Đầu tư chung cư cũ, nhà trong hẻm có còn 'ngon ăn'?

Khảo sát cho thấy, giá căn hộ sơ cấp (nhà mới) tại TP.HCM đang dao động ở mức bình quân 55-60 triệu đồng/m2, tại Hà Nội là 45-50 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các dự án thứ cấp (nhà cũ đã mua qua bán lại) có giá thấp hơn 30-40%. Mức giá này phù hợp với tài chính của nhiều người có nhu cầu mua để ở.

Một thời “kiếm bộn”

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc công ty Việt An Hòa, cho hay việc nhiều người có nhu cầu về nhà ở hướng đến thị trường thứ cấp, tìm mua các dự án cũ để ở hoặc cho thuê lại trong bối cảnh giá căn hộ hình thành trong tương lai tăng phi mã là điều khá phổ biến những năm qua.

Chính nhu cầu ngày càng cao của người mua với các sản phẩm nhà/căn hộ cũ đã mở đường cho nhà đầu tư nhảy vào một phân khúc đầy tiềm năng này, trong bối cảnh biên lợi nhuận của các sản phẩm nhà đất mới ngày càng thu hẹp lại vì giá quá cao.

Anh Vũ Quyết Tiến (Hà Nội) chia sẻ năm 2019, anh rót 1,4 tỷ đồng để đầu tư một căn nhà 4 tầng cũ, diện tích 38m2/sàn, trong một con ngõ rộng 2,5m tại khu vực Yên Nghĩa (quận Hà Đông). Sau hơn 3 năm, căn nhà vừa được anh bán lại với giá 3,3 tỷ đồng, chốt lời gần 1,9 tỷ đồng.

Gần 13 năm buôn nhà đất, anh Tiến cho biết đây là một trong những thương vụ “ăn đậm” nhất trong sự nghiệp của mình. Xét về địa thế, tiềm năng cho thuê, biên độ tăng giá… thì giá trị căn nhà thời điểm được anh mua vào là rất hời, chủ nhà cần tiền gấp nên bán gấp.

“Tôi vốn chưa có ý định bán bởi tỷ suất sinh lời từ cho thuê của căn này vẫn rất ổn. Nhưng vào cuối tháng 8 vừa qua, khi có khách (cũng là người đầu tư) trả 3,3 tỷ đồng, tôi quyết định bán để chốt lời, đồng thời gom tiền để đầu tư vào chỗ khác tiềm năng hơn”, anh Tiến tiết lộ.

Tỷ suất lợi nhuận của phân khúc căn hộ/nhà cũ vẫn cao, song mức độ cạnh tranh đang gay gắt hơn.

Cũng chuyển hướng từ đất nền sang buôn nhà trong ngõ/hẻm, chỉ trong nửa đầu năm 2022, anh Lê Quang đã gom được 6 căn nhà cũ, rải rác ở các quận 4, quận 7 và Bình Tân. Chất lượng các căn nhà được đánh giá ở mức trung bình, giá bình quân 4,5 – 8 tỷ đồng.

“Hầu hết nhà hẻm được rao bán vì chủ nhà cần tiền hoặc “lên đời nhà”. Các căn thường đã cũ hoặc xuống cấp. Chúng tôi mua lại, bỏ tiền “mông má” sau đó cho thuê, chờ được giá thì bán. Tôi vừa bán một căn 2 tầng, diện tích 4x25m, giá 4,6 tỷ đồng, trừ tiền vốn và sửa sang gần 500 triệu, lời hơn 600 triệu đồng”, anh Quang cho hay.

Có còn dễ “ăn đậm”?

Theo các chuyên gia, phân khúc nhà phố thường khá dễ bán vì đa số người dân thích nhà đất hơn là chung cư. Việc nhiều nhà đầu tư “quay xe” săn tìm, cộng với lượng cầu cao, đang khiến giá bán loại hình nhà phố trong hẻm/ngõ tăng 5-10% trong thời gian qua.

Khảo sát tại một số văn phòng môi giới, số lượng nhà đầu tư săn tìm nhà hẻm/căn hộ cũ rồi tân trang lại để bán nhằm “ăn” chênh lệch tăng mạnh trong nửa đầu năm 2022. Đến nay, các sản phẩm có giá trên dưới 2,5 tỷ đồng vẫn có tốc độ thanh khoản rất tốt.

Chị Hoàng Thu Thảo, một môi giới khu vực Thanh Xuân (Hà Nội), cho biết ở phân khúc chung cư, hầu hết các dự án hiện đều có xu hướng rumor - tức là được chủ đầu tư (thông qua các kênh bán hàng) đẩy giá lên cao, đi trước thị trường 3-5 năm, nhằm tối đa hóa lợi nhuận.

Điều này khiến giới đầu tư/đầu cơ không mặn mà vì cơ hội lướt sóng nhanh, ăn chênh lệch không cao. Trong khi các căn hộ cũ được nhà đầu tư săn tìm thường có giá từ 1,5 - 2 tỷ đồng, phí tu sửa không quá nặng, mức lợi nhuận chênh kỳ vọng là 200-300 triệu đồng/căn.

Tuy nhiên, theo chị Thảo, sau thời gian dài “kiếm bộn”, phân khúc này hiện bắt đầu có sự cạnh tranh gay gắt hơn. Một phần là do ngày càng nhiều nhà đầu tư nhảy vào, phần khác là bởi giá nhà cũ cũng ngày càng tăng lên, khiến biên lợi nhuận giảm xuống.

Tuy nhiên, “những căn hộ/nhà đất cũ giá mềm trên thị trường hiện cũng không dễ tìm. Nếu nguồn cung căn hộ mới không tăng, nhiều khả năng căn hộ cũ sẽ tiếp tục tăng giá trong thời gian tới. Có một thực tế là giá căn hộ/nhà cũ hiện cũng đang ở mức “trên trời” khiến cho cả nhà đầu tư và người mua ở thực ngán ngẩm”, chi Thảo nói.

Có thể thấy, sau thời gian dài lọt vào “mắt xanh” của nhà đầu tư, phân khúc nhà/căn hộ cũ không còn dễ “ăn bằng lần” như giai đoạn trước. Đặc biệt, trong thời gian tới, nguồn cung căn hộ khu vực ngoài trung tâm được dự báo sẽ được cải thiện, điều này khiến rủi ro đầu tư nhà/chung cư cũ cũng tăng lên. Chưa kể, nhiều người mua ở thực cũng đang có tâm lý chờ đợi để mua các sản phẩm mới ở vùng ven thay vì rót tiền vào nhà cũ giá đắt ở trung tâm.

Các phân tích cho thấy, các sản phẩm nhà/căn hộ cũ giá mềm, chất lượng không quá tệ, vẫn có thanh khoản rất tốt, biên lợi nhuận khả quan. Tuy nhiên, theo chuyên gia, tiềm năng lớn đi cùng rủi ro cao, trong bối cảnh thị trường bị siết chặt, các nhà đầu tư chỉ nên xuống tiền khi có dòng tài chính mạnh, tầm nhìn dài hạn. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính để gom nhà cũ có thể dẫn tới nguy cơ “mất cả chì lẫn chài” nếu không thể bán được.

Hiến Nguyễn