Đồng Nai, từ vùng đất lịch sử đến điểm hẹn đầu tư

Trước khi xét đến thị trường bất động sản Đồng Nai hiện tại, chúng ta có thể quay lại một chút về thời điểm trước năm 1975. Lúc đó, bất động sản Đồng Nai đã được khẳng định ngay từ khi Tổng kho Long Bình (thuộc huyện Long Thành) được hình thành từ những năm 60, thể hiện vị trí chiến lược của khu vực này. Sau hơn nửa thế kỷ, vị thế của Đồng Nai trên bản đồ bất động sản Việt Nam lại tiếp tục được khẳng định.

Vươn mình nhờ “cú huých” hạ tầng

Theo các chuyên gia, thị trường địa ốc Đồng Nai trong vòng 1 năm trở lại đây rất hấp dẫn các nhà đầu tư cả doanh nghiệp và nhà đầu tư thứ cấp là nhờ sự cải thiện về hạ tầng.

Trong khu vực các tỉnh vùng ven TP.HCM, Đồng Nai sở hữu lợi thế lớn với hệ thống giao thông đang phát triển mạnh. Có thể nói, cơ sở hạ tầng đóng vai trò thiết yếu trong việc kết nối Đồng Nai và các tỉnh,thành phố khác, ảnh hưởng đến nhu cầu cho các khu công nghiệp của tỉnh.

Cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, Sân bay quốc tế Long Thành và cao tốc Bến Lức - Long Thành là những dự án cơ sở hạ tầng nổi trội, bên cạnh một số đề án cũng đang trong giai đoạn lên kế hoạch như cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, Dầu Giây - Đà Lạt và đường vành đai 4, kết nối vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Hơn thế nữa, hệ thống đường sắt cũng đang được mở rộng thêm 50 km đường sắt Biên Hòa - Vũng Tàu, kết nối vào hệ thống đường sắt Bắc - Nam.

Bên cạnh việc dựa trên khung phát triển giao thông vùng, tỉnh Đồng Nai còn dựa trên định hướng phát triển các trục hướng tâm, các trục vành đai để đảm bảo kết nối đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong khu vực TP.HCM với các tỉnh miền Đông Nam bộ, vùng Tây Nguyên - Duyên hải Nam Trung Bộ, vùng Đồng bằng sông Cửu Long và quốc tế. Chính định hướng này đã giúp tỉnh Đồng Nai có được sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước, nhất là khi quỹ đất tại TP.HCM đang ngày càng thu hẹp.

Tính hết năm 2016, tổng quỹ đất của tỉnh Đồng Nai đạt xấp xỉ 612.000 ha, trong đó hầu hết là nông nghiệp với 77%, đất chưa sử dụng chiếm gần 1%, tiếp theo là đất đô thị với 4%.

Theo Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, tính tới hết năm 2016, Đồng Nai có tổng cộng 55 dự án nhà ở, cung cấp gần 30.200 căn/nền trên thị trường sơ cấp và thứ cấp. Thị trường thứ cấp chiếm lĩnh tổng nguồn cung của Đồng Nai với khoảng 27.600 căn/nền, chiếm hơn 90% tổng nguồn cung, trong khi số lượng nguồn cung hiện hữu trên thị trường sơ cấp chỉ khoảng 2.600 căn/nền.

Các dự án nhà ở tập trung chủ yếu tại các thành phố, huyện nằm liền kề với TP.HCM và Bình Dương như Biên Hòa, Long Thành, Nhơn Trạch và Trảng Bom. Trong đó, Nhơn Trạch chiếm 32% tổng nguồn cung, tiếp theo là Long Thành, Trảng Bom và Biên Hòa với 17% mỗi khu vực, phần còn lại thuộc về huyện Vĩnh Cửu và Thống Nhất.

Phân khúc đất nền vẫn tiếp tục chiếm lĩnh thị trường với xấp xỉ 93% thị phần. Lý do cho sự nổi bật này là vì bên cạnh cú huých hạ tầng và các khu/cụm công nghiệp, đất nền cũng là loại hình được các nhà đầu tư ưa chuộng bởi tính thanh khoản cao.

Chỉ có một phần nhỏ căn hộ và nhà liền kề/biệt thự có ở Biên Hòa và Nhơn Trạch, thuộc về những dự án phát triển từ 3 - 5 năm trước. Từ năm 2012 tới nay, không có dự án biệt thự/nhà liền kề mới nào vào thị trường Đồng Nai, vì đất nền với mức giá vừa phải vẫn đang rất được quan tâm.

TS. Sử Ngọc Khương

Theo đánh giá của giới đầu tư, thị trường bất động sản vùng ven TP.HCM gồm 3 tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Long An, được xem là những thị trường có có nhiều điều kiện đột phá nhất. Tuy nhiên, từ thời điểm hiện tại đến khoảng đầu 2018, hàng loạt dự án nổi bật, có quy mô lớn từ các nhà đầu tư nội ngoại cũng được đánh giá sẽ giúp Đồng Nai trở thành tâm điểm của thị trường vùng ven.

