Đông Nam bộ trên đường phát triển: Nhức nhối chuyện 'an cư': Kỳ cuối: Làm gì để 1 triệu căn hộ không thành 'đề án trên giấy'?

Sau gần 1 năm triển khai đề án 1 triệu căn hộ cho đối tượng thu nhập thấp, bức tranh nhà ở xã hội (NƠXH) cả nước đang sáng dần. Quỹ đất tăng 5 ngàn hécta, gần 500 dự án khởi công, gần 70 dự án đủ điều kiện vay vốn ưu đãi… Tuy nhiên, việc triển khai thực hiện vẫn còn nhiều thách thức.

NƠXH là chính sách an sinh của Đảng và Nhà nước. Hóa giải vướng mắc cho địa phương, doanh nghiệp bằng thể chế, chính sách là điều kiện tiên quyết để 1 triệu căn hộ không thành “đề án trên giấy”.

Trước vấn đề bức thiết của người dân về nhà ở, tháng 4-2023, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030 (Đề án 1 triệu căn NƠXH). Đây được xem là đề án mở đường cho các địa phương, doanh nghiệp trong phát triển NƠXH.

Dự án nhà ở xã hội A6, A7 tại phường Quang Vinh, thành phố Biên Hòa. Ảnh: Hoàng Lộc

Tại đề án này, Chính phủ cụ thể hóa mục tiêu là phát triển NƠXH, nhà ở công nhân có giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp. Phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành hơn 1 triệu căn, trong đó giai đoạn 2021-2025 hoàn thành khoảng 428 ngàn căn, giai đoạn 2025-2030 hoàn thành khoảng 634 ngàn căn. Đề án cũng đưa ra giải pháp về cơ chế chính sách, quỹ đất, nguồn vốn thực hiện.

Cùng với đề án trên, Chính phủ đã xây dựng, trình và được Quốc hội thông qua 4 dự án luật: Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Đất đai, Các tổ chức tín dụng để tháo gỡ cơ bản các tồn tại, khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế xã hội, xây dựng thị trường bất động sản trong đó có phân khúc NƠXH phát triển lành mạnh.

Có thể nói, việc ban hành Đề án 1 triệu căn NƠXH, xây dựng thành công 4 dự án luật và hàng loạt quyết sách như: Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045; Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững… tổ chức các hội nghị trực tiếp lẫn trực tuyến để lắng nghe, bàn thảo, sửa đổi là quyết tâm mạnh mẽ của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ trong nỗ lực hoàn thiện thể chế, tạo dựng hành lang pháp lý đầy đủ và tin cậy, chính sách ưu đãi thực chất hơn cho doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở giá rẻ.

Công nhân sinh sống tại khu nhà ở công nhân ở Trảng Bom

“Chính phủ đã tích cực rà soát, hoàn thiện thể chế, cơ chế, chính sách về phát triển thị trường bất động sản, trong đó có NƠXH. Điều này thể hiện ở việc nhiều dự án luật quan trọng được thông qua, nhiều chính sách ưu đãi với nhà đầu tư và người mua nhà được ban hành mới. Các bộ, ngành cũng rà soát, sửa đổi, ban hành các văn bản hướng dẫn, tháo gỡ nhiều khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn” - Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính nhận định.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho rằng, đây là lần đầu tiên Chính phủ có đề án bài bản để phát triển NƠXH, nhà ở công nhân. Về quỹ đất, Chính phủ yêu cầu UBND các địa phương khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, nông thôn, quy hoạch phát triển các khu công nghiệp phải xác định rõ diện tích đất dành cho phát triển NƠXH. Về vốn, đề án cũng chỉ ra, địa phương phải xác định phát triển NƠXH là một hạng mục đầu tư bằng nguồn vốn trung và dài hạn; được trích một phần thu từ tiền sử dụng đất trên địa bàn để hỗ trợ giải phóng mặt bằng dự án NƠXH. Gói tín dụng 120 ngàn tỷ đồng dành riêng cho phân khúc nhà ở giá rẻ.

Được Chính phủ giao nhiệm vụ thường xuyên phối hợp với các bộ, ngành, địa phương giám sát việc triển khai thực hiện đề án nhằm đảm bảo mục tiêu đã đề ra, Bộ Xây dựng đã phối hợp với các ngân hàng và bộ, ngành liên quan đôn đốc, hướng dẫn địa phương thực hiện các nội dung đề án. Lập Tổ công tác hướng dẫn, tháo gỡ các khó khăn vướng mắc về NƠXH.

