Đăng ký biện pháp bảo đảm - phòng ngừa rủi ro

Đại biểu tham dự triển khai thực hiện Nghị định 99/2022/NĐ-CP

Thay thế Nghị định 102/2017/NĐ-CP, ngày 30/11/2022, Chính phủ ban hành Nghị định 99/2022/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm, có hiệu lực từ ngày 15/1/2023 và triển khai toàn quốc ngày 16/2/2023. Với 5 chương, 58 điều, nghị định không chỉ xác định rõ phạm vi điều chỉnh với hoạt động đăng ký, các trường hợp đăng ký bảo đảm, mà còn đảm bảo sự thống nhất về trình tự đăng ký biện pháp bảo đảm với Bộ luật Dân sự và các luật chuyên ngành. Hiện nay, ngoài Bộ luật Dân sự 2015, việc đăng ký biện pháp bảo đảm đối với từng loại tài sản được ghi nhận tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành.

Điều 4, Nghị định 99/2022/NĐ-CP quy định các trường hợp phải đăng ký biện pháp bảo đảm. Cụ thể, đăng ký thế chấp tài sản, cầm cố tài sản, bảo lưu quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác có liên quan; đăng ký theo thỏa thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm (hoặc theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm, trừ cầm giữ tài sản); đăng ký thông báo xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp 1 tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ mà có nhiều bên cùng nhận bảo đảm, hoặc trường hợp bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có thỏa thuận; đăng ký thay đổi nội dung đã đăng ký (gọi là đăng ký thay đổi); xóa đăng ký nội dung đã đăng ký (gọi là xóa đăng ký).

Như vậy, so với quy định về các trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm tại Nghị định 102/2017/NĐ-CP, Nghị định 99/2022/NĐ-CP thể hiện sự đồng bộ, thống nhất và bao quát hơn với các quy định của pháp luật chuyên ngành, như: Luật Đất đai, Luật Chứng khoán, Luật Hàng hải, Luật Hàng không dân dụng về đăng ký biện pháp bảo đảm và Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Điều 6, Nghị định 99/2022/NĐ-CP quy định cách xác định thời điểm có hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm đối với từng loại tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tàu bay, tàu biển, động sản không phải tàu bay, tàu biển, chứng khoán đã đăng ký tập trung. Đồng thời, quy định rõ cách xác định hiệu lực của đăng ký trong trường hợp xóa đăng ký, hủy đăng ký, trường hợp 1 tài sản được dùng để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ. Nghị định 99/2022/NĐ-CP ghi nhận việc xác định thời hạn có hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm là căn cứ để xác định thời hạn có hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ 3 theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Hiệu lực của đăng ký là để thông báo, công khai việc xử lý tài sản bảo đảm cho bên bảo đảm, bên cùng nhận bảo đảm hoặc cho tổ chức, cá nhân khác; không phải là căn cứ xác định hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ 3. Đây là quy định nhằm phân biệt và xác định rõ giá trị hiệu lực của “đăng ký biện pháp bảo đảm bằng tài sản” và “đăng ký thông báo xử lý tài sản bảo đảm” trong việc xác định thời hạn có hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm đối với người thứ 3.

Nghị định 99/2022/NĐ-CP tách bạch các trường hợp xóa đăng ký và hủy đăng ký. Điều 21 bổ sung quy định về hủy đăng ký theo bản án, quyết định có hiệu lực của tòa án, trọng tài tuyên bố việc đăng ký bị hủy bỏ toàn bộ hoặc 1 phần; khi cơ quan đăng ký phát hiện thuộc trường hợp từ chối đăng ký; xử lý đăng ký trùng lặp. Trường hợp hủy đăng ký thì xác định việc đăng ký không có hiệu lực; trường hợp một phần nội dung đã đăng ký bị hủy thì không làm thay đổi hoặc không làm chấm dứt hiệu lực của đăng ký đối với phần nội dung khác đã đăng ký.

Theo Nghị định 102/2017/NĐ-CP, mọi trường hợp đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở, hồ sơ yêu cầu chuyển sang thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được hình thành đều phải có hợp đồng thế chấp nhà ở có công chứng, chứng thực. Trong thực tiễn hoạt động của các tổ chức tín dụng, được coi là một khó khăn đối với các ngân hàng khi ký hợp đồng thế chấp mới với khách hàng đã có giấy chứng nhận, nhất là đối với khách hàng nợ quá hạn, nợ xấu.

Đến Nghị định 99/2022/NĐ-CP, bất cập trên được khắc phục. Điều 26 bổ sung các trường hợp được loại trừ việc phải nộp hợp đồng thế chấp nhà ở (hình thành trong tương lai) khi chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở nếu trong hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở có nội dung thỏa thuận về việc chuyển tiếp. Trường hợp yêu cầu chuyển tiếp đăng ký, hồ sơ gọn nhẹ. Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (1 bản chính hoặc 1 bản sao có chứng thực).

Với trường hợp chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở đã được cấp giấy chứng nhận, nếu hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở đã công chứng, chứng thực thì hồ sơ chuyển tiếp sẽ không cần hợp đồng thế chấp. Trường hợp chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở đã được cấp giấy chứng nhận mà hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở có nội dung thỏa thuận về việc chuyển tiếp đăng ký sang thế chấp nhà ở (nhà ở này đã được cấp giấy chứng nhận và hợp đồng được công chứng, chứng thực) thì người yêu cầu đăng ký không phải nộp hợp đồng thế chấp nhà ở.

Nghị định 99/2022/NĐ-CP quy định rõ về nội dung và phạm vi thông tin được cung cấp giữa các cơ quan có thẩm quyền, người có thẩm quyền nhằm phối hợp thực hiện công tác quản lý nhà nước, giải quyết thủ tục hành chính, hỗ trợ hoạt động tố tụng, thi hành án dân sự. Có thể thấy, Nghị định 99/2022/NĐ-CP có nhiều quy định mới tháo gỡ một số vướng mắc, bất cập. Những thay đổi này sẽ tạo tiền đề quan trọng bảo vệ quyền và lợi ích của các bên trong giao dịch, các bên liên quan; đồng thời, triển khai có hiệu quả nghị quyết của Quốc hội, Chính phủ về Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2021 - 2026.

N.R