Đất công xen kẹt dự án nhà thương mại, sao vẫn duyệt?

Thời gian qua, nhiều dự án bất động sản, đặc biệt trên địa bàn TP.HCM, Bình Dương gặp khó khi triển khai vì vướng đất công xen kẹt trong dự án, dù tỷ lệ đất thuộc Nhà nước quản lý đó thường chỉ chiếm trên dưới 10% diện tích dự án, thậm chí có không ít dự án có tỷ lệ đất công chỉ chiếm dưới 5% diện tích dự án.

Nhiều ý kiến đánh giá, tình trạng ách tắc trên dẫn đến chủ đầu tư không được giao đất để triển khai, thực hiện dự án, dẫn đến vô vàn khó khăn cho doanh nghiệp.

PGS.TS Nguyễn Quang Học, khoa Quản lý Đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam khẳng định với Đất Việt, về nguyên tắc dù vướng chỉ 1m2 đất công thì vẫn phải làm theo Luật Đất đai và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công.

Dự án Green Star Sky Garden (quận 7, TP.HCM) do Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư chậm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do vấn đề đất công xen kẽ

"Không thể vì diện tích đất công chiếm tỷ lệ cực nhỏ trong toàn bộ dự án mà làm sai luật. Vấn đề ở chỗ, tại sao ban đầu khi biết rõ đất chưa sạch, có diện tích đất công xen kẹt trong dự án và có thể gây khó khăn cho dự án và chủ đầu tư mà cơ quan quản lý vẫn phê duyệt?", PGS.TS Nguyễn Quang Học đặt câu hỏi và cho rằng, đây là lỗi của người làm công tác quản lý và chủ đầu tư.

"Tôi nghĩ họ đều biết cả nhưng cứ lẩn đi, xuê xoa cho nhau và tìm cách lách luật, thậm chí không loại trừ khả năng chủ đầu tư dự án và cán bộ quản lý, đặc biệt là người có trách nhiệm phê duyệt dự án bắt tay nhau cho qua.

Nếu bị phát hiện, họ có thể viện cớ rằng diện tích đất công quá nhỏ so với tổng thể dự án nhưng không thể "xé rào" được. Dự án khi bị vướng đất công xen kẹt thì không thể triển khai, dù 1m2 đất vẫn cứ làm đất công, không thể nhắm mắt bỏ qua mà xây dựng, sử dụng đất công sai phép.

1m2 ấy có thể là đất rạch, đường, bờ đất..., song cũng có thể nó nằm ở vị trí đất vàng và 1m2 ấy có giá trị gấp nhiều lần so với đất ở nơi khác. Hơn nữa, một đồng của đất công cũng phải nộp vào ngân sách, ai vi phạm đều phải bị xử lý", PGS.TS Nguyễn Quang Học bày tỏ quan điểm.

Cho rằng những người "xé rào" phê duyệt dự án nhà ở thương mại dù biết có đất công xen kẹt, không thực hiện theo quy định tại Luật Đất đai, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công phải bị xử lý trách nhiệm tùy theo mức độ vi phạm, vị chuyên gia cũng lưu ý hướng giải quyết những trường hợp này.

"Không thể cứ đương nhiên chấp nhận cho dự án triển khai dù vướng một tỷ lệ nhỏ đất công xen kẹt. Làm như vậy khác nào hợp thức hóa cho sai phạm và nó sẽ tạo nên một tiền lệ xấu để chủ đầu tư các dự án được đà lấn tới.

Bây giờ chỉ có cách cơ quan quản lý nhà nước cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất: chuyển phần đất công xen kẹt đó sang đất không phải là đất công rồi giao lại cho Nhà nước. Sau khi thu hồi lại, Nhà nước sẽ quyết định phần đất đó phải đấu giá, giao đất có thu tiền, đổi đất hay cho thuê đất... theo quy định, vừa đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước vừa tạo thuận lợi cho doanh nghiệp", ông Học cho biết.

Để giải quyết vướng mắc cho các dự án có đất công xen cài, trước đó Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đã đề xuất một số phương án, như: đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền bổ sung hình thức giao đất cho chủ đầu tư đối với phần đất công xen kẹt để thực hiện dự án. Giá trị phần đất này được xác định theo giá đất cụ thể phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai, khi tính tiền sử dụng đất dự án để nộp ngân sách nhà nước, như cách làm hiện nay.

Thứ hai, thực hiện cơ chế đổi ngang "đất thô". Các thửa đất có hình dạng bất định hình thuộc Nhà nước quản lý, nằm rải rác trong khu vực đất dự kiến đầu tư, được dồn lại thành một thửa đất (mới) ở ranh khu vực đất dự án, để Nhà nước sử dụng hoặc bán đấu giá. Sau khi "dồn điền đổi thửa", doanh nghiệp sẽ chỉ lập dự án nhà ở thương mại trên phần đất còn lại.

Nếu tổ chức đấu giá thì doanh nghiệp (đã có quỹ đất liền kề) sẽ tham gia và chấp nhận cả mức giá cao nhất để sau đó hợp thửa vào dự án.

Thứ ba, thực hiện đấu giá đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn chủ đầu tư. Trường hợp này áp dụng đối với trường hợp diện tích các phần đất rạch, bờ đất, đường nằm trong dự án nhà ở, thuộc Nhà nước quản lý, có hình dạng xác định, có thể xác định chỉ tiêu quy hoạch xây dựng để hình thành dự án độc lập, xác định được giá khởi điểm đấu giá.

Thứ tư, đề nghị Chính phủ cho phép thực hiện hoán đổi phần đất thuộc Nhà nước quản lý để lấy đất đã có hạ tầng của dự án theo tỷ lệ do Nhà nước quy định.

Thành Luân