Bức tranh NƠXH đã có những điểm sáng. Đó là quỹ đất NƠXH cả nước tăng hơn 5 ngàn hécta so với năm 2020; gần 500 dự án triển khai kể từ năm 2021 đến nay; gần 70 dự án được công bố đủ điều kiện vay gói tín dụng 120 ngàn tỷ đồng… Tuy vậy, phần lớn quỹ đất còn “trên giấy”, mới có 8/68 dự án được giải ngân từ gói tín dụng 120 ngàn tỷ đồng.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng, phát triển NƠXH vẫn chậm. Để có 130 ngàn căn hộ NƠXH trong năm 2024 và hoàn thành mục tiêu giai đoạn 2021-2025 cần phải tích cực hơn, triển khai đồng bộ các giải pháp. Trong đó, trọng tâm là cơ chế, thể chế. Trước hết, các bộ, ngành tập trung xây dựng nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở cho đồng bộ với các luật mới ban hành để nhanh chóng tháo gỡ vướng mắc, thúc đẩy phát triển NƠXH. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam nghiên cứu, xem xét chỉ đạo các ngân hàng hạ lãi suất gói tín dụng 120 ngàn tỷ đồng phù hợp với điều kiện thực tiễn trong từng giai đoạn; tháo gỡ vướng mắc về thủ tục cho vay. Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành đôn đốc địa phương tập trung thực hiện các nội dung của đề án.

Khu dự án nhà ở thương mại chuyển qua làm nhà ở xã hội của Công ty Cổ phần kinh doanh nhà Đồng Nai tại thành phố Biên Hòa. Ảnh Hoàng Lộc

TS Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, đây là thời điểm rất chín muồi để thúc đẩy phát triển NƠXH. Ông Cường phân tích, hiện nay nguồn vốn cho phát triển các dự án bất động sản nói chung và NƠXH là khá dồi dào. Nhiều chính sách ưu đãi thực chất cho doanh nghiệp, người mua được mở ra. Tuy nhiên, cần xác định rõ mục tiêu chính của NƠXH lúc này giải quyết nhu cầu về chỗ ở hơn cho người dân. Đã là chỗ ở thì cần phát triển dự án nhà cho thuê, gần đô thị, gần khu công nghiệp và sử dụng nguồn vốn lãi suất thật thấp để sớm có sản phẩm. Tất nhiên, vẫn phát triển NƠXH đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Nguyễn Thị Hồng thì cho rằng, ngay sau khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 33 và chương trình cho vay NƠXH, Ngân hàng Nhà nước đã kêu gọi và lập tức 4 ngân hàng lớn tham gia với gói tín dụng 120 ngàn tỷ đồng. Qua báo cáo của các ngân hàng, tỷ lệ giải ngân chưa cao bởi lẽ nguồn lực này là các ngân hàng huy động tiền gửi tiết kiệm, việc cho vay, giải ngân phải theo quy định; nhiều dự án còn vướng thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, pháp lý đất đai, triển khai chậm, tài sản khác thế chấp... Đối với khách hàng là người mua, thời gian qua chưa có nhiều dự án hoàn thành nên nhu cầu vay hạn chế và gói tín dụng từ Ngân hàng Chính sách xã hội lãi suất thấp hơn.

Giải pháp để tăng giải ngân theo bà Nguyễn Thị Hồng là chính quyền địa phương hỗ trợ, tạo điều kiện để chủ đầu tư hoàn thiện pháp lý của dự án. Huy động thêm nhiều nguồn lực cùng tham gia vào lĩnh vực này. Về phía Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục chỉ đạo các ngân hàng hỗ trợ giải ngân, cân nhắc mức lãi suất và thời gian vay phù hợp.

Sau hàng loạt chính sách nhằm tháo gỡ, khơi thông, thúc đẩy thì NƠXH đã có những kết quả nhất định. Tuy nhiên, vì nhiều quyết sách chưa có hiệu lực nên rất cần những quy định cụ thể, kịp thời.

