Học 'hàng xóm' quản lý thị trường địa ốc

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển, nên việc học hỏi kinh nghiệm từ các quốc gia đi trước để định hướng thị trường phát triển bền vững là cần thiết.

Kinh nghiệm phát triển nhà “thuê - mua” của Singapore là một gợi ý tốt cho Hà Nội. Ảnh: Thành Nguyễn

Kinh nghiệm phát triển nhà “thuê - mua” của Singapore là một gợi ý tốt cho Hà Nội. Ảnh: Thành Nguyễn

Học cả thành công đến thất bại

Mở đầu câu chuyện cùng phóng viên, PGS-TS. Doãn Hồng Nhung, giảng viên cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội nhận định rằng, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn luôn là thị trường đầy hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư ngoại.

Theo bà Nhung, để phát triển lĩnh vực kinh tế quan trọng như bất động sản, Việt Nam nên học hỏi có chọn lọc kinh nghiệm của các quốc gia trên thế giới. Chẳng hạn, Indonesia - quốc gia có bờ biển đẹp, đã phát triển các dự án nghỉ dưỡng theo mô hình “cây cọ”, “cây dừa” khá thành công. Theo đó, các dự án lấn biển theo mô hình này sẽ giúp tăng diện tích, mức độ tiếp xúc “view” biển, thay vì chỉ có một mặt hướng biển như hiện tại. Việt Nam cũng có thể học hỏi kinh nghiệm kinh doanh kỳ nghỉ và thiết kế kiến trúc đặc thù của Indonesia để có thể khai thác tốt hơn tiềm năng nghỉ dưỡng biển vốn là thế mạnh mà thiên nhiên ưu đãi cho Việt Nam.

Với địa hình trên cao, nhiều đồi núi thì kinh nghiệm của Mông Cổ rất đáng để tham khảo. Quốc gia này đã phát triển thành công các dự án bất động sản nghỉ dưỡng trên cao, mang đến cho du khách những trải nghiệm sống trong điều kiện khí hậu khắc nghiệt, băng tuyết, thảo nguyên… với các mô hình bất động sản sưởi ấm và làm mát từ nước khép kín, tạo nên trào lưu trải nghiệm sống cùng người dân bản địa cho nhiều du khách thích khám phá, mạo hiểm. Việt Nam có địa hình đa dạng, trong đó nhiều khu vực có núi cao và bình nguyên, cao nguyên… nên có thể học tập Mông Cổ trong việc phát triển các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng trên cao.

Hay như Singapore - quốc gia có nhiều điểm tương đồng về khí hậu với Việt Nam, các sản phẩm bất động sản gắn với du lịch khép kín “all in one” bao gồm các loại dịch vụ, từ sân bay, du thuyền, nghỉ dưỡng, tới vui chơi, mua sắm, vườn thú, cây cảnh… thích hợp cho cả gia đình nghỉ ngơi trọn gói. Việt Nam có thể học hỏi mô hình phát triển năng lượng xanh, năng lượng sạch, bền vững gắn với bất động sản, tức là có thể khai thác khép kín các hoạt động đầu tư, kinh doanh thương mại, dịch vụ, vui chơi, giải trí gắn với địa ốc, nghỉ dưỡng.

Trong phân khúc nhà ở, Singapore cũng rất thành công với sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai qua mô hình “thuê - mua”. Chính phủ nước này có các dự án nhà ở cho người dân thuê trong nhiều năm, giá thuê phù hợp thu nhập, mức diện tích tối thiểu từ 25 m2. Nói cách khác, điều Việt Nam có thể học hỏi từ Singapore là quy hoạch lại các dự án nhà ở đô thị để có thể phục vụ đa dạng nhu cầu người dân, giúp xóa bỏ được các khu nhà ở cũ kỹ, tồi tàn và đảm bảo an toàn cho dân nghèo đô thị.

