Dự báo sớm nhất quý II/2024, thị trường bất động sản mới 'đảo chiều'

Báo cáo về diễn biến thị trường bất động sản, trong khuôn khổ Hội nghị BĐS Việt Nam - VRES 2022 diễn ra tại TP HCM sáng 16/12, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó TGĐ Batdongsan.com.vn cho biết, bắt đầu từ quý II/2022, mức độ quan tâm và lượng giao dịch BĐS đã có xu hướng giảm.

Khảo sát từ nhiều sàn giao dịch nhà đất cho thấy, nếu thời điểm quý II/2022, có khoảng 28% môi giới xác nhận việc mua bán bị sụt giảm mạnh và đến 45% cho biết giao dịch có sụt giảm nhưng không quá lớn; thì bước sang quý III/2022, tỷ lệ môi giới xác nhận giao dịch giảm mạnh (trên 50% lượng giao dịch so với cùng kỳ) lên đến 43% và quý IV/2022 đã có đến 62% môi giới xác nhận sụt giảm mạnh giao dịch.

Ông Quốc Anh cho biết: “Thị trường BĐS đang bước vào giai đoạn khó khăn, thách thức trong giai đoạn này bao gồm thách thức về nguồn vốn, giá bán BĐS đã tăng quá cao, sự biến động của nhân sự khi thị trường gặp khó. Những thông tin, biến động về các hoạt động điều tra, khởi tố nhiều doanh nghiệp BĐS làm ảnh hưởng lớn đến lượng quan tâm của người dùng với BĐS trong thời gian vừa qua. Trong năm 2022, tất cả các đối tượng tham gia thị trường đều gặp khó khăn”.

Thị trường bất động sản cần 3-4 quý để phục hồi. Ảnh BĐS.

Chia sẻ về thời điểm thị trường BĐS có thể phục hồi, ông Nguyễn Quốc Anh đưa ra những phân tích dựa trên bài học từ giai đoạn khủng hoảng nhà đất 2008 - 2012. Theo đó, nhìn lại chu kỳ của thị trường BĐS Việt Nam, tính từ thời điểm 2008-2009 khi lạm phát tăng cao, tín dụng bị siết chặt với mức trần lãi suất cho vay tăng lên đến 21%. Đây là thời điểm thanh khoản thị trường lao dốc, BĐS rất khó bán và lượng hàng tồn kho tăng gấp 3 lần so với năm 2007.

Tình hình này kéo dài trong suốt các năm 2010 – 2012, khi ngân hàng trung ương bắt đầu điều chỉnh giảm mạnh lãi suất, giá bán nhà đất lao dốc 30-40%, xuất hiện động thái bán tháo, cắt lỗ, tồn kho nhà đất tăng 85% so với cùng kỳ, nhiều dự án bị bỏ hoang. Bước sang giai đoạn nửa cuối 2013 và đầu năm 2014, khi Luật đất đai được thông qua, chính sách tín dụng dần nới lỏng và sự xuất hiện của gói tài chính 30.000 tỷ đồng, thị trường BĐS mới bắt được những tín hiệu phục hồi bước đầu, tồn kho giảm dần từ 15-20%, giá bán BĐS điều chỉnh về sát với nhu cầu người mua thực.

“Như vậy, nếu theo chu kỳ từng diễn ra trước đây, tính từ thời điểm khi Ngân hàng Nhà nước có động thái hạ trần lãi suất cho đến lúc thị trường BĐS bắt đầu đảo chiều và có bước phục hồi là phải mất 1,5 năm. Vì vậy, nếu chỉ dựa trên chỉ báo lãi suất, xét theo bối cảnh hiện nay, với kịch bản tích cực nhất thì trần lãi suất có thể sẽ được điều chỉnh vào quý I/2023. Như vậy, phải đến quý II hay quý III/2024, BĐS mới có thể đảo chiều”, ông Nguyễn Quốc Anh nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn. Ảnh BĐS.

Phó TGĐ Batdongsan.com.vn cho rằng, trong 3 yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến khả năng đảo chiều của thị trường BĐS (tăng trưởng tín dụng - lãi suất - chính sách điều hành của Chính phủ) thì tăng trưởng tín dụng và chính sách sẽ là hai yếu tố mang lại tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường nhà đất.

Vị này dẫn chứng câu chuyện năm 2012, tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% xuống còn 7%, đồng thời lạm phát lên tới 8%. Sang năm 2013, tăng trưởng tín dụng tăng lên 12% và lạm phát 6%. Ngay trong năm thực hiện nới lỏng tín dụng, thị trường BĐS có ngay tín hiệu đảo chiều và đạt được điểm cân bằng. Giai đoạn cuối 2013 đầu 2014 khi tăng trưởng tín dụng được nới lỏng lên mức 12-14% thị trường đã bước đầu phục hồi.

Ông Quốc Anh phân tích: “Vì vậy, nếu đầu năm 2023 tăng trưởng tín dụng nới lỏng, thị trường cũng theo đà đó mà phục hồi nhanh. Tin vui cho thị trường là cuối năm 2022, Chính phủ đã thành lập tổ công tác gỡ khó cho BĐS và Luật đất đai sửa đổi đang được đệ trình quốc hội thông qua. Như vậy, thông qua bức tranh tích cực về tăng trưởng tín dụng và chính sách, BĐS hoàn toàn có thể kỳ vọng thời gian đảo chiều và phục hồi sớm hơn, dự kiến vào khoảng cuối năm 2023”.

Cũng trong khuôn khổ nội dung VRES 2022, một khảo sát về dự báo thời điểm thị trường phục hồi được Batdongsan.com.vn triển khai dựa trên ý kiến đánh giá của gần 500 nhà môi giới cho thấy, 34% đáp viên đánh giá khoảng cuối quý III và đầu quý IV/2023 sẽ là thời điểm mà thị trường BĐS phục hồi trở lại, 23% có cái nhìn tích cực hơn khi cho rằng quý II/2023 thị trường sẽ phục hồi và 19% đáp viên cho rằng phải đến quý II/2024, tín hiệu tích cực mới trở lại với BĐS.

Nhìn chung, các ý kiến đều nhận định 2023 sẽ là năm khó khăn của thị trường nhưng khó khăn này sẽ không kéo dài và giải pháp để kéo lại sức bật cho BĐS vẫn có. Mọi diễn biến tiếp theo đều sẽ phụ thuộc vào các chính sách dòng vốn và quản lý của nhà nước mở cửa đến đâu.