'Đánh' mạnh thuế chuyển nhượng sẽ hết sốt bất động sản?

Nhiều hệ quả tiêu cực từ sốt đất

Thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua chứng kiến sự sốt đất “lạ thường”, chưa có thời điểm nào cơn sốt đất lại diễn ra trên diện rộng và gần như ở khắp các tỉnh, thành phố trên cả nước như hiện nay. Cụ thể, nếu như ở thị trường miền Nam, cơn sốt đất diễn ra dai dẳng ở các tỉnh Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bình Phước, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận, Kiên Giang,… thì tại thị trường bất động sản phía Bắc, cơn sốt đất cũng đang càn quét các địa phương như Hà Nội, Vĩnh Phúc, Hòa Bình, Bắc Giang, Hà Nam, Quảng Ninh, Ninh Bình,…

Sẽ tăng thuế giao dịch bất động sản đối với người sử dụng, sở hữu từ 2 căn nhà, đất trở lên để hạn chế đầu cơ bất động sản. Ảnh minh họa - KTĐT

Đề cập đến những cơn sốt đất liên tiếp này, các chuyên gia bất động sản cho rằng, sốt đất xảy ra liên tiếp trên diện rộng hiện nay bắt nguồn từ những thông tin quy hoạch các dự án; từ đó, gây ra nhiều hệ quả tiêu cực, làm mất cơ hội tạo lập nhà ở của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp ở đô thị, công nhân lao động và người nhập cư, ảnh hưởng đến an sinh và trật tự xã hội.

Cùng với đó, để tạo ra được những cơn sốt đất, thì "thủ phạm" chính được chỉ ra đó là do giới đầu nậu, cò đất,… khi họ thực hiện các thủ đoạn tung tin đồn thổi, làm giá - thổi giá, lợi dụng “tâm lý đám đông - hám lợi”, cài “chim mồi” giao dịch mua bán giả tạo và thừa cơ hội “đục nước béo cò”, trục lợi bất chính và trong một số trường hợp đã có sự móc nối, tiếp tay, “chống lưng” của cán bộ cơ sở,...

Thực tế, những cơn sốt đất dễ trở thành sốt đất ảo, khi cơn sốt đất xẹp xuống, nhiều nhà đầu tư cá nhân lướt sóng theo đám đông do thiếu vốn phải vay với lãi suất cao, lại không có đủ thông tin và kỹ năng, nên đã sập bẫy, bị thua lỗ nặng nề, thậm chí lâm vào cảnh nợ nần chồng chất, “trắng tay”. Nhiều khu đất trở thành hoang hóa. Giá đất ở một số địa phương bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực, thiết lập mặt bằng giá mới, tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư, gây khó khăn trong việc thu hút các nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư lớn.

Và để “đặc trị” những cơn sốt đất này, mới đây, cuối tháng 4/2021, câu chuyện Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) gửi văn bản lên Thủ tướng Chính phủ và đưa ra các giải pháp nhằm hạ cơn sốt đất, sốt giá nhà, cũng như hạn chế những cơn sốt tương tự trong tương lai, đã nhận được nhiều sự quan tâm của dư luận.

Trong đó, HoREA cho rằng, muốn giảm giá nhà, giảm cơn sốt đất,… Nhà nước cần thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế (loại thuế bắt buộc phải nộp cho Nhà nước) đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, phi nông nghiệp thành đất ở, với thuế suất có thể bằng khoảng 15-20% giá đất trong bảng giá đất. Đồng thời, để bù đắp hụt thu ngân sách Nhà nước và tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách Nhà nước, cần đánh thuế bất động sản.

Ngoài ra, HoREA cũng đề xuất lên Thủ tướng Chính phủ và đề xuất xem xét ban hành thuế chống đầu cơ nhà, đất như đánh thuế thu nhập với thuế suất rất cao đối với hành vi bán, chuyển nhượng lại nhà, đất ngay sau khi tạo lập nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, “bong bóng” và đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất. Đặc biệt, cần có sắc thuế đánh trên hành vi của người sử dụng đất chậm đưa đất vào sử dụng, với thuế suất cao nhằm triệt tiêu ý chí găm giữ đất, chậm đưa đất vào sử dụng và để chống đầu cơ đất đai,...