Cùng góc nhìn, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho rằng, Việt Nam có thể học hỏi nhiều kinh nghiệm hay từ Singapore, nhất là trong việc thắt chặt quản lý để tránh tình trạng thị trường bất động sản phát triển quá nóng, chẳng hạn đánh thuế 10% giá trị thương vụ đối với người mua nước ngoài kể từ năm 2011 (sau đó tăng lên 15% vào năm 2013); giới hạn đối tượng được mua bất động sản thứ hai; yêu cầu thu nhập ở mức cao để có thể nộp hồ sơ vay mua bất động sản…, hay như Hàn Quốc với chính sách đánh thuế sở hữu bất động sản dư thừa (từ 660 m2 đất ở trở lên chịu mức thuế 7-11%/ năm)…

Theo các chuyên gia, không có công thức “cứng” cho việc học tập kinh nghiệm các nước đi trước, nhưng Việt Nam có thể linh hoạt kết hợp các mô hình và chọn cho mình con đường đi phù hợp.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, các nước Nhật Bản, Trung Quốc, Thái Lan, Singapore đều có thể mang đến bài học riêng trong việc phát triển thị trường địa ốc. Nhật Bản có kinh nghiệm phát triển các sản phẩm bất động sản gắn với logistics khi phân bổ các cực tăng trưởng (chia đều các vùng, không quá xa nhau). Trung Quốc là câu chuyện xây dựng hệ thống hậu cần bất động sản công nghiệp - điều giúp quốc gia này trở thành trung tâm sản xuất lớn của thế giới.

Với Singapore, kinh nghiệm hay mà các đô thị lớn ở Việt Nam có thể học tập là định vị thương hiệu và thu hút các tập đoàn đầu tư nước ngoài vào đặt trụ sở, văn phòng, biến các đô thị lớn thành trung tâm tài chính. Singapore từng quy định khu vực trung tâm thành phố chủ yếu để xây dựng cao ốc thương mại dịch vụ - nơi các doanh nghiệp đặt văn phòng, trụ sở.

Hay như Thái Lan, nước này từng có cơ hội tương tự như Việt Nam hiện tại trong mảng thị trường khu công nghiệp để trở thành trung tâm sản xuất của khu vực, nhưng rồi để lỡ cơ hội khi hướng quá nhiều vào lĩnh vực dịch vụ, du lịch, mà quên đi lĩnh vực sản xuất.

Việt Nam có thể học hỏi kinh nghiệm phát triển bất động sản nghỉ dưỡng từ các nước láng giềng như Indonesia, Thái Lan…

“Dọn nhà, đón khách”

Theo bà Nguyễn Hoài An, dù đi sau, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề cần được tháo gỡ và đầu tiên là tính minh bạch. Để thu hút được các nhà đầu tư nước ngoài, sự minh bạch về thông tin là hết sức quan trọng để các nhà đầu tư đánh giá được tiềm năng phát triển của dự án.

Bà An cho rằng, Nhà nước và các chính quyền địa phương cần có cơ chế xây dựng thông tin và có những buổi trao đổi xúc tiến đầu tư thường xuyên hơn nhằm giải đáp thắc mắc của các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, việc xây dựng một hệ thống cơ sở pháp luật rõ ràng, phù hợp với hoàn cảnh và sự phát triển của thị trường sẽ giúp các nhà đầu tư nước ngoài yên tâm hơn khi đầu tư tại Việt Nam.

Tiếp theo là tiếp cận quỹ đất. Bà An cho biết, hiện nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc tiếp cận quỹ đất để phát triển dự án. Do đó, cần có những buổi xúc tiến đầu tư thường xuyên hơn giữa chính quyền và nhà đầu tư để kết nối nhà đầu tư với các dự án. Ngoài ra, cần có cơ chế rõ ràng, minh bạch để hỗ trợ nhà đầu tư hoàn thành thủ tục pháp lý dự án.

Đồng quan điểm, bà Doãn Hồng Nhung cũng cho rằng, khó tiếp cận quỹ đất sạch đang là rào cản lớn cản trở bước chân của nhà đầu tư nước ngoài. Để có thể thu hút dòng vốn ngoại thì đây là vấn đề cần sớm được tháo gỡ.

“Dọn tổ đón đại bàng là tốt, nhưng phải cân nhắc kỹ các phân khúc sản phẩm, địa điểm thu hút đầu tư, tránh trường hợp nhà đầu tư ôm đất lâu không triển khai gây lãng phí nguồn lực hoặc vị trí nhạy cảm có thể ảnh hưởng đến an ninh quốc phòng”, bà Nhung lưu ý.

Thành Nguyễn

Nguồn ĐTCK: https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/hoc-hang-xom-quan-ly-thi-truong-dia-oc-303634.html