Định giá đất: Tránh vừa đá bóng vừa thổi còi

TS Vũ Đình Ánh, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài chính).

- Ông đánh giá ý nghĩa của việc bỏ khung giá đất như thế nào?

TS Vũ Đình Ánh: Luật Đất đai 2013 quy định khung giá đất được ban hành 5 năm một lần theo từng vùng, từng loại đất. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá trên thị trường tăng hoặc giảm từ 20% trở lên so với khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, việc điều chỉnh khung giá đất gần như không xảy ra trong khi biến động đất đai trên thị trường là hàng ngày, hàng tháng.

Các địa phương xây dựng bảng giá đất không được vượt quá khung giá đất. Vì vậy bảng giá đất của các địa phương công bố cũng thấp, không sát với giá trị đất đai trên thị trường. Việc bảng giá đất thấp đã dẫn đến nhiều hệ lụy. Như vậy, có thể thấy, việc bỏ khung giá đất có ý nghĩa quan trọng đối với thu ngân sách nhà nước và góp phần phát triển thị trường đất đai.

- Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định nguyên tắc định giá đất là “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường”. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

Luật Đất đai 2013, Nghị quyết 18 và dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đều yêu cầu xác định giá đất theo sát giá thị trường. Nhưng giá thị trường là giá nào đang là vấn đề cần bàn. Bởi một mảnh đất ngày hôm nay bán giá này, hôm sau bán giá kia thì làm sao bảng giá đất theo sát được giá đó, chưa kể thị trường đủ chiêu, đủ nhóm đầu cơ, thổi giá.

Theo quan điểm của tôi, đất đai là sở hữu của toàn dân nhưng định giá phải xác định đó là quyền của nhà nước, tôi kỵ chữ “theo giá thị trường”. Nguyên tắc là nhà nước định giá và giá đó được sử dụng để người dân, doanh nghiệp cùng phải tuân thủ thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.

- Hiện nay, chúng ta đang sử dụng cơ quan định giá là hội đồng định giá đất của các tỉnh. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng đang hướng vào sử dụng hội đồng này và sau đó HĐND các tỉnh sẽ thông qua bảng giá đất. Tuy nhiên, ông từng nói không nên giao cho địa phương làm nhiệm vụ này. Ông có thể chia sẻ rõ hơn quan điểm của mình?

Việc đổi mới thực sự chính sách về quyền quyết định giá đất chỉ có thể thực hiện được khi thay đổi thể chế sao cho kiểm soát được quá trình cơ quan nhà nước quyết định giá đất. Chính sách cần phải thay đổi trên nguyên tắc: tách thẩm quyền quyết định giá đất ra khỏi thẩm quyền quyết định về đất đai nhằm giảm tính độc quyền quyết định vào một cơ quan nhà nước, bắt buộc thuê dịch vụ định giá đất độc lập trước khi cơ quan nhà nước quyết định giá đất. Không nên để địa phương định giá và HĐND thông qua bảng giá đất, mà nên để Bộ Tài nguyên và Môi trường làm việc nhiệm vụ này.

Bất cập ở đây là hội đồng định giá tư vấn cho chính quyền trong công tác định giá, song chủ tịch UBND tỉnh lại là chủ tịch hội đồng định giá. Như vậy, không khác nào bản thân ông tư vấn cho chính ông nhưng lại mượn danh của một tập thể để thông qua mong muốn của mình, hợp thức hóa các yêu cầu cá nhân, tức là vừa đá bóng vừa thổi còi. Giá đất vì thế dễ mang tính chủ quan, bị chi phối bởi ý chí cá nhân, khó quy trách nhiệm.

Chúng ta có đề cập tới chuyện địa phương sẽ có hội đồng định giá để tư vấn nhưng theo tôi, hội đồng định giá khá hình thức và nhiều ràng buộc khiến khó có chuyện nói thẳng giữa các thành viên. Bởi vậy, ban hành giá đất phải giao cho trung ương, như vậy sẽ không tạo ra xung đột lợi ích và cũng gỡ khó cả cho địa phương khi họ có thể mạnh dạn đền bù, giao đất mà không sợ sai. Hiện tại, sau khi xảy ra nhiều vụ việc sai phạm trong quản lý đất đai, nhiều địa phương đang có tâm lý án binh bất động.

