Còn nhiều vướng mắc trong cải tạo chung cư cũ

Chung cư Thanh Đa (quận Bình Thạnh) đang xuống cấp trầm trọng.

Thành phố đã chấp thuận chủ đầu tư xây dựng chung cư mới thay thế sáu chung cư cũ, gồm: 11 Võ Văn Tần (quận 3); 128 Hai Bà Trưng (quận 1); 134A Lý Chính Thắng (quận 3); Nakyco (quận Tân Phú); Thanh Đa (lô IV, lô VI, quận Bình Thạnh) và 239 Cách mạng Tháng Tám (quận 3). Tuy nhiên, đến nay mới có năm chung cư đang thực hiện di dời. Trong đó, chỉ có một chung cư đã xây dựng thành dự án trung tâm thương mại, hai chung cư đã cải tạo chuyển đổi mục đích sử dụng.

Theo kế hoạch, trong năm 2018 phải tháo dỡ, xây dựng lại bảy chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm như chung cư 128 Hai Bà Trưng (quận 1), chung cư 11 Võ Văn Tần (quận 3)…, nhưng đến hết tháng 8-2018 vẫn chưa có chung cư nào trong danh sách nêu trên được tháo dỡ hay xây dựng mới. Trong 10 năm qua, thành phố cũng chỉ tháo dỡ để xây mới 32 chung cư hư hỏng với khoảng 4.000 hộ gia đình cư trú, chậm đáp ứng yêu cầu bảo đảm cuộc sống của vài chục nghìn hộ dân khác cũng như yêu cầu chỉnh trang bộ mặt đô thị.

Bên cạnh thủ tục lựa chọn nhà đầu tư theo quy định hiện hành gây mất nhiều thời gian, các cơ chế, chính sách chưa phù hợp cũng làm nhiều nhà đầu tư có tiềm lực không mặn mà tham gia xây dựng lại chung cư cũ. Hiệu quả kinh doanh vẫn là bài toán khó cho DN, bởi theo quy định, lợi nhuận bị khống chế không vượt quá 10% tổng mức dự án. Ngoài ra, quy định những hộ có hai sổ hộ khẩu trở lên được ưu tiên mua căn hộ mới tại dự án theo giá bán kinh doanh thỏa thuận với chủ đầu tư cũng khiến người dân lo lắng về việc chủ đầu tư đưa ra giá bán căn hộ ở dự án mới quá cao, khó đáp ứng được. Về phía DN, do hầu hết chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 đều ở khu vực trung tâm, được kiểm soát chặt chẽ về hệ số sử dụng đất và mức trần giới hạn về số dân cho nên nếu muốn điều chỉnh quy mô dự án, ngoài việc mất thời gian lo thủ tục hành chính, chủ đầu tư còn gặp nhiều vướng mắc liên quan đến thỏa thuận giá và phương thức đền bù với người dân đang sinh sống. Có trường hợp thương lượng năm đến 10 năm nhưng không đạt đủ điều kiện 100% hộ dân đồng ý khiến DN bị chôn vốn.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu nhìn nhận, nếu chủ đầu tư tham gia bằng nguồn vốn của mình, tất nhiên họ mong muốn có lợi nhuận hợp lý. Hiện nay, còn thiếu quy định về chỉ tiêu số dân, tức cho gia tăng số căn hộ một cách hợp lý để chủ đầu tư có thể thu hồi vốn. Một số ý kiến cho rằng, việc cấp phép cho DN đầu tư xây mới, cải tạo chung cư cũ cần được xem xét lại. Nhất là, cần xem có hay không việc một số chủ đầu tư trúng thầu cải tạo chung cư cũ nhưng năng lực yếu kém và bán lại dự án cho chủ đầu tư khác kiếm lời.

Với những dự án đã có chủ trương đầu tư cũng gặp nhiều vướng mắc, chủ yếu liên quan đến thỏa thuận đền bù, tái định cư giữa chủ dự án và người dân đang sinh sống. Đại diện Phòng Nhà đất quận 4 cho biết, về nguyên tắc, khi giải tỏa phải tái định cư tại chỗ cho người dân có nhu cầu. Nhưng do diện tích khu đất quá nhỏ, nếu bố trí tái định cư tại chỗ không còn diện tích cho nhà đầu tư khai thác để hoàn vốn. Nếu tăng thêm diện tích thì phá vỡ quy hoạch đã duyệt cho nên rất khó. Thực tế, có khá nhiều chung cư cũ nằm trong tình trạng nêu trên. Chẳng hạn, chung cư 440 Trần Hưng Đạo (quận 5) chỉ có diện tích 170 m2 nhưng có 32 hộ cư ngụ. Một số chung cư khác diện tích cũng chỉ vài trăm mét vuông, nhưng có đến hơn 100 hộ cư ngụ…

Để đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ, xây dựng chung cư mới, Phó Chủ tịch UBND thành phố Hồ Chí Minh Trần Vĩnh Tuyến đã yêu cầu các quận, huyện phải vượt ra khỏi sự ràng buộc của từng dự án, rộng hơn nữa là thoát ra khỏi địa giới hành chính của các quận, huyện để liên kết, tạo quỹ đất đủ lớn để thu hút nhiều DN tham gia. Thí dụ, hai dự án chung cư ở quận 4 và quận 1 đều có diện tích quá nhỏ, khó khăn trong việc bố trí tái định cư và quỹ đất để nhà đầu tư khai thác, hai quận có thể ngồi lại với nhau để liên kết, vận động người dân đồng thuận tái định cư một chỗ để phần đất còn lại cho nhà đầu tư khai thác.

Cùng với đó, thành phố cần chốt thời gian cụ thể, nếu chủ đầu tư “ngâm” dự án quá lâu thì phải thay thế chủ đầu tư khác có năng lực hơn. Được biết, từ nay đến năm 2020, thành phố cần khoảng 500 nghìn tỷ đồng để quy hoạch, phát triển đô thị. Trong đó, thành phố lo được 34,8%, còn lại hơn 60% phải nhờ vào các nhà đầu tư, huy động các nguồn lực trong xã hội tham gia thực hiện. Theo kế hoạch, đến năm 2020, thành phố phải giải quyết xong 50% trong số 474 chung cư cũ ở các quận trung tâm.

Bài và ảnh: NGUYÊN QUỐC