Sẽ có sự thay đổi về thuế bất động sản

Trước sự quan tâm của dư luận về đề xuất của HoREA gửi Thủ tướng Chính phủ khi đưa ra một số đề xuất “đặc trị” sốt đất, trong đó đề cập đến việc đánh mạnh vào thuế bất động sản. Về vấn đề này, trong văn bản phản hồi công khai những thông tin báo chí đề cập đến vấn đề thuế đất, Bộ Tài chính cho biết, hiện nay hệ thống chính sách thuế, phí và lệ phí đối với bất động sản hiện hành được ban hành khá đầy đủ. Trong khi đó, các sắc thuế này đã bao quát đầy đủ quá trình hình thành, sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng bất động sản,...

Từ ngày 1/1/2015, Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều tại các luật về thuế quy định cá nhân chyển nhượng bất động sản nộp thuế 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản. Việc quy định một phương pháp tính thuế đảm bảo minh bạch về chính sách, tránh vướng mắc trong thực hiện và cải cách thủ tục hành chính. Riêng đối với doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản, việc xác định giá vốn của bất động sản theo sổ sách kế toán của doanh nghiệp.

Bộ Tài chính cũng cho rằng, để góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về bất động sản thì việc nghiên cứu, hoàn thiện các chính sách thuế liên quan là cần thiết. Tuy nhiên, đây là lĩnh vực có tác động lớn, nhiều nội dung mang tính kỹ thuật đòi hỏi sự tham gia của nhiều bộ, ngành địa phương. Bởi vậy, cần phải được nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng trước khi trình cấp có thẩm quyền ban hành vào thời điểm thích hợp để đảm bảo tính khả thi, tính đồng thuận cao, góp phần hạn chế đầu cơ bất động sản.

Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài chính đang tiếp tục nghiên cứu, tổng hợp kinh nghiệm quốc tế, xác định những vướng mắc, bất cập trong quá trình triển khai thi hành các luật thuế liên quan đến bất động sản để báo cáo Chính phủ, trình Quốc hội vào thời điểm thích hợp gắn với việc xây dựng và tổ chức thực hiện chiến lược cải cách hệ thống thuế giai đoạn 2021-2030.

Liên quan đến nội dung cho rằng, ngoài đóng góp vào ngân sách, chính sách thuế phải đạt được mục tiêu là điều tiết, định hướng tiêu dùng và chống đầu cơ nhưng với cách thu như hiện nay, thuế chuyển nhượng bất động sản chưa đạt được mục tiêu này. Bản chất của thuế chuyển nhượng bất động sản là thuế trực thu và phải thu trên “chênh lệch địa tô”, tức lợi nhuận mà nhà đầu tư thu được. Tuy nhiên, hiện nay cách thu của cơ quan thuế là “khoán thuế”, cứ thu 2% trên giá chuyển nhượng, lãi lỗ gì cũng phải nộp thuế. Cách thu này dễ cho cơ quan thuế nhưng lại làm méo mó chính sách.

Phản hồi vấn đề này, Bộ Tài chính cho biết trước đây luật quy định cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nộp thuế theo mức thuế suất 25% trên thu nhập (giá chuyển nhượng trừ giá mua và các chi phí liên quan). Trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí liên quan thì nộp thuế theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

Thực tế thực hiện đã gặp rất nhiều vướng mắc như không có căn cứ để xác định giá mua và các chi phí liên quan của hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Đặc biệt là đối với bất động sản hình thành từ lâu không có hồ sơ, căn cứ chứng minh giá vốn, bất động sản được cho, tặng, thừa kế; việc chuyển nhượng giữa các cá nhân bằng tiền mặt khó kiểm soát. Có trường hợp nộp thuế theo thuế suất 2% sau đó khai điều chỉnh lại theo thuế suất 25% để hoàn thuế hoặc cơ quan thuế yêu cầu cá nhân khai lại theo thuế suất 25% để truy thu thuế gây khiếu kiện,...

Từ ngày 1/1/2015, Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều tại các luật về thuế quy định cá nhân chyển nhượng bất động sản nộp thuế 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản. Việc quy định một phương pháp tính thuế đảm bảo minh bạch về chính sách, tránh vướng mắc trong thực hiện và cải cách thủ tục hành chính. Riêng đối với doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản, việc xác định giá vốn của bất động sản theo sổ sách kế toán của doanh nghiệp. Luật thuế thu nhập doanh nghiệp quy định doanh nghiệp có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nộp thuế theo mức thuế suất 20% trên thu nhập,... /.

Đỗ Đạt