Đề xuất cho bán 20% số căn hộ ngoài sàn: Giám sát mua bán bằng cơ chế nào?

Không phù hợp với pháp luật Theo giải thích của Bộ Xây dựng, đề xuất “cho phép các chủ đầu tư được huy động vốn hoặc trực tiếp bán 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án không qua sàn giao dịch BĐS” nhằm tạo điều kiện để các doanh nghiệp có điều kiện huy động vốn, hợp tác kinh doanh với các đối tác và hỗ trợ nhà ở cho cán bộ, công nhân viên... Trước đề xuất trên, Phó Thủ tướng Nguyễn Thiện Nhân đề nghị xem lại quy định cho phép chủ đầu tư được phân phối 20% sản phẩm nhà ở không qua sàn giao dịch BĐS, vì không có cơ sở. Cùng quan điểm, Bộ KH&ĐT cho rằng, việc đề xuất cho phép chủ đầu tư được phân chia 20% số lượng nhà ở không phải qua sàn giao dịch là không phù hợp với pháp luật kinh doanh BĐS. Về vấn đề này, Bộ Xây dựng giải trình, trong quá trình đầu tư kinh doanh BĐS, các doanh nghiệp đều có nhu cầu được bố trí một tỷ lệ nhà ở nhất định trong mỗi dự án cho các cán bộ, công nhân viên của bản thân doanh nghiệp để họ yên tâm công tác hoặc phân chia cho các đối tác tham gia góp vốn kinh doanh nhà ở để thuận lợi hơn trong việc huy động vốn. Hơn nữa, quy định sẽ chỉ cho phép chủ đầu tư được phân chia tối đa 20% số lượng nhà ở theo hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư, chứ không phải chủ đầu tư được phép bán nhà ở cho các tổ chức, cá nhân không qua sàn giao dịch BĐS. Việc bán nhà ở trong dự án vẫn phải thực hiện theo quy định chung. Bộ Xây dựng lập luận: “Việc cho phép chủ đầu tư được thực hiện phân chia 20% số lượng nhà ở không phải qua sàn giao dịch BĐS là hợp lý và phù hợp với pháp luật hiện hành.” Khó kiểm soát Thị trường bất động sản Việt Nam vốn bị cho là kém minh bạch, thiếu các cơ chế giám sát hiệu quả, dẫn tới tỷ lệ giao dịch ngầm rất cao, từ 70 - 80%. Thống kê gần đây của Bộ Xây dựng cũng thừa nhận, chỉ có khoảng 15% tổng số giao dịch của thị trường được thực hiện qua sàn. Đây cũng là nguyên nhân chính khiến thị trường BĐS trong nước chậm phát triển, bị thao túng bởi nạn đầu cơ, “thổi” giá... Để tiến tới minh bạch hóa thị trường, theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS quy định, từ 1/1/2007, các giao dịch BĐS của doanh nghiệp đều phải qua sàn giao dịch. Nhiều ý kiến lo ngại rằng nếu Chính phủ chấp thuận phương án của Bộ Xây dựng là dành tỷ lệ tới 20% số lượng nhà trong các dự án nhà ở không phải giao dịch có thể làm nảy sinh tiêu cực. Quy định các giao dịch bất động sản của các doanh nghiệp phải qua sàn nhằm tăng tính minh bạch của thị trường. Tuy nhiên, nếu đề xuất này của Bộ Xây dựng được chấp thuận, e rằng sẽ tác động xấu tới mục tiêu này. Việc huy động vốn với tỷ lệ 20% sản phẩm nhà ở không qua sàn sẽ không làm cho thị trường minh bạch. Những nhà đầu tư sẽ bán các sản phẩm của mình nhiều hơn cho những người quen biết và những phần đó có thể được chuyển nhượng tiếp cho những nhà đầu tư khác. Dù pháp luật đã quy định rõ là doanh nghiệp phải bán nhà qua sàn song trên thực tế, đa số sản phẩm nhà đều được “phân phối” qua nhà đầu tư thứ cấp. Câu trả lời phổ biến với người mua lẻ khi tìm đến sàn giao dịch hỏi mua là dự án đã bán hết hàng. Thế nên, đa số người mua nhà đất đều rất “đói” thông tin, nếu không nói là “mù” hoàn toàn, nhất là với các dự án phát triển nhà ở, đô thị. Vì thế, để có được thửa đất, hay căn hộ phù hợp với nhu cầu sử dụng, rất ít người có thể tiếp cận với giá gốc. Tình trạng nộp tiền chênh lệch mua suất diễn ra phổ biến. Bộ Xây dựng còn đề xuất cho phép chủ đầu tư được huy động vốn thông qua hình thức ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế. Tuy thế, Ngân hàng Nhà nước cho rằng, đề xuất này là không phù hợp vì theo quy định của pháp luật ngân hàng, chỉ có các tổ chức tín dụng mới được quyền huy động vốn thông qua hình thức vay vốn của công chúng. Dư luận rất băn khoăn bởi cơ chế nào sẽ giám sát việc mua bán 20% tổng quỹ nhà sẽ thực hiện như thế nào hay chỉ dựa vào đạo đức kinh doanh của nhà đầu tư? Năng lực quản lý của các cơ quan Nhà nước tới đâu, liệu có đủ sức kiểm soát quỹ nhà 20% đó chỉ “lưu hành” nội bộ chứ không bị tuồn ra ngoài thị trường? Minh Thu