Doanh nghiệp có 'sợ' khi bỏ khung giá đất?

Thực tế cho thấy, giá đất giao cho nhà đầu tư hiện nay chỉ chiếm 30-70% giá thị trường. Khung giá là một trong những kẽ hở gây thất thoát nguồn thu ngân sách, dẫn đến khiếu kiện đền bù, đồng thời tạo điều kiện để “cò” đất tung tin thất thiệt, tạo sốt ảo mỗi khi đến kỳ điều chỉnh.

Áp lực chi phí tăng

Vì vậy, theo các chuyên gia, việc bỏ khung giá đất là hoàn toàn hợp lý, giúp nâng cao tính thương mại hóa của quyền sử dụng đất, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, giúp thị trường minh bạch, lành mạnh, không còn hiện tượng trục lợi trên đất đai.

Đặc biệt, việc bỏ khung giá đất sẽ góp phần cởi trói cho giá đất địa phương. Tạo điều kiện đền bù thỏa đáng cho người dân theo giá thị trường thay vì chịu thiệt thòi khi căn cứ vào khung giá đất.

Đối với doanh nghiệp, khi giá đất đền bù thỏa đáng, hiện tượng khiếu kiện sẽ giảm, từ đó thúc đẩy tiến độ triển khai dự án nhanh hơn, giúp chủ đầu tư chủ động tính toán đưa ra các phương án ngay từ đầu, giảm thiểu các rủi ro dự án kéo dài, đảm bảo hiệu quả cao hơn.

Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang tồn tại nhiều bất ổn, pháp lý kéo dài, dòng vốn bị siết chặt, thanh khoản nhỏ giọt,… nhiều nhà đầu tư lo ngại việc bỏ khung giá đất có thể đẩy chi phí đầu vào tăng lên, tạo thêm gánh nặng cho các nhà phát triển dự án.

Bỏ khung giá đất sẽ khiến chi phí đầu vào dự án tăng, gia tăng áp lực lên các doanh nghiệp yếu tiềm lực .

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cho hay hiện tại việc tìm được một quỹ đất phù hợp quy hoạch đã khó, có quỹ đất đủ diện tích để thực hiện dự án lại càng khó hơn. Ngay cả khi doanh nghiệp "săn" được khu đất hợp ý, giá cả cũng rất đáng ngại.

Hơn 2 năm qua, giá đất liên tục leo thang, diễn biến chung của thị trường khiến các doanh nghiệp càng khó thương lượng với chủ đất. Với phân khúc nhà ở hợp túi tiền, vị đại diện Phú Đông thừa nhận có phần may mắn vì đã tích lũy được quỹ đất từ trước.

Nhưng trên thực tế, không phải doanh nghiệp nào cũng may mắn như Phú Đông, và trong trường hợp phải đền bù đất với giá cao hơn, cộng thêm những điểm nghẽn về pháp lý kéo dài, gánh nặng chi phí gia tăng… thì giá nhà ở sẽ rất khó giảm, vì doanh nghiệp “có muốn cũng không thể”.

“Về lâu dài, việc bỏ khung giá đất để xác định theo giá thị trường sẽ khiến tiền chuyển mục đích sử dụng đất, tiền đền bù tăng, qua đó kéo giá bán các loại hình nhà ở tăng theo. Thực tế cho thấy giá đất càng tăng cao, doanh nghiệp càng khó tiếp cận với các quỹ đất”, một chuyên gia phân tích.

Thích ứng cách nào?

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia của GIBC, cho rằng về lý thuyết, việc định giá đất cao hơn sẽ giúp quá trình đền bù nhanh hơn, giảm các vụ tranh chấp khiếu kiện, thúc đẩy tiến độ thực hiện dự án, tuy nhiên điều này cũng sẽ đẩy chi phí đầu vào của các chủ đầu tư tăng lên.

Chi phí thực hiện dự án cao hơn cộng thêm chính sách thắt chặt về tín dụng với các dự án tiềm ẩn nhiều rủi ro sẽ là một tấm lưới lọc loại bỏ các chủ đầu tư yếu kém, thiếu tiềm lực hoặc chỉ dựa vào thâm dụng vốn vay, đặc biệt là các doanh nghiệp “tay không bắt giặc”.

Hàng loạt thách thức mới đòi hỏi các doanh nghiệp bất động sản cần thay đổi trước khi bị đào thải. Để tồn tại, các đơn vị cần thay đổi cách tiếp cận thị trường, trước hết là cần đa dạng dòng sản phẩm để tiếp cận với nhiều đối tượng khách hàng, đảm bảo cả về lợi nhuận và thanh khoản. Xu thế phát triển các dòng sản phẩm cao cấp sẽ thay thế bằng các dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.

“Khi khung giá đất bị bãi bỏ, thị trường sẽ chuyển từ giai đoạn trông chờ vào chênh lệch “địa tô” (đền bù thấp bán giá cao) sang giai đoạn cạnh tranh sòng phẳng bằng sự khác biệt, chất lượng, giá thành sản phẩm. Vì vậy, các doanh nghiệp phải chuẩn bị nền tảng tài chính mạnh để tạo lập quỹ đất, hoàn tất pháp lý, xây dựng các dòng sản phẩm phù hợp…”, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Ở góc nhìn lạc quan hơn, ông Trương Hiền Phương, chuyên gia tài chính, nhận định việc bỏ khung giá đất có thể ảnh hưởng đến các doanh nghiệp bất động sản nhưng không quá lớn. Bỏ khung giá đất sẽ thúc đẩy thị trường minh bạch hơn, giá tài sản có thể cao hơn nhưng là giá trị thực tế.

Với những doanh nghiệp có sẵn quỹ đất, bỏ khung giá khiến tài sản của họ được định giá cao hơn giúp khả năng tiếp cận dòng vốn dễ hơn, đồng thời nhóm cổ phiếu niêm yết cũng sẽ được hưởng lợi nhờ giá đất được định giá lại tốt hơn. Tất nhiên, mức thuế doanh nghiệp phải đóng cũng sẽ tăng.

"Xét về tổng quan thị trường thì việc này không tác động nhiều. Lý do là chính sách này mang tầm vĩ mô, trong khi thị trường hiện đang tập trung nhiều vào yếu tố vi mô, yếu tố ngành, đi vào các yếu tố doanh nghiệp nhiều hơn, kể cả những thông tin 'tin đồn' trên thị trường", ông Phương nhận định.

Có thể thấy mỗi chủ trương đều có mặt lợi và hại. Vì vậy, theo các chuyên gia, cần có cách làm, hướng đi rõ ràng cho người dân, doanh nghiệp nhằm phát huy điểm tốt và hạn chế tiêu cực.

Với vai trò là người chủ trì cơ quan soạn thảo Luật Đất đai, Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà đánh giá việc “bỏ quy định về khung giá đất là chủ trương đúng đắn”. Nếu giải quyết được vấn đề định giá đất đai một cách công khai, minh bạch, bình đẳng, thì sẽ giải quyết được các mối quan hệ giữa Nhà nước, thị trường và xã hội, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người dân và doanh nghiệp.

Hiến Nguyễn