Hoàn thiện hệ thống pháp lý đất đai: Nút thắt cần sớm tháo gỡ

Lo ngại “bóng ma” chu kỳ khủng hoảng 10 năm trở lại

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường địa ốc có dấu hiệu giảm sút kể từ cuối năm 2018.

Doanh nghiệp bất động sản gặp không ít khó khăn khi các biện pháp hạn chế dòng vốn tín dụng chảy vào thị trường địa ốc được áp dụng, bởi đa số doanh nghiệp lĩnh vực này quy mô vẫn còn nhỏ, nguồn vốn phát triển chủ yếu là vốn vay ngân hàng và huy động từ khách hàng.

Thực tế, một trong những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay là hệ thống các văn bản pháp lý liên quan chưa đồng bộ.

Cụ thể, hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch đến quản lý sử dụng bất động sản chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo; nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời, dẫn đến thị trường bất động sản chưa được quản lý một cách hiệu quả. bên cạnh những khó khăn về thủ tục hành chính và sức ép lớn từ chủ trương kiểm soát chặt chẽ hơn việc cấp phép dự án mới…

Đó là chưa kể, gần đây tái xuất hiện tình trạng phân lô, bán nền tràn lan và các đợt sốt ảo giá đất tại một số địa phương, tình trạng lừa đảo bán “dự án ma” như hiện tượng Alibaba cũng xuất hiện ngày một nhiều. Cùng với đó, hệ thống thông tin về thị trường bất động sản còn nhiều hạn chế cũng dẫn đến những lo ngại về tính minh bạch của thị trường.

“Vướng mắc về pháp lý không dễ được giải quyết sớm, trong khi tín dụng cho bất động sản thì ngày càng thắt chặt, việc tiếp cận đất đai cũng ngày một hạn chế... Trước thực tế này, thị trường bất động sản được dự báo tiếp tục gặp khó trong năm 2020”, ông Nam đánh giá.

Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản tiếp tục xu hướng giảm trong quý III/2019, nhất là tại các thành phố lớn.

Đơn cử, tại Hà Nội, ở phân khúc căn hộ, tổng số sản phẩm mới được chào bán ra thị trường trong quý III/2019 đã giảm hơn 2.200 căn so với quý liền trước và giảm hơn 4.000 căn so với cùng kỳ 2018.

Ở các tỉnh, thành phố lân cận với Hà Nội như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Thái Nguyên…, nguồn cung và tỷ lệ giao dịch thành công cũng không mấy khả quan.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest) nhìn nhận, khó khăn của thị trường cũng như của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay là do tinh thần luật mới chưa được chuyển hóa đến các cơ quan công quyền.

“Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch, Luật Đất đai... đều có sự sửa đổi, nên nhiều quy định liên quan đến giải phóng mặt bằng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đấu giá, đấu thầu đất đai... cũng thay đổi theo. Trong khi đó, nhiều đơn vị thực thi pháp luật lại chưa bắt kịp, chưa nắm được có cái gì mới, cái gì nên làm và cái gì không nên làm, nên chưa thể hướng dẫn doanh nghiệp làm đúng luật, khiến hàng loạt dự án bị chững lại…”, ông Hiệp nói.

Liên quan tới góc độ tiếp cận đất đai để triển khai dự án, bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ Chính sách pháp chế (Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho rằng, việc khó áp dụng quy định của pháp luật vào thực tiễn là một trong những nguyên nhân dẫn đến bất cập và gây khó khăn cho doanh nghiệp hiện nay.

Trước thực tế trên, ông Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng), Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam bày tỏ sự lo ngại trước khả năng “bóng ma” khủng hoảng bất động sản 2009 có thể quay trở lại, cho dù thị trường bất động sản 2019 được cho là vẫn ổn định và đang đi đúng hướng.

