Gian nan đòi quỹ bảo trì chung cưGian nan đòi quỹ bảo trì chung cư

Cư dân chung cư Oriental Plaza, quận Tân Phú căng băng rôn đòi quyền lợi từ chủ đầu tư. Ảnh: Mai Thanh

Hành trình dai dẳng

Theo quy định hiện nay (Nghị định 99/2015), người dân khi mua nhà chung cư, ngoài tiền mua căn hộ thì phải nộp thêm phí bảo trì tương ứng 2% giá trị căn hộ. Khoản phí này được chủ đầu tư thu sau đó khi có ban quản trị chủ đầu tư sẽ giao lại. Tuy nhiên, rất nhiều chủ đầu tư chậm giao khoản phí bảo trì 2% nên gây ra tranh chấp với cư dân.

Phản ánh với TBKTSG Online, bà Nguyễn Thị Thanh Mai, đại diện cho nhóm cư dân ở chung cư Oriental Plaza, quận Tân Phú, TPHCM cho biết, số tiền quỹ bảo trì ở chung cư Oriental Plaza là hơn 59 tỉ đồng, song qua nhiều năm đến nay chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao cho ban quản trị. Cụ thể, theo văn bản số 1603, phản hồi cư dân sau cuộc họp ngày 8-1-2019, chủ đầu tư xác định số tiền quỹ bảo trì chung cư là hơn 59 tỉ đồng và đang giữ tại ngân hàng và cam kết thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, theo đúng quy định pháp luật.

Thế nhưng trong một văn bản (không đề số) phát hành ngày 24-8-2019, chủ đầu tư thông báo quỹ bảo trì chỉ còn hơn 53 tỉ đồng. Đến ngày 10-3-2020, trong văn bản 0310, chủ đầu tư thông báo quỹ bảo trì chỉ còn hơn 47 tỉ đồng. Như vậy, từ văn bản đầu tiên xác định quỹ bảo trì là 59 tỉ đồng đến văn bản cuối cùng chỉ còn 47 tỉ đồng (hụt 12 tỉ đồng). Đến nay, vẫn không biết số tiền quỹ bảo trì khi nào chủ đầu tư mới bàn giao xong.

Cư dân ở chung cư này cũng "tố" ban quản trị hiện nay tính quỹ bảo trì sai gây thiệt hại nghiêm trọng cho cư dân. Đồng thời, vi phạm nghiêm trọng nguyên tắc thu chi khi chi cho các hạng mục thuộc quỹ bảo trì.

Tương tự là trường hợp của chung cư Topaz Garden và Topaz Center, quận Tân Phú. Ông Lê Xuân Đông, Trưởng Ban kiểm soát cụm chung cư Topaz Garden và Topaz Center, cho biết sau khi có quyết định thành lập ban quản trị vào tháng 11-2018, ban quản trị tiến hành làm thủ tục xin cấp con dấu nhưng không được công an cấp với lý do ban quản trị không giống như mô hình doanh nghiệp.

Sau đó, Ban quản trị chung cư Topaz Garden và Topaz Center và các chung cư khác làm đơn khiếu nại thì phía công an có công văn hướng dẫn làm con dấu. Khi đã có số tài khoản và con dấu, ban quản trị đã yêu cầu chủ đầu tư bàn giao nhưng sau nhiều lần chủ đầu tư không thực hiện.

"Năm 2019, chúng tôi đã gửi 34 văn bản đến các cơ quan chức năng từ quận đến Sở Xây dựng và UBND TPHCM để mong được giải quyết bàn giao quỹ bảo trì. Thế nhưng, mọi việc vẫn chưa được giải quyết xong. Từ đầu năm 2020 đến nay, chúng tôi tiếp tục gửi 9 công văn tới cơ quan chức năng. Mới đây, Thanh tra Sở Xây dựng TPHCM đã vào cuộc yêu cầu chủ đầu bàn giao nốt phần còn lại quỹ bảo trì nhưng chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện" ông Đông kể về hành trình dài đi đòi quỹ bảo trì chung cư.

Còn nhiều lỗ hổng dễ bị trục lợi

Từ việc tranh chấp quỹ bảo trì giữa chủ đầu tư và cư dân, bà Nguyễn Thị Thanh Mai, ở chung cư Oriental Plaza, quận Tân Phú cho biết, hiện có nhiều lổ hổng lớn trong việc quản lý quỹ bảo trì chung cư mà nhà nước cần phải điều chỉnh ngay để đảm bảo cho tài sản của người dân. Không nên để chủ đầu tư tạm giữ như hiện nay sẽ dẫn đến việc chủ đầu tư trục lợi.

Qua một số vụ việc ở chung cư mình, ông Lê Xuân Đông, chung cư Topaz Garden và Topaz Center, nhận định nguyên nhân chính dẫn đến xung đột giữa cư dân và chủ đầu tư là do chủ đầu tư không bàn giao đủ hoặc chậm bàn giao quỹ bảo trì gây xung đột kiện cáo kéo dài, bởi những dự án cũ thường sai phạm trong tranh chấp diện tích chung, riêng, nhất là hầm xe khiến việc bàn giao quỹ bảo trì rắc rối.

Đặc biệt là việc hình thành nhóm lợi ích giữa chủ đầu tư và ban quản trị sẽ khiến quỹ bảo trì bị thất thoát trục lợi rất lớn. Đây là lỗ hổng rất lớn khi ban quản trị bị phía chủ đầu tư cài người hoặc mua chuộc sau một thời gian tiếp cận.

