn Văn Lực gợi ý cần cơ cấu lại, kiểm soát rủi ro dòng tiền, lãi suất, tỷ giá… Đồng thời chủ động tìm hiểu, tiếp cận chương trình phục hồi; phục hồi xanh, tăng trưởng xanh.

"Ngoài tín dụng, DN BĐS cần lưu tâm, linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác (phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần, phát hành cổ phiếu, từ quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính…); hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết… Song song huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể; quan tâm quản lý rủi ro tài chính" - chuyên gia Cấn Văn Lực đưa ra lời khuyên.

“Bối cảnh 2022 - 2023 sẽ phù hợp với nhóm nhà đầu tư thận trọng do các BĐS bất ổn trong dòng chảy kinh tế chính trị thế giới, hậu Covid-19, chiến tranh, lạm phát cao, lãi suất tăng nhanh, thắt chặt tiền tệ...

Các nhà đầu tư nên điều chỉnh khẩu vị rủi ro danh mục theo hướng ưu tiên nhiều hơn cho tỷ trọng tài sản theo mô hình kim tự tháp là bảo vệ (lớp đáy) và tài sản tiết kiệm (lớp giữa), hạ thấp tỷ trọng đối với loại tài sản đầu tư (lớp ngọn) cho giai đoạn 2022 - 2023”.

Chuyên gia đầu tư BĐS cá nhân Phan Công Chánh

Quang Hải