Cần sớm hoàn thiện hệ thống pháp lý đất đai

Nhằm tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho thị trường địa ốc, mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương rà soát, đề xuất xây dựng, sửa đổi, hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng, quy hoạch đô thị, nhà ở, kinh doanh bất động sản (bao gồm cả các văn bản dưới luật) để đảm bảo tính nhất quán, đồng bộ và liên thông.

Theo đó, trước mắt, HoREA đề nghị tập trung giải quyết các vướng mắc, xung đột giữa một số quy phạm pháp luật của Luật Nhà ở với Luật Đất đai, giữa Luật Đầu tư với Luật Quy hoạch đô thị, cơ chế để giải quyết phần đất công (bao gồm đất rạch, đường, bờ đất) thuộc Nhà nước quản lý trong dự án nhà ở, cơ chế để giải quyết các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp và công tác tính tiền sử dụng đất… để khai thông các vướng mắc của thị trường bất động sản hiện nay.

“Quy định phải có 100% đất ở thì mới được chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại theo quy định tại Khoản (2.c), Điều 22 và Khoản 4, Điều 23 - Luật Nhà ở xung đột với Khoản (1.b), Điều 169 - Luật Đất đai và Khoản 2, Điều 191 - Luật Đất đai (quy định doanh nghiệp được nhận quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch để làm dự án nhà ở) và không sát với thực tế, vì đa số dự án nhà ở thường có quỹ đất hỗn hợp”, đại diện HoREA nêu dẫn chứng.

Cùng chủ đề này, tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam thường niên 2019 tổ chức ngày 27/11/2019, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng mong muốn các chuyên gia, các thành viên thị trường đề xuất giải pháp để bảo đảm an sinh nhà ở và thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.

Trong đó, tập trung đề xuất các giải pháp tháo gỡ vướng mắc về xác lập quyền sử dụng đất, quy hoạch, vướng mắc trong thẩm định phê duyệt, triển khai dự án bất động sản.

Đồng thời, đề xuất những giải pháp thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội tại khu đô thị, khu công nghiệp; chương trình cải tạo chung cư cũ; tranh chấp về sở hữu, về bảo trì chất lượng và vận hành nhà chung cư, các vấn đề kỹ thuật liên quan đến quy định về tuổi thọ và thời gian sử dụng nhà chung cư…

Theo ông Nam, cần phải phân tích các rào cản, vướng mắc lớn nhất của thị trường hiện nay để có những điều chỉnh sách sách kịp thời và đưa ra khuyến nghị về cách ứng phó cho doanh nghiệp, nhà đầu tư.

Đồng thời, phân tích các xu hướng mới trên thị trường bất động sản như bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch, bất động sản xanh, thông minh…

Đánh giá yếu tố hỗ trợ thị trường bất động sản hiện tại, bên cạnh sự kinh tế vĩ mô ổn định, ông Nam cho rằng, đó còn là nhu cầu rất lớn về nhà ở của người dân.

“Việt Nam là quốc gia có sự gia tăng nhu cầu về nhà ở tại các khu đô thị hàng đầu trong khu vực. Sự di dân kết hợp với tăng trưởng dân số tự nhiên tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở tại các đô thị như Hà Nội và TP.HCM.

Hàng năm, Việt Nam cần xây mới khoảng 100 triệu m2 nhà ở, trong đó khoảng 70% nhà ở để đáp ứng nhu cầu của dân cư đô thị. Nhu cầu về văn phòng, căn hộ cho thuê, khách sạn và công trình thương mại đang tăng nhanh... Do đó, các cơ quan chức năng cần sớm đưa ra các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để giúp thị trường địa ốc phát triển lành mạnh, bền vững”, ông Nam nói.

Nhất Nam

Vướng pháp lý, tranh chấp chung cư bùng phát

Mỏi mắt tìm dự án đất nền pháp lý sạch

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất, những kẽ hở pháp lý

Cơ sở pháp lý nào cho việc gom đất để phân lô?