Ngoài ra, ban quản trị kém chuyên môn sẽ dẫn đến làm ẩu và chi tiền vô tội vạ. Hoặc phía ban quản lý đề xuất những giải pháp thay thế tốn kém nhằm kiếm thêm hoa hồng nhưng ban quản trị không đủ chuyên môn để phát hiện.

Bà Nguyễn Thu Giang, thành viên Ban quản trị của một chung cư của quận 2 cho biết, khi áp dụng các quy định vào thực tế thì thấy rằng cơ sở pháp lý để quản lý quỹ bảo trì chung cư khá là lỏng lẻo, còn nhiều lỗ hổng. Ví dụ như khoản quỹ bảo trì gửi ngân hàng, ban quản trị có thể trục lợi bằng cách đi đêm lãi suất. Hoặc việc mua sắm, sửa chữa các hạng mục ở chung cư bị khai khống giá. Do vậy, các quy định hiện nay chưa bịt được các lỗ hổng này để tránh bị trục lợi.

Quy định mới vẫn còn lỗ hổng

Nhận thấy các quy định hiện nay trong việc quản lý quỹ bảo trì chung cư còn nhiều bất cập, mới đây Bộ Xây dựng đã dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. So với Nghị định 99/2015, dự thảo có sửa đổi quy định về việc chủ đầu tư phải mở tài khoản vốn chuyên dùng để nhận tiền bảo trì, tài khoản này chủ đầu tư không được sử dụng. Dự thảo cũng bỏ quy định khách hàng nộp phí bảo trì trực tiếp cho chủ đầu tư. Đồng thời, cưỡng chế bán đấu giá tài sản của chủ đầu tư để thu hồi quỹ bảo trì.

Nói về dự thảo đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, bà Nguyễn Thị Thanh Mai, ở chung cư Oriental Plaza cho rằng về chủ trương là hợp lý, nhưng thông tư cần hướng dẫn thật chi tiết. Trong đó, cần có sự hợp tác của phía ngân hàng và đóng băng toàn bộ tài khoản chuyên dùng khi chưa có ban quản trị.

Bà cho rằng, trong nghị định cần quy định chi tiết trách nhiệm giữa các bên gồm chính quyền, ngân hàng, chủ đầu tư, cư dân để tránh việc “phủi tay” khi có sự cố. Trong đó, vai trò của cơ quan quản lý nhà nước cần thể hiện rõ hơn vì thực tế khi có tranh chấp, theo thông tư 02/2016, đầu tiên là do UBND cấp tỉnh xử lý, nếu không được thì đến tòa án. Tuy nhiên, với số với số tiền khá lớn như chung cư Oriental Plaza số tiền bảo trì là gần 59 tỉ đồng thì cư dân rất khó đưa ra tòa vì còn liên quan đến việc xác định án phí.

Bà Nguyễn Thu Giang, thành viên Ban quản trị của một chung cư của quận 2 cho biết, qua nghiên cứu dự thảo mà Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến, bà thấy rằng quy định này cũng thì chỉ bịt được lỗ hổng từ phía chủ đầu tư. Và cũng chỉ lấp được lỗ hổng 2 năm đầu. Khi quỹ bảo trì đã chuyển giao về cho ban quản trị hoặc quá thời hạn 2 năm thì quy định này cũng không lấp được lỗ hổng.

Bà Giang cho rằng việc đề xuất thêm tài khoản chuyên dùng như dự thảo là không cần thiết vì khi lên danh sách kiểm toán các khoản phải chi đều có hóa đơn và đề xuất của ban quản lý. Đối với phần lãi suất, dự thảo không quy định cụ thể thời hạn gửi khoản 2%. Vì thế, đây là lỗ hổng để chủ đầu tư hoặc ban quản trị trục lợi vì lãi suất mỗi kỳ hạn khác nhau, nếu không quy định thời hạn cụ thể thì chủ đầu tư tính là lãi suất không kỳ hạn, nên phần chênh lệch lãi suất chủ đầu tư sẽ hưởng. Bà đề xuất nên quy định thời hạn gửi 2% của quỹ bảo trì tối thiếu 12 tháng.

Cùng với các quy định của pháp luật, ông Lê Xuân Đông, chung cư Topaz Garden và Topaz Center dẫn câu chuyện ở chung cư ông sau nhiệm kỳ thứ nhất phát sinh nhiều rắc rối trong nội bộ ban quản trị, cư dân đã đề nghị thành lâp ban kiểm soát để giám sát hoạt động của ban quản trị.

Người trong ban kiểm soát không hưởng phụ cấp nhưng phải được bầu trong hội nghị và có kinh nghiệm trong các lĩnh vực liên quan để giám sát chặt chẽ hoạt động của ban quản trị. Hội nghị đưa vào quy chế tất cả email trao đổi của ban quản trị với ban quản lý và các nhà thầu đều phải được gửi cho ban kiểm soát.

Theo ông Đông, bằng cách làm này ban kiểm soát có thể chất vấn và tư vấn kịp thời cho ban quản trị các phương án hiệu quả. Nhiệm kỳ mới của ban quản trị chung cư Topaz Garden và Topaz Center đã hoạt động được gần 1 năm và mọi thứ đang vận hành ổn định. Cư dân hầu như không có bất cứ bức xúc hay gì liên quan đến hoạt động thu chi và mọi việc minh bạch bởi có sự giám sát.

Lê Anh