Giải mã dòng tiền từ TP.HCM chảy ra thị trường bất động sản Hà Nội

Giải mã dòng tiền của các nhà đầu tư TP.HCM chảy ra thị trường bất động sản Hà Nội

Nhiều nhà đầu tư nhìn thấy tiềm năng tăng trưởng của thị trường bất động sản Hà Nội, bởi vậy, các “cá mập” phía Nam đã đưa dòng tiền của mình ra Hà Nội để “ẩn náu”.

NHU CẦU CAO

Theo công cụ lịch sử giá bất động sản của Batdongsan.com.vn cho biết hiện nay giá rao bán chung cư tại Hà Nội đã tiệm cận TP.HCM. Cụ thể, vào quý 1/2024, chung cư ở thủ đô có mức giá trung bình là 46 triệu đồng/m2, trong khi giá chung cư TP.HCM là 48 triệu đồng/m2.

Ở thời điểm đầu năm 2018, giá rao bán chung cư Hà Nội và TP.HCM lần lượt là 27 và 31 triệu đồng/m2. Sau 6 năm, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư ở Hà Nội lên đến 70%, vượt cả TP.HCM nơi chung cư tăng giá 55%.

Lý giải sự tăng giá mạnh của chung cư Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, có 2 nguyên nhân chính.

Thứ nhất, nguồn cung chung cư ở Hà Nội còn hạn chế. Mặc dù đã có các biện pháp tháo gỡ pháp lý cho các chủ đầu tư nhưng những dự án mới gần đây chỉ đóng góp khoảng 20.000 – 30.000 căn hộ mỗi năm, trong khi nhu cầu thông thường lên đến 70.000 – 80.000 căn hộ mỗi năm.

Thứ hai, nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội vẫn cao. Đáng chú ý, lực cầu này không chỉ đến từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc mà còn đến từ miền Nam. Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn tiết lộ thông tin đầy bất ngờ, lượng quan tâm chung cư Hà Nội của người tìm kiếm bất động sản đến từ TP.HCM tăng 7,5 lần từ quý 1/2021 đến thời điểm hiện tại. Trong cùng khoảng thời gian, lượng tìm kiếm chung cư TP.HCM của người ở TP.HCM giảm 11%.

Ông Nguyễn Quốc Anh nhận định, người dân TP.HCM quan tâm ngày càng nhiều hơn đến chung cư Hà Nội vì mặt bằng giá khá ổn định và vẫn đang thấp hơn TP.HCM. Bên cạnh đó, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư Hà Nội cao hơn so với TP.HCM.

Cụ thể, lợi suất cho thuê chung cư Hà Nội từ đầu năm 2023 đến nay giao động từ 4,1% - 4,9%, còn ở TP.HCM là 3,9% - 4,5%, theo Báo cáo quý 1 của Batdongsan.com.vn. Ngoài ra, trong thời gian qua, một số chủ đầu tư ở thị trường miền Nam đã tiến ra thị trường miền Bắc. Một lượng khách hàng trung thành từ miền Nam của các chủ đầu tư này quan tâm đến các dự án họ mới phát triển ở Hà Nội, góp phần đẩy lực cầu chung cư Hà Nội lên cao.

Do vậy , Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn dự báo: “Thị trường đang dần đi vào chu kỳ mới, bắt đầu từ các loại hình bất động sản dân sinh như chung cư, với mức độ quan tâm tăng lên và rục rịch đẩy thanh khoản. Khoảng đầu năm 2025, thị trường sẽ đi vào giai đoạn củng cố. Hiện tại còn nhiều khoản nợ mắc kẹt trong trái phiếu, ở giai đoạn củng cố, nếu có các biện pháp tốt đẩy được dòng tiền vào thị trường thì hầu hết các loại hình bất động sản sẽ khởi sắc và tiến vào giai đoạn phát triển ổn định vào khoảng đầu năm 2026.”

HAI KHẨU VỊ CHÍNH

Về vấn đề này, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing đánh giá, thời gian qua, nhiều nhà đầu tư TP.HCM ra Hà Nội để “săn” bất động sản, bởi thị trường phía Nam trong 2 năm vừa rồi gần như tê liệt. Tới nay, thị trường TP.HCM mới bắt đầu khởi động lại, nhưng sự khởi động này chỉ ở một số phân khúc nhất định.

“Sự phục hồi của thị trường bất động sản Hà Nội đang diễn ra tốt và nhanh hơn thị trường TP.HCM. Hơn nữa, nhà đầu tư họ sẽ không chờ đợi, thị trường nào tốt họ “nhảy” vào trước. Sau đó họ tính tới chuyện xoay vòng, thị trường sẽ luôn có sự luân chuyển”, ông Trung phân tích.

Đến thời điểm này dù là sản phẩm sơ cấp hay thứ cấp, mặt bằng giá cùng phân khúc tại Hà Nội vẫn đang rẻ hơn TP.HCM. Đương nhiên, tại đầu tàu kinh tế phía Nam, mặt bằng giá cho thuê tốt hơn, nhưng vốn đầu vào lại nhiều hơn. Ví dụ, với giá thị trường căn hộ, cùng phân khúc, tại Hà Nội và TP.HCM đang lệch nhau khoảng 30%, có những dòng sản phẩm tới 40%.

Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing nhận định, thực tế, nhà đầu tư TP.HCM ra Hà Nội sẽ có hai khẩu vị chính. Một là họ đi tìm quỹ thấp tầng dự án đã hiện hữu, của các chủ đầu tư uy tín, họ cho rằng đây là thời điểm có thể vào tiền được. Đối với nhóm nhà đầu tư này, họ không tính đến việc đầu tư dài hơi, thời gian đầu tư của họ trong khoảng 2 năm.

Thứ hai, đó chính là phân khúc căn hộ. Nhà đầu tư TP.HCM sẽ ưu tiên chọn dự án của chủ đầu tư có uy tín thương hiệu, đặc biệt là các sản phẩm của chủ đầu tư đó đã giúp họ sinh lời và thanh khoản tốt tại thị trường TP.HCM.

Do đó, khi chủ đầu tư này Bắc tiến, một lượng nhà đầu tư cũng theo dòng chảy này ra Hà Nội, đón đầu cơ hội đầu tư còn nhiều tiềm năng với dòng bất động sản cao cấp.

Hiện nay, áp lực nhất của nhà đầu tư đó là giữ tiền mặt, vàng tăng giá, lạm phát cũng đang có chiều hướng tăng lên khiến các nhà đầu tư nghĩ rằng: tôi giữ tiền thì tôi đang dần mất tài sản.

Với nhà đầu tư chuyên nghiệp họ sẽ quan tâm đến việc chọn mua phân khúc sản phẩm nào, tổng số tiền bỏ ra bao nhiêu, biên độ lợi nhuận, thời điểm thanh khoản. Thứ tự ưu tiên là thanh khoản rồi mới đến lợi nhuận.

“Bất động sản Hà Nội đang vào sóng với giá bán tăng “chóng mặt", tôi cho rằng đây mới chỉ là sự khởi đầu của một chu kỳ mới. Nhiều nhà đầu tư đã nhìn ra cơ hội khi Việt Kiều được mua nhà và có đầy đủ quyền như một công dân Việt Nam theo Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực từ 1/1/2025. Nếu đầu tư ở thời điểm hiện tại có thể thanh khoản tốt khi đón dòng tiền lớn của kiều bào đổ về”, ông Trung nêu ý kiến.

Lý Anh