Hết thời 'đẻ trứng vàng', homestay bán lỗ cả tỷ vẫn ế

Vụ lũ quét xảy ra tại xã Minh Phú (Sóc Sơn, Hà Nội) cuối tuần qua không chỉ vùi lấp hàng chục ô tô, mà còn vô tình “vén màn” hàng loạt homestay xây dựng trái phép trên đất rừng. Con đường bê tông dài hơn 300m (nơi xảy ra sự cố) cũng là do dân tự ý mở.

Khó chồng thêm khó

Trao đổi với báo giới, lãnh đạo UBND huyện Sóc Sơn cho biết, chỉ trong 6 tháng đầu năm 2023, đã có gần 300 trường hợp vi phạm quy định xây dựng bị xử lý, trong đó có số lượng không nhỏ là các homestay. Các công trình sai phép sẽ tiếp tục bị siết chặt trong thời gian tới.

Những thông tin không mấy tích cực khiến nhiều chủ đầu tư homestay tại Sóc Sơn đang có nhu cầu thoát hàng, thu hồi vốn “khó chồng thêm khó”. Có những thương vụ đang trong quá trình thương thảo bỗng dưng đổ bể vì khách mua đổi ý hoặc đòi giảm giá thêm.

Các homestay vùng ven Hà Nội như Sóc Sơn đang chật vật để lấp đầy khách (Ảnh minh họa: Duy Thế).

Chia sẻ với VnBusiness, anh Đào Thanh Tùng (Hà Nội) cho hay, gần 3 tháng qua, anh rao bán khu homestay tại Sóc Sơn, diện tích 1.000m2, có 13 phòng từ trung cấp tới cao cấp, được hoàn thiện bằng các loại gỗ quý, giá 12 tỷ đồng, lỗ gần 1 tỷ đồng so với chi phí đầu tư ban đầu.

Khu homestay này, anh Tùng mua vào từ năm 2019 với giá 10 tỷ đồng, sau đó chi thêm 3 tỷ đồng để trùng tu, nâng cấp từ bể bơi vô cực đến cải tạo cảnh quan, nâng số lượng phòng. Đáng chú, toàn bộ số tiền để tu sửa homestay là từ vay ngân hàng.

Thời gian đầu, đúng vào thời hoàng kim, lượng khách đông, nhiều thời điểm cháy phòng. Với doanh thu ổn định, mục tiêu trả xong nợ trong 5 năm và bắt đầu có lãi hoàn toàn khả thi. Tuy nhiên, mọi chuyện đổ bể khi dịch Covid-19 ập đến. Sau dịch, du lịch dần phục hồi, tuy nhiên tỷ lệ lấp đầy đến nay vẫn rất thấp.

“Vắng khách, cộng thêm áp lực lãi vay lên tới hơn 120 triệu đồng/tháng (sau khi hết ưu đãi), nên tôi muốn bán để cắt nợ. Sau gần 3 tháng rao bán, tôi đang đàm phán với một khách giảm 1 tỷ so với giá gốc, sắp thành công thì hàng loạt thông tin bên lề xảy ra khiến khách "quay xe”, anh Tùng chia sẻ.

Không chỉ ở Sóc Sơn, kết quả thăm dò chỉ ra hiện tượng bán tháo homestay đang lan rộng ở hầu hết các khu vực vùng ven từng là điểm nóng hút hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng từ nhà đầu tư.

Đơn cử, tại Lương Sơn (Hòa Bình), không ít nhà đầu tư sau 3 - 5 năm mắc kẹt mà chưa nhìn thấy “tia sáng cuối đường hầm” đang đồng loạt rao bán để thu hồi vốn, nhiều căn được rao cắt lỗ 30 - 50%. Như trường hợp của anh Lâm đang rao bán thửa đất rộng 5.000m2 (trong đó có 500 m2 là đất ở, còn lại là đất vườn) tại Lương Sơn với giá 5,5 tỷ đồng, tương đương 1,1 triệu đồng/m2.

“Mức giá này đã giảm 50% so với đầu năm 2022. Đây đã là giới hạn cuối, không thể giảm thêm nữa”, anh Lâm nói với khách hỏi mua qua điện thoại. Nguyên nhân là bởi anh cần tiền mặt để tái cơ cấu danh mục đầu tư, chuyển dòng vốn về khu vực trung tâm với phân khúc căn hộ cho thuê.

Còn dư địa lớn trong tương lai?

Khảo sát trên các trang chuyên giao dịch bất động sản phổ biến nhất hiện nay cũng cho thấy tình trạng nhà đầu tư “vỡ mộng”, chào bán "thoát hàng" homestay đang lan rộng ở nhiều khu vực từng là điểm nóng như vùng ven Hà Nội (Thạch Thất, Ba Vì, Sóc Sơn), Đà Lạt (Lâm Đồng), Hoa Lư (Ninh Bình)…

Trong khi đó, báo cáo của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản quý II/2023 chỉ ra tại nhiều địa phương xuất hiện tình trạng nhà đầu tư nhỏ lẻ tự mua gom đất ở, đất nông nghiệp, rồi lợi dụng các thông tin về quy hoạch, đầu tư hạ tầng để phân lô, tách thửa và chào bán tràn lan.

Các cơ quan quản lý tại địa phương đã và đang phải đưa ra những biện pháp ngăn chặn như siết chặt, dừng phân lô bán nền… Đây có thể là một trong những nguyên nhân khiến thị trường homestay khó trở lại thời hoàng kim trong ngắn hạn.

Dễ nhận thấy, đang có một làn sóng thoát hàng, tuy nhiên, theo giới quan sát, hiện tượng cắt lỗ chỉ đến từ các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn hoặc "vào tiền" lúc đỉnh sốt, còn với những người có tầm nhìn trung và dài hạn, homestay vẫn là “của để dành” tiềm năng.

Trong một bài viết trước về chủ đề này, VnBusiness dẫn lời anh Nguyễn Trọng Nghĩa, môi giới chuyên về homestay tại khu vực Hòa Bình, cho hay sở dĩ thanh khoản thấp, mua qua bán lại khó là bởi mặt bằng giá đã được đẩy lên cao. 80% lượng rao bán “cắt lỗ” hiện tại chỉ là “cắt lãi”.

“Tình trạng ế chỉ ở phân khúc trên 10 tỷ đồng. Các homestay quy mô nhỏ, giá vài tỷ đồng hiện vẫn khá đắt khách. Tôi vừa bán thành công một căn 5,3 tỷ đồng tại xã Tiến Sơn (Lương Sơn), dù giá giảm gần 2 tỷ đồng so với đầu năm 2022 nhưng chủ vẫn lãi khoảng 300 triệu”, anh Nghĩa tiết lộ.

Cũng theo anh Nghĩa, đây là thời điểm nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính gặp áp lực lớn khi hết hạn ưu đãi, lãi suất thả nổi. Giá khó có thể giảm kịch sàn nhưng thị trường xuất hiện các sản phẩm giá tốt khi chủ chấp nhận “cắt lãi”, mở ra cơ hội cho những người có sẵn tiền mặt.

Có thể thấy, bất chấp đà chững lại của thị trường chung, bất động sản du lịch, trong đó có homestay vẫn là tài sản tốt để trú ẩn dòng tiền trong dài hạn. Dư địa tăng giá là hiện hữu, tuy nhiên, theo các chuyên gia, trong thời “vàng thau lẫn lộn”, các nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ về pháp lý, tiềm năng sinh lời, đặc biệt cẩn trọng tại các vùng đã từng xảy ra “sốt” để tránh mua phải sản phẩm đã bị thổi giá quá cao.

Hưng Nguyên