Giải bài toán quỹ đất sạch và rẻ cho nhà ở xã hội

Cuối tuần trước, trong hội nghị tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, Thủ tướng Phạm Minh Chính nêu ra một thực trạng là nhiều địa phương chưa có sẵn quỹ đất sạch để làm nhà ở xã hội, khiến việc triển khai dự án, đáp ứng nhu cầu của người dân còn nhiều khó khăn.

Nan giải tìm quỹ đất sạch

Không ít dự án nhà ở xã hội tại một số địa phương có quy hoạch về quỹ đất nhưng vì nhiều lý do, lại cấp cho các nhà đầu tư còn yếu về năng lực, trong khi các doanh nghiệp thiếu động lực triển khai vì hiệu quả không cao (lợi nhuận tối đa chỉ 10% theo Luật Nhà ở năm 2023), vướng pháp lý...

Trước thực tế trên, Thủ tướng nhấn mạnh nhà ở xã hội cũng cần được ứng xử bình đẳng như các loại hình nhà ở thương mại khác. Phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường, hạ tầng nhưng điểm khác là có cơ chế, chính sách phù hợp cho người mua và người bán.

Quỹ đất sạch và rẻ vẫn là bài toán khó cho doanh nghiệp và các địa phương muốn phát triển nhà ở xã hội.

"Không phải những nơi xa xôi, vắng vẻ, những nơi không làm được nhà ở thương mại thì làm nhà ở xã hội, hay nhà ở xã hội thiếu hạ tầng y tế, giáo dục, điện nước, không bảo đảm vệ sinh môi trường…", Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh.

Những vấn đề về quỹ đất vừa được Thủ tướng chỉ ra cũng chính là một trong những bài toán khó đang khiến nhiều doanh nghiệp quy mô từ lớn đến nhỏ muốn làm nhà ở xã hội loay hoay tìm lời giải.

Chia sẻ với Vnbusiness, ông Quốc, đại diện chủ đầu tư một dự án quy mô 450 căn hộ tại quận 6 (TP.HCM) cho hay, bên cạnh những vấn đề về thủ tục, quỹ đất lâu nay vẫn được ví như sợi dây “thòng lọng” cản trở việc phát triển nhà ở xã hội của doanh nghiệp.

Dẫn một ví dụ thực tế với chính doanh nghiệp của mình, ông Quốc kể, vào năm 2021, đơn vị muốn làm một dự án nhà ở giá rẻ. Nhưng khi khảo sát một khu đất rộng 7.000 m2 ở quận 1, chủ đất đòi 600 tỷ đồng. Tức là để thu hồi vốn, giá căn hộ dự kiến vào khoảng 45-50 triệu đồng/m2.

“Từ bỏ trung tâm, chúng tôi dạt ra xa hơn để tìm kiếm quỹ đất, nhưng ngay cả khi đã ra khỏi trung tâm, trong bán kính 20-30km, giá đất sạch vẫn quá cao. Với chi phí vốn hiện tại, dù làm không lợi nhuận, giá bán nhà cũng phải tầm 20-22 triệu đồng/m2”, ông Quốc nêu thực trạng.

Không thể tự xoay xở, doanh nghiệp buộc phải tìm kiếm sự hỗ trợ. Theo Khoản 1, Điều 58 Luật Nhà ở 2014 quy định, doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội được hưởng các ưu đãi, trong đó có miễn tiền sử dụng, tiền thuê đất đối với diện tích được nhà nước giao hoặc cho thuê để triển khai dự án.

Tuy nhiên, theo ông Quốc, vì các địa phương thiếu sự quan tâm nên nhiều doanh nghiệp phải xếp hàng chờ “dài cổ” vẫn không đến lượt, hoặc có đơn vị sau khi được gọi tên thì được bố trí quỹ đất quá xấu, có tiền cũng không dám nhận vì sợ làm xong bán không ai mua.

Doanh nghiệp chờ tháo gỡ

“Biết là đất ưu đãi thì không nên đòi hỏi nhiều, nhưng ít ra thì cũng cần có những điều kiện tối thiểu là có đường giao thông, không quá xa các khu dân cư, công sở, trường học. Hoang vắng quá thì khó thu hút dân đến ở, doanh nghiệp tâm huyết cũng không dám làm”, vị đại diện doanh nghiệp thổ lộ.

Ở góc nhìn chuyên gia, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng nhìn nhận quỹ đất sạch để phát triển nhà ở xã hội tại nhiều địa phương còn khan hiếm.

Ngoài quỹ đất 20% nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, theo đại diện VARS, hầu hết các địa phương chưa quan tâm đến việc quy hoạch bố trí quỹ đất làm dự án nhà ở xã hội độc lập, chưa kể quy trình phê duyệt thủ tục còn nhiều hạn chế, trong đó thời gian chờ lên tới 2-3 năm.

Ông Nguyễn Ngọc Tuấn, Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng thậm chí còn chỉ ra thực trạng với quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội có một số địa phương còn quy hoạch bố trí quỹ đất nằm ở khu nghĩa trang, hoặc những nơi chưa giải phóng mặt bằng.

Những diễn biến từ thực tế cho thấy việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền đang rất cần sự quan tâm, tháo gỡ khó khăn của ban ngành chức năng và địa phương.

Các vướng mắc cơ bản cần được khơi thông hiện nay, theo chuyên gia, có thể kể đến như: hình thức giao đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, quyền và ưu đãi cho chủ đầu tư…

Có thể thấy, đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội đang thổi một luồng sinh khí mới vào thị trường bất động sản vốn đang chìm trong khủng hoảng. Tuy nhiên, để giải cơn khát nhà cho người dân, vẫn còn rất nhiều vấn đề cần được tháo gỡ, trong đó nút thắt pháp lý và quỹ đất sạch là yếu tố then chốt cần được quan tâm nhiều hơn để doanh nghiệp đẩy nhanh tốc độ dự án, tăng nguồn cung trên thị trường.

Hưng Nguyên