Tương lai gần và những kỳ vọng đầu tư

Theo kinh nghiệm làm việc của Bộ phận Đầu tư Savills với các đối tác và các nhà phát triển bất động sản uy tín, tình hình hoạt động bất động sản Đồng Nai trong thời điểm hiện tại đã tương đối ổn định so với những năm trước.

Trải qua những biến động lớn trong giai đoạn 2009 - 2014, thị trường Đồng Nai dường như đang bước vào giai đoạn phát triển bền vững hơn, nhất là đất nền được xem là vẫn giữ vững ưu thế, đón nhận nhiều sự quan tâm của thị trường hơn so với những phân khúc còn lại. Tuy nhiên, các dự án đất nền có quy mô lớn thường phát triển làm nhiều giai đoạn, thậm chí có một số dự án ngừng bán trong thời gian dài hoặc chuyển đổi tên, chủ đầu tư.

Dù đa số đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng, nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn còn khá chậm, chủ yếu do phần lớn người mua là các nhà đầu tư, tốc độ gia tăng dân số ở thực thấp, các tiện ích nội khu còn thiếu sót cũng như việc cơ sở hạ tầng và các công trình công cộng trong khu vực lân cận chưa phát triển.

Trong 1 năm trở lại đây, trung bình toàn thị trường Đồng Nai có khoảng 600 nền được hấp thụ mỗi quý, tương đối thấp so với thời kỳ trước 2014 do người mua nghiên cứu kỹ hơn và ít bị ảnh hưởng từ những thông tin hạ tầng nóng như trước đây. Tuy lượng giao dịch có giảm nhiều so với thời điểm 2013 - 2014 do tác động của thông tin phê duyệt xây dựng Sân bay quốc tế Long Thành và cầu Cát Lái đã giảm xuống, nhưng Long Thành và Nhơn Trạch vẫn giữ được lượng giao dịch ổn định với hơn 200 nền bán được mỗi quý. Giá trung bình của Long Thành và Nhơn Trạch cũng khá cao, dao động từ 4 - 4,5 triệu đồng/m2, chỉ thấp hơn TP. Biên Hòa.

Trảng Bom có tình hình hoạt động khá tốt trong 5 khu vực đang cung cấp đất nền tại Đồng Nai với lượng giao dịch trung bình khoảng 204 nền trên mỗi quý. Giá trung bình của Trảng Bom cũng tương đối cạnh tranh trong khu vực, xấp xỉ 3,5 triệu đồng/m2.

Xét về triển vọng nguồn cung, hiện nay, hầu hết các dự án tương lai đang trong giai đoạn lên kế hoạch và giải tỏa mặt bằng. Do quy mô lớn và thiếu hụt nguồn vốn, nên các dự án tương lai thường được chia ra nhiều giai đoạn. Hầu hết các dự án đất nền tương lai tọa lạc tại Long Thành và Nhơn Trạch, trong đó Long Thành chiếm lĩnh nguồn cung tương lai với tổng cộng gần 2.100 nền từ 2 dự án, chiếm khoảng 46% thị phần nguồn cung tương lai.

Đối với TP. Biên Hòa, thủ phủ kinh tế của tỉnh Đồng Nai, hiện nay, người mua chính vẫn là những người có nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, nhu cầu cho các phân khúc biệt thự/nhà liền kề và căn hộ vẫn còn hạn chế do số lượng các chuyên gia từ các khu công nghiệp/khu chế xuất không thay đổi nhiều, còn người dân địa phương khó đáp ứng được mức giá tương đối cao của các dự án mới. Vì vậy, đất nền với giá cả tương đối phải chăng vẫn là sự lựa chọn của hầu hết người mua. Còn tại các khu vực khác như các huyện Long Thành và Nhơn Trạch, người mua chủ yếu vẫn là các nhà đầu tư/đầu cơ.

Trong khi đó, những bất ổn kinh tế liên tiếp của các cường quốc đã làm cho cổ phiếu và vàng trở nên kém hấp dẫn, ngay cả tại Việt Nam. Chính vì thực tế này, bất động sản được xem như một kênh đầu tư hấp dẫn với lợi suất cho thuê ổn định, cùng với khả năng chống được lạm phát dài hạn. Từ những gì đang và sẽ có, có thể lạc quan rằng, Đồng Nai sẽ trở thành một thị trường phát triển đúng hướng, đồng hành cùng các giá trị văn hóa, kinh tế được tích lũy qua thời gian và xứng đáng với những kỳ vọng từ nhiều phía.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Bộ phận Đầu tư, Công ty Savills Việt NamBáo Đầu tư Bất động sản