Từ thực tế triển khai thực hiện còn nhiều vướng mắc, Đồng Nai kiến nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng hướng dẫn tiếp tục chính sách ưu đãi 20% quỹ đất kinh doanh thương mại trong dự án NƠXH. Nới điều kiện về thu nhập theo hướng, người mua NƠXH không thuộc diện thu nhập cao nhưng cũng không bị ràng buộc thu nhập quá thấp để còn có khả năng trả nợ ngân hàng. Các bộ, ngành xem xét, ban hành cơ chế rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư dự án NƠXH.

Thiết kế chung cư cao tầng nhà ở xã hội tại phường Tân Hòa, thành phố Biên Hòa của Liên danh Công ty Cổ phần Kiến trúc Lập Phương và Công ty Cổ phần Xây dựng Coteccons. Ảnh: Hoàng Lộc

Đối với Thành phố Hồ Chí Minh, ông Võ Văn Hoan, Phó chủ tịch UBND thành phố đề xuất thành lập quỹ phát triển nhà ở tại địa phương. Quỹ này sẽ tiếp nhận tiền hoặc quỹ đất, quỹ nhà theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở. Bổ sung chức năng để quỹ có thể trực tiếp đầu tư dự án NƠXH hoặc trực tiếp quản lý, điều phối các giao dịch mua bán NƠXH (xác nhận, kiểm tra đối tượng mua NƠXH thay cho chủ đầu tư).

Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính, Chủ tịch Hội đồng Điều phối vùng ĐNB cho rằng, nhà ở cho công nhân, người thu nhập thấp; ách tắc giao thông; ô nhiễm môi trường sống, môi trường sinh thái là 3 vấn đề bức thiết của vùng ĐNB. Để đưa vùng thực sự trở thành đầu tàu dẫn dắt kinh tế cho cả nước, trở thành hình mẫu cho tương lai, chính quyền các địa phương phải vận dụng linh hoạt, sáng tạo các chính sách. Chẳng hạn Thành phố Hồ Chí Minh vận dụng Nghị quyết 98 số 98/2023/QH15 ngày 24-6-2023 của Quốc Hội về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù để có quỹ đất, nguồn vốn làm nhà ở cho người thu nhập thấp.

Về giải pháp cụ thể đối với từng cấp, từng ngành, địa phương, Thủ tướng Chính phủ cho biết, Chính phủ sẽ bám sát tình hình, phản ứng chính sách kịp thời theo thẩm quyền, nếu vượt thẩm quyền thì báo cáo, đề xuất cấp cao hơn.

Các bộ, ngành phải tập trung xây dựng, sớm ban hành nghị định, văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn triển khai các dự án luật: Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Đất đai, Các tổ chức tín dụng để những điểm mới của luật sớm phát huy hiệu quả. Trong đó, Bộ Xây dựng chủ trì xây dựng quy trình rút gọn các thủ tục hành chính lựa chọn nhà đầu tư, triển khai dự án NƠXH để tiết kiệm thời gian, khuyến khích, huy động các nguồn lực xã hội.

Người dân vui mừng khi bốc thăm trúng quyền mua nhà tại Dự án nhà ở xã hội A6, A7 tại thành phố Biên Hòa. Ảnh: Hoàng Lộc

Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng nghiên cứu, xây dựng và cung cấp gói tín dụng cho người mua với thời gian 10-15 năm với lãi suất thấp hơn từ 3-5% so với cho vay thương mại; xem xét hạ mức lãi suất cho vay gói tín dụng 120 ngàn tỷ đồng phù hợp. Bộ Kế hoạch và đầu tư phối hợp với Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước báo cáo Thủ tướng Chính phủ bổ sung nguồn vốn ngân sách nhà nước thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội giai đoạn 2024-2025.

Ở địa phương, cấp ủy phải có nghị quyết để lãnh đạo việc phát triển NƠXH; HĐND ban hành các chính sách, quy định phù hợp với đặc thù địa phương; UBND các cấp tổ chức thực hiện tốt, nghiêm và linh hoạt trong vận dụng các cơ chế, chính sách, quy định của pháp luật. Chính quyền quy hoạch, bố trí quỹ đất để phát triển NƠXH, nhà ở công nhân. Đôn đốc chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị triển khai đầu tư xây dựng NƠXH trên quỹ đất 20% theo tiến độ được phê duyệt; trường hợp chủ đầu tư không thực hiện thì thu hồi quỹ đất 20% để lựa chọn các chủ đầu tư khác thực hiện.