Nếu giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường thì bản thân cơ quan này cũng sẽ có bên định giá đất chuyên nghiệp tư vấn, thường là cơ quan độc lập không bị chi phối bởi yếu tố quản lý của nhà nước và phải chịu hoàn toàn trách nhiệm với việc định giá của mình. Với cơ quan định giá đất chuyên nghiệp, họ phải có các bằng chứng, căn cứ, phương pháp để đưa ra mức giá tương đối chính xác theo từng vùng, từng khu vực.

Định giá đất là công việc phức tạp và rất nhạy cảm với thị trường, không chỉ đòi hỏi giỏi áp dụng phương pháp tính toán khoa học mà còn đòi hỏi cả một nghệ thuật khéo léo, tinh tế biết nắm bắt tâm lý thị trường, để nhà nước điều tiết hợp lý.

Hiện chúng ta cũng có hai trung tâm quản lý dữ liệu về giá cả đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính, không có lý do gì cản trở cho chúng ta xác định giá đất đối hàng loạt, thậm chí với từng thửa đất ở đây, để tạo sự công bằng, minh bạch, hiệu quả trong chiến lược vốn hóa đất đai.

- Để chống đầu cơ và điều tiết giá trị gia tăng từ đất một cách hiệu quả, theo ông, cần có giải pháp như thế nào?

Cần phải có các quy định đánh thuế bất động sản. Hệ thống chính sách thuế, phí và lệ phí đối với bất động sản được ban hành khá đầy đủ, bao gồm: thuế sử dụng đất nông nghiệp; thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản; lệ phí trước bạ và các khoản phí, lệ phí liên quan khác (lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất...).

Tuy nhiên, chúng ta còn lúng túng về định giá đất đai bao gồm cả đất nông nghiệp và phi nông nghiệp, hay nói đúng hơn là bảng giá tính đất phi nông nghiệp quá thấp thì mức thuế chưa phát huy được hiệu quả. Đây là lĩnh vực có tác động lớn, nhiều nội dung mang tính kỹ thuật đòi hỏi sự tham gia của nhiều bộ, ngành địa phương, vì vậy cần phải được nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng trước khi trình cấp có thẩm quyền ban hành vào thời điểm thích hợp để đảm bảo tính khả thi, tính đồng thuận cao, góp phần hạn chế đầu cơ bất động sản.

- Từ những vấn đề đã đặt ra trên đây, ông có kỳ vọng gì trong lần sửa đổi Luật Đất đai này?

Trong giai đoạn hiện nay, Nghị quyết số 18 là cơ sở chính trị rất quan trọng để hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai và căn cứ quan trọng định hướng trong quá trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 nhằm khai thác tối ưu nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội, hướng tới phát triển thị trường bất động sản trở thành kênh phân bổ và khai thác đất đai hợp lý, công bằng và hiệu quả.

Việc bỏ khung giá đất nhằm để nguồn lực đất đai phát huy được giá trị cao nhất. Nhưng bỏ khung giá đất không có nghĩa là để giá đất tự do trên thị trường, muốn áp giá ở mức nào tùy ý, mà đòi hỏi phải có những nguyên tắc định giá và nhà nước có quyền quyết định định giá đất. Bỏ khung giá đất là chuyển trọng tâm từ phương thức quản lý về hành chính sang thực hiện đồng bộ các công cụ kinh tế, quy hoạch, hành chính để điều tiết các quan hệ đất đai. Do đó, Luật Đất đai sửa đổi phải xây dựng và hoàn thiện nguyên tắc định giá đất phù hợp, bảo đảm tính độc lập về chuyên môn, nghiệp vụ, trung thực, khách quan giữa kết quả định giá đất của các cơ quan định giá với cơ quan có quyền quyết định.

Ngoài ra, Nghị quyết 18 đã đặt ra vấn đề các giao dịch về nhà đất phải thông qua sàn, thanh toán qua ngân hàng nhằm minh bạch các giao dịch mua bán quyền sử dụng đất, hướng tới hình thành hệ thống thông tin dữ liệu về đất đai. Luật Đất đai sửa đổi cũng phải thể chế hóa được mục tiêu này. Tôi kỳ vọng Luật Đất đai sửa đổi không chỉ giải quyết hết bất cập mà còn phải hướng đến phát huy được tính dự báo để có sức sống lâu dài, thực sự khơi thông được nguồn lực đất đai đang bị thất thoát, sử dụng kém hiệu quả trong chiến lược vốn hóa đất đai hàng chục năm qua.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!

Phương Nam