Đất thuê 50 năm thành đất ở: Lỗ hổng thất thoát

Đó là nhận định của PGS.TS Nguyễn Quang Học, khoa Quản lý Đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam, khi bàn về sự nhập nhèm giữa đất sản xuất kinh doanh với đất ở.

PV: - Nghị trường kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XIV đã nóng lên khi thảo luận về tình trạng tham nhũng, thất thoát đất đai trong nhiều năm qua. Các ĐBQH đã chỉ ra những bất cập của Luật Đất đai và những lỗ hổng trong các nghị định hướng dẫn cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước khiến bị các nhóm lợi ích lợi dụng, làm thất thoát tài sản của quốc gia trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cổ phần hóa, các dự án đổi đất lấy công trình (BT).

Tuy nhiên, có một phần quan trọng liên quan đến vấn đề này mà ĐBQH chưa đề cập đó là sự nhập nhèm giữa đất sản xuất, kinh doanh với đất ở, với thực tế là có nhiều dự án bất động sản mà chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê đất 50 năm.

Thưa ông, đây có phải là nguyên nhân chính khiến các doanh nghiệp săn đất vàng và các vụ cổ phần hóa đất vàng ngày càng tăng hay không? Tại sao lỗ hổng này chưa được đề cập và xử lý dứt điểm?

PGS.TS Nguyễn Quang Học: - Theo quy định pháp luật, đất đai sản xuất kinh doanh thì chỉ dùng để sản xuất kinh doanh, không được làm ở kiên cố lâu dài, có chăng chỉ làm nhà ở tạm. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao, cho thuê đất sản xuất, kinh doanh muốn xây dựng nhà ở thì phải xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất và phải được cơ quan quản lý nhà nước phê duyệt.

Điểm quyết định ở đây chính là khâu quản lý, cấp phép. Có những dự án, theo thuyết minh thì doanh nghiệp được Nhà nước giao, cho thuê đất 50 năm để sản xuất, kinh doanh. Luật cũng đã quy định rõ, trên đất sản xuất kinh doanh, doanh nghiệp được sản xuất kinh doanh lĩnh vực gì, ngành gì, từ đó xây dựng nhà xưởng và các kết cấu tương xứng với công năng hoạt động theo bản thuyết minh kỹ thuật được cấp thẩm quyền phê duyệt.

Cơ sở nhà đất tại 56 Hàng Gai 9dieenj tích 18,03m2), một trong ba cơ sở nhà nhất trên phố cổ được UBND TP Hà Nội bán cho Công ty CP Dịch vụ và Thương mại Đông Á (Công ty Đông Á) với giá 1,616 tỷ đồng. Mức giá này được cho là thấp hơn nhiều so với giá thực giao dịch trên thị trường cùng thời điểm.

Thế nhưng, nhiều trường hợp thay vì xây dựng nhà xưởng thì họ lại xây nhà ở thương mại. Lẽ ra người quản lý, cấp phép thì không được cấp phép, duyệt thiết kế, đồng thời phải tiến hành thanh, kiểm tra thường xuyên, nhưng họ lại làm ngơ. Cuối cùng, chính sự nhập nhèm trong khâu quản lý, cấp phép đã khiến nhiều doanh nghiệp lợi dụng cơ hội để thâu tóm các khu đất vàng, ban đầu chỉ là thuê đất sản xuất kinh doanh, nhưng sau lại chuyển đổi thành xây dựng nhà ở thương mại để kiếm lời. Nếu như việc cấp phép, kiểm duyệt được làm chặt chẽ thì đã không xảy ra tình trạng như vậy.

Chủ các dự án bất động sản, vốn được Nhà nước cho thuê đất 50 năm, lợi quá nhiều khi chuyển đổi từ đất sản xuất, kinh doanh sang đất ở. Họ ngụy biện rằng họ thuê đất 50 năm thì trong 50 năm ấy họ muốn làm gì thì làm, hết thời hạn ấy thì trả lại. Điều đó là không thể chấp nhận được.

Văn bản pháp luật đất đai quy định Nhà nước giao quyền sử dụng đất kèm theo diện tích, vị trí, mục đích sử dụng rõ ràng, doanh nghiệp muốn sử dụng thì phải kèm theo thiết kế kỹ thuật đầy đủ và được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Quy định là như vậy, nhưng như đã nói, chính sự nhập nhèm trong quản lý, cấp phép dẫn đến tình trạng đất thuê 50 năm để sản xuất kinh doanh được hô biến thành đất ở. Việc xây dựng nhà ở như vậy đương nhiên cơ quan quản lý phải biết.

Tiêu chí nhà ở, kết cấu, hình thức, công năng... khác với xưởng sản xuất. Ví dụ, trên diện tích đất sản xuất kinh doanh 100m2, nếu làm nhà xưởng thì chỉ có 1 công trình phụ, nhưng người xây lại làm tới 3 công trình phụ, chứng tỏ mục đích của người ta là muốn làm nhà ở. Vai trò của cơ quan quản lý là phải kiểm tra việc xây dựng có được thực hiện theo công năng sản xuất, kinh doanh đã phê duyệt hay không.

Điểm vướng mắc lớn nhất ở đây chính là tư duy quản lý theo nhiệm kỳ mà không theo quy hoạch ban đầu đã duyệt, mà có khi lại điều chỉnh… Chính sự móc nối giữa người có chức, có quyền và nhà đầu tư đã dẫn tới trường hợp "vừa đá bóng, vừa thổi còi" trong định giá đất thấp sau cổ phần hóa rồi cho doanh nghiệp thuê lại, đất thuê ban đầu với mục đích sản xuất kinh doanh, nhưng sau được hô biến thành đất ở. Hiện tượng cán bộ quản lý bị phát hiện sai phạm lập tức được điều đi làm việc khác không phải là hiếm ở nhiều địa phương và đó cũng là lý do khiến sai phạm cứ kéo dài mãi mà lợi ích của Nhà nước, của người dân bị làm cho thiệt hại lớn, kéo theo đó là rất nhiều hệ lụy không phù hợp với xu thế phát triển của địa phương, đất nước…

PV: Chúng ta đã nhìn thấy những bài học nhà 8B Lê Trực, dự án đất vàng trên đường Giảng Võ và nguy cơ vỡ trận hạ tầng đô thị vì chung cư cao tầng mọc tràn lan trong thành phố. Đây liệu có phải là hệ lụy duy nhất của sự buông lỏng quản lý nói trên?