Khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tài chính hóa

Mặc dù là kênh thu hút vốn đầu tư hiệu quả cho thị trường BĐS, tuy nhiên việc cam kết lãi suất cao tiềm ẩn những rủi ro với cả bên mua trái phiếu và bên bán trái phiếu. Dù vậy, đây cũng là những tín hiệu khả quan hơn và là dấu hiệu chỉ báo thị trường BĐS Việt Nam bắt đầu trưởng thành, chuyển sang giai đoạn tài chính hóa.

Nhận định về thị trường BĐS năm 2020, nhiều chuyên gia cho rằng, đây là thời điểm có thể sẽ hình thành một chu kỳ đầu tư mới, với những điều chỉnh sâu về định hướng, quy mô, tốc độ, cân bằng và hiệu quả hơn. Theo TS Võ Thị Vân Khánh (Học viện Tài chính), thị trường kỳ vọng vào lượng vốn hóa từ thị trường chứng khoán Việt Nam, bổ sung công cụ chứng khoán phái sinh, tăng cường minh bạch, tăng cung cho thị trường trái phiếu, nhất là khả năng chuyển đổi tiền tệ...

Bên cạnh đó, thực tế dòng vốn cho DN đang bị siết lại từ phía các tổ chức tín dụng đã tạo áp lực buộc một số DN Việt Nam tìm kiếm nguồn huy động vốn khác qua phát hành trái phiếu DN, kể cả phát hành trái phiếu quốc tế. Trong bối cảnh dự báo thị trường BĐS năm 2020 sẽ khó lường, có thể có những rủi ro nằm ngoài dự kiến, việc chuyển đổi, phát triển cấp độ thị trường sang giai đoạn tài chính hóa phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố tài chính.

Nhìn chung, thị trường BĐS Việt Nam đang ở giai đoạn tìm kiếm xu hướng phát triển và dần bước vào giai đoạn tài chính hóa. Ảnh: N.Đăng

Bên cạnh sự chờ đợi thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công mạnh mẽ và quyết liệt hơn, thị trường còn phụ thuộc vào sự ra đời hay không của hệ thống thế chấp thứ cấp; hệ thống quỹ tiết kiệm tương hỗ; hệ thống chính sách các tài sản chung sở hữu - sử dụng. Ngoài ra, hệ thống quỹ đầu tư BĐS (đặc biệt là quỹ đầu tư tín thác BĐS), phát hành trái phiếu DN, trái phiếu công trình BĐS; sự tham gia của các quỹ dài hạn (bảo hiểm nhân thọ, tiết kiệm hưu trí…)… đã đặt ra cho chính sách nhiều yêu cầu, đòi hỏi để giảm tác động của những rủi ro này.

Trong số khuyến nghị chính sách thúc đẩy thị trường BĐS phát triển bền vững, các chuyên gia cho biết, điểm đầu tiên là cần có những điều chỉnh phù hợp Luật Quy hoạch mới để đất đai được sử dụng một cách hiệu quả, bảo đảm tính bền vững. Theo đó, các cơ quan liên quan cần nhanh chóng hoàn thiện hướng dẫn triển khai Luật Quy hoạch (năm 2017) để tạo điều kiện cho hoạt động về BĐS, đất đai được thuận lợi; thống nhất các vấn đề giữa Luật Quy hoạch và Luật Quy hoạch đô thị, Luật Quản lý phát triển đô thị (sắp ban hành), Luật Nhà ở (năm 2014), Luật Kinh doanh BĐS (năm 2014) và Luật Đất đai (năm 2013).

Tiếp đó, cần khẩn trương nghiên cứu trình ban hành luật sửa đổi Luật Đất đai (năm 2013) với các định hướng về giao đất, cho thuê đất, đăng ký, thống kê, định giá, áp giá theo hướng ứng dụng công nghệ 4.0, đặc biệt đưa vào vận dụng đầy đủ năm phương pháp truyền thống về định giá BĐS, tin học hóa hệ thống thông tin đất đai để đăng ký đất đai được liên thông cả nước, truy cập mọi nơi.

Trong tình hình thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn, thách thức hiện hữu, cần tập trung nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến tài chính phát sinh BĐS với các nhóm công cụ: Quỹ đầu tư tín thác, hệ thống thế chấp thứ cấp; Quỹ tiết kiệm tương hỗ BĐS; trái phiếu hóa BĐS - quyền sử dụng đất và cổ phần hóa quyền sử dụng đất. Đồng thời, nghiên cứu trình ban hành các luật có liên quan như Luật Thuế tài sản, Luật Chống đầu cơ đất đai, bất động sản, Luật Sở hữu,...

Được biết, Thủ tướng Chính phủ cũng đã giao Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất báo cáo Chính phủ về định hướng sửa đổi, bổ sung, ban hành mới quy định pháp luật để khai thác, sử dụng các nguồn lực từ đất đai để phát triển thị trường BĐS và chống đầu cơ trong lĩnh vực BĐS. Đồng thời, chủ trì phối hợp với các Bộ, ngành liên quan nghiên cứu một số định chế tài chính như Quỹ tiết kiệm nhà ở, Quỹ đầu tư bất động sản, Quỹ tín thác bất động sản.. để huy động các nguồn lực cho thị trường BĐS, giảm dần sự phụ thuộc của thị trường BĐS vào nguồn vốn huy động từ các tổ chức tín dụng…

Nguyễn Đăng