Đầu tư chung cư mini còn 'hốt bạc'?

Cuối tháng 5 vừa qua, sau khi “thoát” thành công 4 lô đất tại Hưng Yên và Bắc Ninh, thu về hơn 9 tỷ đồng, trả hết khoản vay ngân hàng 3 tỷ đồng, anh Hoàng Phi Vũ (Hà Nội) quyết định rót 5 tỷ đồng để mua vào 1 khu nhà trọ cũ 6 tầng ở gần Khu công nghệ cao Hòa Lạc.

Bỏ đất nền, chọn chung cư mini

Sau khi mua vào, anh Vũ bỏ thêm gần 2 tỷ đồng để cải tạo toàn bộ khu trọ thành tòa chung cư mini 10 phòng (tầng 1 là hầm để xe), diện tích mỗi phòng khoảng 30m2 được đập thông từ 2 phòng trọ cũ, giá thuê bình quân 4-6 triệu đồng/tháng, không bán.

Anh Vũ chia sẻ quyết định thoái toàn bộ vốn đầu tư đất nền là phương án đã được anh tính toán trong thời gian dài. Về lý thuyết, anh chỉ cần bán 2 lô để trả nợ ngân hàng, sau đó “đi đường dài” chờ tăng giá với 2 lô còn lại, vì đất nền vẫn có tiềm năng rất lớn.

Tuy nhiên, vì không còn hứng thú với đất nền, anh Vũ muốn chuyển hướng vào phân khúc bất động sản lưu trú, với sản phẩm chính là chung cư mini và căn hộ dịch vụ có giá thuê trung và bình dân.

Chung cư mini đang có tỷ lệ lấp đầy tốt tuy nhiên sẽ gặp nhiều sức ép hơn trong thời gian tới.

“Khu chung cư mini của tôi nằm ven Quốc lộ 21, giá thuê khá rẻ nên nhu cầu rất cao. Khách chủ yếu là sinh viên và công nhân ngoại tỉnh. Kể từ tháng 7 đến nay, 100% số phòng trong tòa nhà đều được lấp đầy, nhờ chất lượng và giá thuê tốt”, anh Vũ tiết lộ với VnBusiness.

Khảo sát cho thấy, Hòa Lạc hiện đang là một trong những điểm nóng của phân khúc bất động sản lưu trú bởi sự phát triển của hạ tầng. Tính đến nay, Khu công nghệ cao Hòa Lạc đã thu hút được khoảng hơn 100 dự án đầu tư của các tập đoàn trong và ngoài nước triển khai xây dựng.

Bên cạnh các trường đại học như FPT, Đại học Quốc gia Hà Nội, nhiều trung tâm thương mại, nhà máy, trung tâm kỹ thuật cũng được đầu tư xây dựng ở Hòa Lạc, thu hút hàng chục nghìn lao động, nhà khoa học… từ đó đẩy nhu cầu về căn hộ cho thuê, nhà trọ tăng lên.

Không chỉ ở khu vực Hòa Lạc, loại hình chung cư mini đang “nở rộ” trên toàn địa bàn Hà Nội, cũng như các đầu tàu kinh tế khác trên cả nước. Riêng tại Hà Nội, chưa có thống kê chính thức, nhưng con số chung cư mini ước tính lên tới vài trăm tòa, hút hàng chục nghìn khách thuê.

Sức ép tăng vì “giọt nước tràn ly”?

Có thể thấy, trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tăng cao, chung cư mini với lợi thế giá rẻ, tiện lợi (có thể vào ở ngay) đang là một trong những phân khúc bất động sản duy trì được sức nóng, với tỷ suất lợi nhuận tốt, bất chấp loạt khó khăn vẫn bủa vây thị trường chung.

Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, thị trường chung cư mini cũng đang tồn tại không ít vấn đề. Anh Trần Lĩnh, một môi giới chuyên chung cư mini ở Nam Từ Liêm (Hà Nội), cho hay bên cạnh những nhà đầu tư dùng “tiền thịt” làm ăn tốt thì những người dùng đòn bẩy tài chính lại đang gặp khó.

“Chúng tôi đang rao bán một căn chung cư mini 7 tầng, trên khu đất 55m2, giá hơn 7 tỷ đồng ở Tây Mỗ. Chủ nhà bị “ngộp” vì khoản nợ nhà băng 2,5 tỷ đồng, nên đã chấp nhận giảm 500 triệu đồng so với kỳ vọng, nhưng đã 2 tháng qua không bán được, trong khi việc kinh doanh cũng khá khó khăn vì nhà xa trung tâm, tỷ lệ lấp đầy chỉ khoảng 60-65%”, anh Lĩnh cho biết.

Ghi nhận thực tế của VnBusiness trên địa bàn Hà Nội ở các quận Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Cầu Giấy, Thanh Xuân... cũng cho thấy, bên cạnh những tòa chung cư mini gần trường học, khu công nghiệp được lấp đầy, thì không ít khu còn bỏ trống, treo biển cho thuê nhưng “ế” trong thời gian dài.

Trên các trang rao bán bất động sản hàng đầu cũng không khó để bắt gặp các quảng cáo bán chung cư mini. Các tòa có diện tích bình quân 50-100 m2/sàn, cao từ 5-8 tầng, giá từ 6-10 tỷ đồng.

Rõ ràng, những diễn biến thực tế cho thấy thị trường chung cư mini dù vẫn duy trì được sức hút nhưng cũng chịu tác động không nhỏ từ khó khăn chung của thị trường bất động sản và “sức khỏe” nền kinh tế, thu nhập giảm sút, khiến tỷ suất lợi nhuận cho thuê, thuê mua không đạt kỳ vọng của nhà đầu tư.

Đáng chú ý, sau vụ hỏa hoạn vừa qua tại tòa chung cư mini 9 tầng tại Thanh Xuân (Hà Nội), khiến 56 người tử nạn, nhiều chuyên gia đánh giá phân khúc này có thể sẽ phải chịu những tổn thương sâu sắc hơn, bởi sự vào cuộc mạnh tay của cơ quan chức năng trong việc siết các điều kiện hoạt động.

“Các tòa chung cư mini xây sai phép, vi phạm trật tự xây dựng (vượt tầng, thiếu an toàn cháy nổ...) có thể sẽ bị cấm hoặc buộc phải cải tạo lại, từ đó gây ảnh hưởng đến doanh thu, lợi nhuận của nhà đầu tư. Thậm chí, ở trường hợp xấu nhất, chung cư mini cũng có thể trải qua thời kỳ “đóng băng” như loại hình karaoke sau hàng loạt vụ cháy thảm khốc, gây hậu quả đau lòng”, một chuyện gia phân tích.

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia kinh tế độc lập, cũng đánh giá vì khó khăn của thị trường chung, lợi suất của loại hình chung cư mini thời gian qua vốn đã không đáp ứng được kỳ vọng của nhà đầu tư. Thời gian tới, hậu quả của vụ cháy tại Hà Nội có thể sẽ trở thành “giọt nước tràn ly” khiến phân khúc này tiếp tục gặp thêm nhiều khó khăn, áp lực hơn trong ngắn và trung hạn, đòi hỏi các nhà đầu tư cần cân nhắc, tính toán kỹ trước khi xuống tiền.

Hưng Nguyên