Đất Xanh, những câu hỏi cần nêu tại Đại hội

Theo tài liệu Đại hội, DXG dự kiến đặt kế hoạch kinh doanh năm nay với doanh thu 4.900 tỷ đồng, lợi nhuận 1.034 tỷ đồng, giảm lần lượt 15,7% và 15% so với mức thực hiện năm 2019. Bên cạnh đó, Công ty sẽ không chia cổ tức, mà giữ lại toàn bộ lợi nhuận năm 2019 để bổ sung cho nguồn vốn kinh doanh.

Đáng chú ý, tại Đại hội, Hội đồng quản trị DXG sẽ trình cổ đông phương án sử dụng vốn mới của đợt chào bán cổ phiếu ra công chúng hồi năm 2019. Theo đó, tổng số vốn 874,6 tỷ đồng sẽ được dùng để góp vốn cổ phần tăng vốn điều lệ cho CTCP Đầu tư kinh doanh Bất động sản Hà An để phát triển dự án 92,2 ha tại xã Long Đức, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai và bổ sung vốn lưu động. (Kế hoạch ban đầu là phát triển Dự án Khu dân cư và tái định cư Nam Rạch Chiếc (tên thương mại là Gem Riverside).

Đây không phải lần đầu tiên DXG điều chỉnh phương án sử dụng vốn. Trước đó, ngày 20/3/2017, Công ty thay đổi mục đích sử dụng vốn của đợt phát hành cổ phiếu riêng lẻ huy động 257 tỷ đồng từ phát triển dự án Opal Riverside 173,4 tỷ đồng và dự án Green City 83,6 tỷ đồng thành đầu tư 174,4 tỷ đồng cho dự án Opal Riverside và bổ sung vốn lưu động 83,6 tỷ đồng.

Với việc thay đổi phương án sử dụng vốn, cổ đông, nhà đầu tư tại DXG cần quan tâm tới một số vấn đề chính của doanh nghiệp.

Thứ nhất, về vấn đề tài chính, doanh nghiệp liên tục huy động vốn từ chủ sở hữu, vốn vay bên ngoài để tài trợ quá trình mở rộng kinh doanh. Trong đó, nợ vay ngày 31/12/2016 là 684 tỷ đồng, chiếm 19,3% vốn chủ sở hữu thì tới ngày 31/3/2020 đã lên tới 5.609,5 tỷ đồng, chiếm 62,3% vốn chủ sở hữu. Mặc dù huy động vốn tăng liên tục, nhưng dòng tiền hoạt động kinh doanh liên tục âm kéo dài qua các năm (Năm 2016 âm 467,3 tỷ đồng, năm 2017 âm 1.054,1 tỷ đồng, năm 2018 âm 931,8 tỷ đồng, năm 2019 âm 1.645,8 tỷ đồng và quý I/2020 âm 1.484,5 tỷ đồng). Như vậy, phải chăng toàn bộ dòng tiền huy động được đã chảy vào tồn kho và khoản phải thu?

Tính tới 31/3/2020, khoản phải thu của DXG là 8.281,7 tỷ đồng, chiếm 39% tổng tài sản và 8.552,1 tỷ đồng tồn kho, chiếm 40,2% tổng tài sản của doanh nghiệp. Hai khoản mục này chiếm tới 79,2% tổng tài sản của doanh nghiệp. Khi nào và bao giờ thì dòng tiền này quay trở lại doanh nghiệp? Đó là những câu hỏi nhà đầu tư cần đưa ra chất vấn lãnh đạo DXG tại Đại hội tới đây.

Bên cạnh đó, chất lượng của các khoản phải thu hiện nay như thế nào, tại sao các khoản phải thu ngắn hạn liên tục tăng lên, doanh nghiệp không có biện pháp nào kiểm soát khoản phải thu ngắn hạn khác để khoản mục phải thu khác ngắn hạn và dài hạn lên tới 5.894 tỷ đồng cũng là những câu hỏi cần đặt ra với lãnh đạo doanh nghiệp.

Thứ hai, theo báo cáo tài chính quý I/2020 của DXG, lượng người mua trả tiền trước tính tới 31/3/2020 là 1.527,9 tỷ đồng, chiếm 7,2% tổng nguồn vốn. Số tiền đặt cọc này đến từ dự án nào, có dự án nào sẽ bàn giao và đủ điều kiện ghi nhận lợi nhuận cũng như có thể thu được dòng tiền về? DXG dự kiến đâu là dự án trọng tâm sẽ mang dòng tiền trong năm 2020 - 2021?

Thứ ba, Dự án Gem Riverside có gặp khó khăn thủ tục pháp lý nào không? Hiện tồn kho dự án tính tới 31/3/2020 là 1.576 tỷ đồng, tại sao DXG huy động vốn không đẩy mạnh thực hiện dự án cho hoàn thành, mà lại chuyển mục đích sử dụng vốn? Tại sao Công ty thường xuyên thay đổi mục đích sử dụng vốn huy động như vậy?

Thứ tư, DXG đang đẩy mạnh vào Dự án Khu dân cư Long Thành, thông qua công ty con CTCP Đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An. Tính tới 31/3/2020, tồn kho của dự án là 3.211,2 tỷ đồng. Việc tập trung vào dự án thời điểm hiện tại, doanh nghiệp dự kiến sẽ bắt đầu thu dòng tiền khi nào và lộ trình bán hàng như thế nào?

Là doanh nghiệp bất động sản có tiếng trên sàn, tuy nhiên vấn đề lớn nhất của DXG hiện nay vẫn là dòng tiền hoạt động kinh doanh âm liên tục và chưa có dấu hiệu quay trở lại doanh nghiệp. Nếu DXG không sớm tìm giải pháp cải thiện dòng tiền, việc huy động vốn gặp khó khăn thì sẽ ảnh hưởng tới vốn lưu động, cũng như tiến độ thực hiện các dự án hiện hữu.

Vũ Duy Bắc