Diễn đàn Kinh tế - Xã hội Việt Nam 2022: Tạo đồng thuận xã hội để phát huy nguồn lực đất đai

Tạo vốn lớn để đầu tư phát triển

Phát biểu tại diễn đàn, Giáo sư, Tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, dẫn kinh nghiệm từ các nền kinh tế công nghiệp mới xung quanh Việt Nam như Hàn Quốc, Singapore, Đài Loan (Trung Quốc) cho thấy, các nước lấy nguồn nhân lực chất lượng cao và công nghệ làm động lực, lấy quản lý - sử dụng đất đai là vai trò tạo vốn lớn để đầu tư phát triển, vượt “bẫy thu nhập trung bình”. Chính sách đất đai được coi là một trong những chính sách quan trọng nhất trong quá trình phát triển.

Giáo sư, Tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ.

Giáo sư, Tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ cho rằng, việc sửa đổi Luật Đất đai đang thực hiện và các luật có liên quan phải đặt trọng tâm vào khai thác vốn ngay trong quá trình đầu tư trên đất làm giá trị đất đai tăng thêm. Yếu tố quan trọng cần lưu ý là tạo vốn từ đất như thế nào để vừa có một xã hội công bằng và vừa có một xã hội phát triển.

Luật Đất đai xác lập cơ chế “Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đầu tư phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”. Việc các quy định về cơ chế Nhà nước thu hồi đất không mang tính chất thị trường là nguyên nhân chính gây nên tình trạng bức xúc của dân khi bị thu hồi đất.

Giáo sư, Tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ giới thiệu về 3 cơ chế thu hồi đất. Cụ thể là cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc (Nhà nước thu hồi đất để giao, cho thuê đất); cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện (nhà đầu tư chủ động thỏa thuận với những người đang sử dụng đất dựa theo cơ chế thị trường) và cơ chế “trung dung” tận dụng được điểm mạnh, khắc phục được điểm yếu của cả 2 cơ chế bắt buộc và tự nguyện được gọi là chuyển dịch đất đai “đồng thuận xã hội”.

Theo Giáo sư, Tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ, chuyển dịch đất đai bắt buộc luôn dẫn tới nhiều khiếu kiện của dân, nhưng chuyển dịch đất đai tự nguyện lại có nhược điểm là nhà đầu tư khó có thể hoàn thành được việc tiếp cận đầy đủ đất đai cho dự án đầu tư.

Theo cơ chế đồng thuận xã hội, Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đang đã yêu cầu thực hiện phương thức “góp đất, điều chỉnh lại đất đai” đối với các dự án chỉnh trang, phát triển khu đô thị, khu dân cư nông thôn. Đặc biệt, Nghị quyết đã đặt ra việc luật hóa cơ chế chia sẻ lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư dự án và những người bị thu hồi đất.

Giáo sư, Tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ nêu dẫn chứng, Đà Nẵng đã làm rất tốt việc tạo đồng thuận xã hội để nhân dân đồng hành cùng thành phố huy động nguồn lực đất đai phục vụ phát triển. Nhờ vậy, những diện tích đất làng chài ven biển Mỹ Khê vốn có giá trị rất thấp đã được chuyển đổi, phục vụ xây dựng trung tâm đô thị mới của thành phố và giá trị đất đai ở các khu vực làng chài đã tăng lên hàng trăm lần, tạo ra nguồn lực rất lớn phục vụ phát triển kinh tế-xã hội của thành phố.

Từ đó, Giáo sư, Tiến sĩ khoa học Đặng Hùng Võ đưa ra đề nghị đưa định nghĩa giá thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai sửa đổi; chú trọng vào thuế chuyển nhượng bất động sản để tính toán sao cho giảm thuế suất để giá đất thực được tự các bên ghi nhận trên hợp đồng chuyển quyền (hiện nay thuế suất là 2%, có thể rút xuống 1%, thậm chí 0,5%); pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển quyền cần quy định rõ tính thuế không căn cứ vào giá trị hợp đồng chuyển quyền, chỉ căn cứ vào giá đất do Nhà nước quy định; lập cơ sở dữ liệu giá đất thị trường; đưa phần mềm xử lý dữ liệu để ước tính giá trị đất đai do Nhà nước quy định.

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất để tạo địa tô chênh lệch

Cũng liên quan tới việc làm thế nào để phát huy nguồn lực đất đai phục vụ tiến trình phát triển, Giáo sư, Tiến sĩ Hoàng Văn Cường (Phó hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân) nêu quan điểm, giá trị của đất luôn gắn liên với mục đích sử dụng đất. Giá trị đất đai tăng lên khi thay đổi mục đích sử dụng đất từ các hoạt động mang lại sức sinh lợi thấp (như nông, công viên cây xanh…) sang sử dụng cho các hoạt động có sức sinh lợi cao (như đất ở, đất kinh doanh thương mại dịch vụ…) thực chất là giá trị địa tô chênh lệch do thay đổi mục đích sử dụng đất tạo ra.

Giáo sư, Tiến sĩ Hoàng Văn Cường.

Quyết định của cơ quan quản lý có thẩm quyền cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ tạo ra cơ hội mới cho các hoạt động đầu tư phát triển bất động sản, có thể biến các các công trình xây dựng trên đất từ chỗ không có giá trị thành các bất động sản có giá trị cao và mang lại lợi ích lớn cho người sở hữu bất động sản do được hưởng địa tô chênh lệch do thay đổi mục đích sử dụng đất mang lại.

Do vậy, cần có cơ chế phân phối và điều tiết địa tô chênh lệch hình thành do thay đổi mục đích sử dụng đất khi thu hồi đất có mục đích sử dụng mang lại sức sinh lợi thấp, giao cho nhà đầu tư kèm theo quyết định cho phép thay đổi sang mục đích sử dụng đất có sức sinh lợi cao.

Theo Giáo sư, Tiến sĩ Hoàng Văn Cường, đó là cơ chế để giải quyết những bất bình đẳng giữa nhà đầu tư bất động sản tiếp cận đất đai theo cơ chế thị trường với những nhà đầu tư bất động sản có cơ hội tiếp cận đất đai bằng các quyết định hành chính của nhà nước. Đó cũng là cơ chế để giải quyết những mâu thuẫn giữa nhà đầu tư phát triển bất động sản với người sử dụng đất bị thu hồi cho các dự án phát triển bất động sản.

“Việc thay đổi cơ chế quản lý từ sử dụng các mệnh lệnh hành chính áp đặt sang sử dụng thống nhất cơ chế thị trường trong tiếp cận đất đai sẽ không chỉ chống thất thu, hạn chế tiêu cực tham nhũng từ đất, mà còn cho phép lựa chọn được nhà đầu tư bất động sản có năng lực sử dụng đất đai tốt nhất”, Giáo sư, Tiến sĩ Hoàng Văn Cường bày tỏ.

Ông Hoàng Văn Cường cũng cho rằng, việc công nhận quyền sử dụng đất không được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao hợp pháp, không đi kèm với cơ chế thu hồi địa tô thông qua nghĩa vụ tài chính cũng là nguyên nhân thúc đẩy gia tăng các hoạt động đầu tư và giao dịch bất động sản không có đủ các điều kiện pháp lý, làm rối loạn thị trường bất động sản.

CHIẾN THẮNG