Cơn sốt đất ở Phú Quốc

Đừng làm mất “đảo ngọc” Phú Quốc

Ba địa phương chuẩn bị khoác lên chiếc áo Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt là Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) và Phú Quốc (Kiên Giang) đang trở thành tâm điểm của giới đầu tư. Với cơ chế vận hành được cho là vượt trội so với các chính sách chung, đi cùng với những ưu đãi chưa từng có, các đặc khu kinh tế được kỳ vọng sẽ tạo nên một cú hích hoàn toàn mới cho nền kinh tế, tương tự như trường hợp của Thẩm Quyến (Trung Quốc). “Chúng sẽ tạo nên một sức hút cực lớn, các khoản đầu tư sẽ bùng nổ trong năm tới”, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng nhận định.

Đừng để “đảo ngọc” Phú Quốc chỉ còn trong ký ức người Việt

Nhưng bên cạnh những tác động tích cực, có thể thấy có những rủi ro đáng kể đang xuất hiện mà nếu không xử lý thận trọng, có thể khiến cho đề án kinh tế lớn nhất thập kỷ 2010 không phát huy được hiệu quả như mong muốn. Đó là làn sóng đầu tư lướt sóng vào các đặc khu kinh tế nhắm đến yếu tố đất đai là chủ yếu, thay vì mang đến những ý tưởng kinh doanh khác biệt hay công nghệ hiện đại.

Thực tế, từ cuối năm ngoái đến nay, bất động sản ở thị trường Phú Quốc đã “sốt hầm hập” khi các nhà đầu tư từ các tỉnh thành khác đổ dồn về đây, săn các mảnh đất còn trống để đón đầu sóng đặc khu. Làn sóng này khiến cho mặt bằng giá cả tăng chóng mặt.

Nếu cách đây vài năm, chỉ cần vài trăm triệu đồng, người mua đã có thể sở hữu được một lô đất có diện tích khoảng 1.000 m2 thì giờ đây, số tiền đã tăng lên đến hàng tỷ đồng. Thậm chí có nơi lên đến hàng chục tỷ đồng khi nằm gần với các tuyến đường giao thông chính, các khu du lịch ven biển nổi tiếng. Điều đáng ngại là người mua lao theo con sóng một cách vô tư, bất chấp thông tin về quy hoạch, pháp lý vẫn còn mập mờ hay nguy cơ bong bóng nhà đất đang lớn dần.

Nhưng, vấn đề là không chỉ đất thổ cư nóng sốt mà ngay cả đất rừng, đất nông nghiệp, đất đồi núi... cũng bị mang ra rao bán làm cho thị trường nóng theo. Hệ quả là nhiều diện tích đất rừng, sông suối bị đánh chiếm tràn lan, ảnh hưởng xấu đến vẻ đẹp hoang sơ mà đảo ngọc Phú Quốc may mắn có được. Theo cảnh báo của hãng tư vấn CBRE Việt Nam, Phú Quốc sẽ mất đi viên ngọc quý mà thiên nhiên ban tặng và sức hút của hòn đảo này có thể sẽ giảm đi trong mắt giới đầu tư nước ngoài nếu không cải thiện được tình hình.

Đóng góp vào thực trạng này là công tác quản lý đất đai của chính quyền địa phương vẫn còn bất cập, chưa theo sát diễn biến thực tế. Để khắc phục, mới đây Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi UBND các tỉnh Quảng Ninh, Khánh Hòa và Kiên Giang đề nghị các tỉnh này tổ chức kiểm tra, nắm bắt tình hình, làm rõ nguyên nhân gây ra biến động giá đất. Đồng thời thông tin kịp thời cho người dân về các kế hoạch phát triển hạ tầng và đô thị, ngăn chặn hiện tượng đầu cơ tăng giá bất động sản để trục lợi.

Còn đó những kỳ vọng

Hiệu quả của các đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt vẫn còn ở phía trước. Trong khi đó, theo thông tin của Ngân hàng Thế giới, 50% trong số các đặc khu kinh tế đặc biệt trên toàn cầu đã thất bại từ những sai lầm, trải rộng từ Ấn Độ, Mexico đến các quốc gia châu Phi.

“Đó là do các chi phí lớn về đầu tư hạ tầng và có thể gây thất thu thuế. Trong khi các mục tiêu về bùng nổ thương mại hay tạo việc làm thì nhiều đặc khu kinh tế đặc biệt đã thất bại”, The Economist cảnh báo. Trong cuộc họp gần đây nhất góp ý cho Luật Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt ở TP. HCM, TS. Trần Du Lịch đã ví von, “đến nay sau rất nhiều sửa đổi đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt như một chiếc xe ô tô matiz nhưng được lắp động cơ và chiếc thắng của xe phân khối lớn”.

Là nước đi sau, Việt Nam sẽ có nhiều cơ hội để học hỏi từ bài học của các quốc gia khác, nhưng do đây là lần đầu tiên áp dụng, áp lực thiết kế một mô hình đặc khu kinh tế nào phù hợp nhất, hiệu quả nhất là không hề nhỏ cho các đơn vị có trách nhiệm.

Điều cần lưu ý là, các chính sách ưu đãi mà các nhà lập pháp hứa hẹn có thể chỉ có tác dụng hỗ trợ trong ngắn hạn. Mà quan trọng hơn, để chúng phát huy được hiệu quả, trở thành các mô hình sức mạnh kết nối với thế giới bên ngoài giúp cho nền kinh tế về lâu dài thì cần thiết phải có một quy hoạch thực sự bài bản, hướng đến các lĩnh vực tạo ra giá trị gia tăng, có hàm lượng công nghệ cao và có thể nuôi dưỡng nguồn thu về dài hạn thay vì chỉ hỗ trợ cho dòng vốn đầu cơ ngắn hạn.

Bên cạnh đòi hỏi một đề án quy hoạch hiệu quả, một vấn đề nan giải khác là nguồn vốn đầu tư cho các đặc khu này sẽ đến từ đâu? Theo văn bản thẩm định mới đây của Bộ Tài chính, số tiền đầu tư cho 3 đặc khu dự kiến sẽ cần tới 1,57 triệu tỷ đồng. Các khoản đầu tư trọng yếu là giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hệ thống điện - nước, thông tin liên lạc, trường học, bệnh viện, sân vận động, cung văn hóa...

Trong bối cảnh nợ công đang ở mức khá cao (62,6% GDP tính đến 2017), có thể thấy nguồn vốn chủ chốt sẽ phụ thuộc rất lớn vào khối tư nhân và vốn ngoại. Mới đây, một số tập đoàn lớn đã đánh tiếng muốn rót hàng tỷ USD đầu tư vào các đặc khu kinh tế đặc biệt. Tập đoàn Liên Thái Bình Dương của đại gia Jonathan Hanh Nguyen cho biết muốn đầu tư vào Bắc Vân Phong với tổng giá trị lên đến 50 tỷ USD. Tại Vân Đồn, nhóm 3 nhà đầu tư là Tập đoàn Vision Transportation Group (VTG), CTCP Đầu tư xây dựng Hải Đăng và Công ty Đầu tư và Phát triển Sunny World ngỏ ý muốn rót hơn 10 tỷ USD vào các dự án hạ tầng và khu đô thị.

Nhưng, để đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt trở nên hiệu quả, sẽ cần những bước thẩm định khắt khe về năng lực thực sự của các chủ đầu tư. Tránh hiện tượng một số nhà đầu tư thổi phòng dự án, chỉ muốn ôm đất để chuyển nhượng kiếm lãi hơn là đầu tư thực chất.

Nam Minh