Khối ngoại rót tiền mạnh, doanh nghiệp địa ốc chọn đối đầu hay đối tác?

Trong tổng số gần 3,1 tỷ USD vốn ngoại (FDI) đăng ký vào Việt Nam trong 2 tháng đầu năm 2023, nếu chỉ tính riêng đơn thuần, bất động sản chiếm khoảng 396 triệu USD, đứng thứ 2 trong các lĩnh vực hút FDI mạnh nhất. Nhưng nếu tính cả số tiền rót vào các khu công nghiệp, con số sẽ là hàng tỷ USD.

Vốn ngoại chảy mạnh

Đơn cử, tại Bình Dương, theo số liệu của Sở Kế hoạch và Đầu tư, trong 2 tháng đầu năm 2023, 90% vốn FDI trên địa bàn tỉnh “chảy” vào mảng bất động sản. Cụ thể, tỉnh đã thu hút 19,7 triệu USD vốn đầu tư cho 7 dự án mới, tăng 24% so với cùng kỳ năm 2022.

Bên cạnh đó, có 4 dự án điều chỉnh vốn đầu tư với tổng vốn đăng ký tăng thêm 4,23 triệu USD. 13 dự án đăng ký góp vốn, mua cổ phần với tổng giá trị 326 triệu USD, bằng 423% so với cùng kỳ năm 2022.

Ở phía Bắc, Bắc Giang đang là tỉnh dẫn đầu về thu hút vốn FDI với tổng giá trị gần 792 triệu USD vốn đăng ký trong 2 tháng đầu năm 2023. Đáng chú ý, dù không tính vào lĩnh vực bất động sản, nhưng có tới 761 triệu USD trong dòng tiền này rót vào hai khu công nghiệp.

Cụ thể, hai dự án kể trên là dự án "Nhà máy công nghệ chính xác Fulian" Ingrasys (Singapore) Pte.Ltd tại Khu công nghiệp Quang Châu (Việt Yên) và dự án nhà máy sản xuất tấm pin năng lượng mặt trời với quy mô công suất 3.500 Mw/năm tại Khu công nghiệp Hòa Phú (Hiệp Hòa).

Khối ngoại rót tiền mạnh là cơ hội nhưng cũng là thách thức với doanh nghiệp bất động sản trong nước.

Có thể thấy, bất động sản nói chung và bất động sản công nghiệp nói riêng tại Việt Nam vẫn có sức hút mãnh liệt với các đại gia nước ngoài. Đặc biệt, trong bối cảnh dòng tiền gặp khó, hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A), với dòng vốn ngoại, càng được các doanh nghiệp thúc đẩy.

Một trong những sự kiện gây chú ý nhất thời gian qua là việc ông Nguyễn Hữu Đường, Chủ tịch công ty TNHH Hòa Bình, rao bán khách sạn dát vàng Dolce by Wyndham Hanoi Golden Lake trên đường Giảng Võ (Hà Nội) với giá khởi điểm 250 triệu USD, nhắm vào các khách hàng nước ngoài.

Nguyên nhân, theo ông Đường “bia” là vì trong năm 2023 dòng tiền gặp khó, lãi suất tăng, không thể phát hành trái phiếu, trong khi 3 dự án nhà ở xã hội của công ty nghẽn pháp lý, cần tiền xoay sở.

Đối đầu hay hợp tác?

Một điểm dễ thấy là các doanh nghiệp địa ốc đang tăng cường hợp tác quốc tế để tìm kiếm dòng tiền bền vững, trong bối cảnh tín dụng bị siết chặt. Điển hình như Nam Long với loạt đối tác như Keppel Land, Mekong Capital, hay các dự án như Nishi-Nippon Railroad, Hankyu Hanshin...

Cùng với đa dạng kênh huy động vốn, các doanh nghiệp có tiềm lực mạnh cũng đang tận dụng thời cơ đẩy mạnh hoạt động M&A nhằm mở rộng quỹ đất, chuẩn bị cho chu kỳ hồi phục.

Minh chứng là trong hơn 1 năm qua, hoạt động M&A diễn ra sôi động. Cụ thể, theo báo cáo của Dat Xanh Services, các thương vụ thâu tóm quỹ đất diễn ra mạnh mẽ ở cả 3 miền. Miền Bắc với sự hiện diện của các tên tuổi lớn như Đất Xanh Group, CapitaLand, KeppelLand, Kita group…

Ở phía Nam, có sự hiện diện của loạt tên tuổi như Novaland, DIC Corp, GamudaLand, Khang Điền, DXG… Trong đó nổi bật có dự án DIC Victory City tổng diện tích hơn 83 ha tại Hậu Giang, Quỹ đất DXG tại Đồng Nai với tổng quy mô 152 ha, hay GamudaLand mua lại dự án Uni Galaxy trị giá gần 1.300 tỷ đồng…

Không thể phủ nhận, trong thời gian qua, nhiều biện pháp đã được Chính phủ đưa ra để gỡ khó cho thị trường bất động sản. Ngân hàng Nhà nước cũng cam kết hỗ trợ vốn cho các doanh nghiệp địa ốc. Tuy nhiên, cần nhìn nhận thực tế là “dòng tiền dễ” sẽ không quay trở lại.

Vì vậy, doanh nghiệp không thể chỉ chờ chính sách mà phải thực hiện các giải pháp cấp bách nhằm "tự cứu mình" để tồn tại, chờ cơ hội bật lên. Một trong các giải pháp khả quan nhất lúc này là đẩy mạnh hợp tác quốc tế, thu hút dòng vốn ngoại.

Việc vốn ngoại rót mạnh vào thị trường dấy lên những lo ngại về việc dự án của doanh nghiệp trong nước bị thâu tóm giá rẻ. Song, theo giới phân tích, thời “cá lớn nuốt cá bé” đã qua, các doanh nghiệp nội với tiềm lực mạnh đang là bên nắm lợi thế.

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, chuyên gia của JLL Việt Nam, đánh giá thâu tóm hay hợp tác là hai mảng của M&A. M&A hiện tại không chỉ là một “game" thu gom tài sản đơn thuần, vì vậy, các doanh nghiệp nội có thể coi đây như giải pháp để nâng cao nội lực, tăng sức cạnh tranh.

Chưa kể, các doanh nghiệp nội ngày càng nắm lợi thế lớn hơn về quỹ đất, tiềm lực tài chính, sự thấu hiểu thị trường… khiến các doanh nghiệp quốc tế thay đổi chiến lược trong các thương vụ M&A, từ “mua đứt, bán đoạn” sang hợp tác cùng phát triển.

Thị trường bất động sản những năm tới nhiều khả năng sẽ tiếp tục sôi động với những thương vụ M&A ở hầu hết các phân khúc từ công nghiệp, văn phòng đến căn hộ. Nguyên nhân là bởi, đây là một trong những “quân bài” giúp doanh nghiệp đi sâu vào chuỗi giá trị của mình, gia tăng thị phần, sản phẩm, tiếp cận với thị trường, mang lại các giá trị chung cho cộng đồng.

Hưng Nguyên