Hạ nhiệt bất động sản đặc khu: Nhà đầu tư mắc kẹt, dòng tiền đầu tư chảy về đâu?

Quyết định tạm dừng các giao dịch bất động sản của Quảng Ninh đã vấp phải sự phản ứng mạnh của nhiều chuyên gia và dư luận. Nhiều quan điểm cho rằng, đây là chỉ đạo không phù hợp pháp luật, tiềm ẩn nguy cơ khiến thị trường bất động sản tại các đặc khu kinh tế rơi vào khủng hoảng. Dường như rút kinh nghiệm từ tỉnh này, văn bản chỉ đạo của Khánh Hòa đối với đặc khu kinh tế Bắc Vân Phong ra ngay sau đó đã có sự điều chỉnh hợp lý hơn. Theo đó, địa phương này chỉ yêu cầu tạm ngừng chuyển mục đích sử dụng, quyền sử dụng và tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản cho đến khi Luật Đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt có hiệu lực. Hay như mới nhất tại Phú Quốc, lãnh đạo tỉnh Kiên Giang cũng đã có yêu cầu tạm dừng các hoạt động phân lô tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Phú Quốc kể từ ngày 15/5/2018 cho đến khi Luật Đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt có hiệu lực và quy hoạch chung xây dựng đảo Phú Quốc được cơ quan thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh chính thức.

Việc sốt ảo, tăng giá đất tại các đặc khu chỉ mang lại lợi ích cho một bộ phận rất nhỏ những cò đất. Khi bong bóng đất nền vỡ, người chịu thiệt hại nặng nề nhất chính là những nhà đầu tư chậm chân đến sau và toàn bộ sự phát triển kinh tế của các địa phương. Do đó, quyết định tạm dừng việc chuyển nhượng đất tại các đặc khu là hoàn toàn đúng đắn. Đây là việc làm vô cùng cần thiết ở thời điểm hiện tại để ngăn chặn đầu cơ, tránh những hậu quả khó lường. Kết quả, ngay lập tức có thể thấy rõ của nó là không khí giao dịch ở những đặc khu tương lai đang chững lại rõ rệt. Nhiều chuyên gia cho rằng, nhờ có quyết định “mạnh tay” của các địa phương, cơn sốt đất kinh hoàng “đang làm mưa làm gió” tại các đặc khu kinh tế đang dần được chế ngự. Động thái siết chặt thị trường ở các đặc khu có thể đẩy thị trường vào tình trạng rối ren hơn.

Quyết định tạm dừng thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất của UBND tỉnh Quảng Ninh. Nguồn ảnh: internet

Nguy cơ xảy ra tình trạng đóng băng và giao dịch chui là điều dễ dàng diễn ra trong tình hình “đình chỉ”giao dịch như hiện tại. Các nhà đầu tư có hàng mà không bán được dù có thể họ có đầy đủ chứng từ pháp lý như sổ đỏ vì quyết định này. Nhà đầu tư có thể hoang mang và e ngại vào mức độ an toàn cũng như tính pháp lý khi tham gia rót tiền vào thị trường bất động sản. Theo các chuyên gia bất động sản, sau khi các địa phương “tuýt còi”, thị trường giao dịch bất động sản tại Vân Đồn, Phú Quốc và Bắc Vân Phong đã tạm lắng xuống. Một số cuộc khảo sát của các hiệp hội về bất động sản đã ghi nhận sự lo lắng của nhiều nhà đầu tư thứ cấp, nhà đầu tư đến sau. Trong khi đó, các nhà đầu tư quy mô lớn và đi trước đã kịp giải phóng “hàng hóa”để bảo tồn vốn, thu về lợi nhuận cao.

Đa phần các nhà đầu tư cá nhân có nguy cơ rủi ro cao nếu không chuyển đổi được mục đích sử dụng đất. Đến thời điểm này, khi sốt ảo lên quá cao đến mức cơ quan nhà nước vào cuộc, nhà đầu tư đất chỉ có hai cách là ôm "cục nợ" do tháo chạy không kịp hoặc đợi đến chu kỳ tăng giá tiếp theo. Song chắc chắn giá đất sẽ không thể tăng mạnh như trước do hiện tại Vân Đồn vẫn còn rất hoang sơ, nếu đợi hạ tầng hoàn thiện và phát triển để tăng giá đất kiếm lợi thì cũng phải vài chục năm nữa. Trong thời gian tới, các giao dịch tại khu vực này vẫn có, tuy nhiên, đây chủ yếu là các giao dịch đất thổ cư, có pháp lý rõ ràng và người dân có nhu cầu thực. Còn giới đầu cơ, đầu tư sẽ rút khỏi thị trường vì rất khó sinh lời. Chắc chắn trong thời gian sắp tới tình hình sốt nóng bất động sản tại các đặc khu kinh tế sẽ không diễn biến phức tạp như bốn tháng qua nhờ việc quản lý, kiểm kê, đánh giá lại đúng thực trạng các loại bất động sản được địa phương quản lý tốt hơn. Sau “lệnh cấm” tại các đặc khu, các nhà đầu tư có ý định rót tiền vào đặc khu sẽ dồn tiền về các khu vực khác.

Một số khu vực đất nền vùng ven TP.HCM, Hà Nội hiện nay đang sôi động sẽ tiếp tục thu hút dòng tiền từ các nhà đầu tư đổ vào như Củ Chi, Nhà Bè, Cần Giờ của TP.HCM, Nhơn Trạch, Long Thành của Đồng Nai, Bình Dương, Cần Thơ, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh... Cụ thể như tại khu vực phía Nam, thị trường bất động sản Bình Dương đang có tín hiệu chuyển mình mạnh mẽ. Riêng phân khúc đất nền từ 2017 ghi nhận mức tăng giá trung bình từ 20-40%, nhất là ở các dự án đã hoàn thiện hạ tầng thuộc khu dân cư đông đúc hoặc xung quanh các khu công nghiệp lớn. Cùng với lợi thế thủ phủ khu công nghiệp, việc Bình Dương kéo dài tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên đến thị xã Dĩ An hay công bố quy hoạch phát triển những khu vực trọng điểm như thành phố mới, thị xã Bến Cát… là những lực đẩy kéo nhà đầu tư đang quay trở lại thị trường Bình Dương sau thời gian "lướt sóng" ở Đồng Nai và TP.HCM. Còn tại khu vực phía Bắc, đất nền tại các tỉnh có tiềm năng về công nghiệp cũng đang trở thành kênh hút tiền của giới đầu tư.

Có thể kể một số khu vực gần các khu công nghiệp ở Bắc Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc đã bắt đầu có hiện tượng tăng giá, sốt cục bộ tăng cao. Chưa thể khẳng định xu hướng dòng tiền đầu tư sẽ rời bỏ các điểm nóng hiện tại và dịch chuyển về khu vực mới nào, nhưng rõ ràng, phân khúc đất nền vẫn đang rất hấp dẫn nhà đầu tư, đặc biệt những khu vực có hạ tầng tốt, còn dự địa lớn để tăng giá./.

Hoàng Phi