Không dễ khắc phục “hậu quả” người mua nhà đã gánh chịu?

Gốc
(PL&XH) - Thông tư mới yêu cầu các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại phải ghi rõ thêm phần diện tích thuộc sở hữu chung, riêng, diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) để tính tiền mua bán căn hộ.

Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư số 03/2014/TT - BXD, ngày 20 – 2 - 2014 sửa đổi, bổ sung Điều 21 Thông tư 16. Theo đó, diện tích căn hộ sẽ được tính theo kích thước thông thủy – diện tích sử dụng thực tế. Chứ không tính cả phần tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích cột, hộp kỹ thuật… đã gây thiệt hại cho người dân như trước đây. Tuy nhiên, ngay cả khi Thông tư 03 ra đời, nhiều ý kiến cho rằng, quá muộn để có thể… khắc phục hậu quả.

Người dân “thiệt đơn thiệt kép”…

Thông tư mới yêu cầu các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại phải ghi rõ thêm phần diện tích thuộc sở hữu chung, riêng, diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) để tính tiền mua bán căn hộ.

Khi bàn giao căn hộ, các bên phải ghi rõ trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục hợp đồng diện tích sử dụng căn hộ thực tế bàn giao và diện tích ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký; biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng được coi là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ.

Thông tư 03 sẽ có hiệu lực từ ngày 8 - 4 - 2014, trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Thông tư có hiệu lực, thì việc xác định diện tích căn hộ sẽ căn cứ vào hợp đồng mua bán căn hộ các bên đã ký trước đó.

Trước đó, Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn cách tính diện tích căn hộ chung cư tại các dự án phát triển nhà ở những năm gần đây đã khiến người dân “thiệt đơn thiệt kép”. Tranh chấp vẫn thường xuyên xảy ra giữa khách hàng và các chủ đầu tư về cách tính diện tích chung và diện tích riêng, diện tích thực của căn hộ khách hàng sở hữu.

Theo Thông tư 16, Bộ Xây dựng hướng dẫn 2 cách tính diện tích căn hộ chung cư, đó là tính theo thông thủy hoặc tính diện tích căn hộ theo tim tường bao. Hầu hết chủ đầu tư đều áp dụng với cách tính diện tích theo tim tường – mang phần sở hữu chung bán, khiến nhiều người mua căn hộ chung cư phải trả tiền cho cả phần sở hữu chung, hộp kỹ thuật, cột chịu lực của tòa nhà...

Có thể thấy, hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại Điều 21 Thông tư 16, chưa phù hợp với Luật Nhà ở và gây thiệt hại cho người mua nhà, có lợi cho chủ đầu tư các dự án. Cụ thể, Điều 70 Luật Nhà ở và Điều 49 Nghị định 71 nêu rõ phần diện tích thuộc sở hữu chung trong chung cư gồm: Cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân căn hộ… Thế nhưng, ở nhiều chung cư, phần “sở hữu chung” đã được chủ đầu tư đem bán cho cư dân, tuy nhiên thực tế là người dân không có quyền sử dụng hoặc không thể sử dụng. Điều này cũng dẫn đến “hậu quả” khi trả phí dịch vụ, người dân phải chi trả số tiền nhiều hơn nếu tính theo số diện tích thực tế họ sử dụng.

Những tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư, diễn ra tại tòa nhà Keangnam (và nhiều chung cư thương mại khác), trong thời gian qua, là một trong rất nhiều ví dụ cụ thể. Hiện tại theo phản ánh của tập thể cư dân tòa nhà Keangnam, họ đã phải trả tiền cho phần “diện tích chung” mà chủ đầu tư tính vào diện tích căn hộ. Có nhiều gia đình phải bỏ tiền ra mua tới hơn 30m2 diện tích cột và hộp kỹ thuật do chủ đầu tư “bán”, cộng vào phần diện tích sử dụng thực tế. Theo tính toán của cư dân ở tòa nhà Keangnam với hơn 30m2 “diện tích chung” ấy, cư dân người dân “mất đứt” 1,5 tỷ đồng. Trong khi họ không thể “chui vào tường” để sống, và thực tế họ không có quyền sử dụng phần “sở hữu chung” này, mặc dù chủ đầu tư đã… bán cho họ.

“Rất nhiều người dân bị thiệt hại như thế. Đây là phần thiệt hại rất lớn đối với người dân chúng tôi khi áp dụng Thông tư 16. Nếu tính diện tích chung như vậy thì diện tích các tầng hầm để xe mà chủ đầu tư dùng để kinh doanh sẽ được tính thế nào? Ngay cả diện tích sân vườn người ta cũng quây lại để kinh doanh. Khi chúng tôi đến nhận nhà mới biết chủ đầu tư tính cả cột, hộp kỹ thuật vào diện tích chứ trong hợp đồng chủ đầu tư không hề nói rõ phần nào là diện tích cột. Tại sao chủ đầu tư lại bán cả phần sở hữu chung?” – anh Nguyễn Đắc Kết, cư dân tòa nhà Keangnam thắc mắc.

Theo thông tư 03/2014 của Bộ Xây dựng, khi mua chung cư người dân chỉ phải trả tiền cho phần diện tích sử dụng thực tế. Ảnh: S.Hào

Ai được lợi?

Như vậy có thể hiểu, Thông tư 03 ra đời, nhằm tháo gỡ “tồn tại” mà Thông tư 16 đã gây ra. Cụ thể, nhằm giải quyết những tranh cãi về quyền sở hữu phần “sở hữu chung” giữa cư dân với chủ đầu tư ở nhiều chung cư. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, ngay cả khi Thông tư 03 ra đời thì cũng sẽ vẫn không tránh được kiện cáo vì khi các hợp đồng ký từ năm 2010 trở về trước không được hồi tố, quyền lợi người mua nhà đã bị ảnh hưởng không nhỏ.

Rõ ràng việc Bộ Xây dựng mới đây đưa ra Thông tư 03 để giải quyết những “tồn tại” trên là điều rất cần thiết. Tuy nhiên, “lý giải” cho nguyên nhân phải ban hành thông tư này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam vẫn cho rằng: Nội dung hướng dẫn về cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ chung cư nêu tại khoản 2, Điều 21 Thông tư 16 (phải sửa đổi) không mâu thuẫn với quy định của Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010 của Chính phủ, bởi vì Luật và Nghị định không có quy định về phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.

Ở nhiều chung cư việc “nhập nhèm” diện tích “sở hữu chung” đã nổ ra những tranh cãi nảy lửa giữa cư dân với chủ đầu tư.

“Thông tư 16 không bắt buộc bên bán và bên mua căn hộ chung cư phải tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước tim tường mà đã hướng dẫn hai cách tính để các bên thỏa thuận (cách tính diện tích từ tim tường và cách tính kích thước thông thủy - diện tích sử dụng thực tế), đơn giá bán nhà theo 2 phương pháp tính cũng do thỏa thuận giữa hai bên, Nhà nước không áp đặt giá bán nhà ở thương mại” - ông Nguyễn Trần Nam giải thích.

Việc tính diện tích theo tim tường bao gồm cả phần diện tích thuộc sở hữu chung, là một cách tính có lợi cho nhà đầu tư. Bởi lẽ diện tích sàn của căn hộ theo hợp đồng mua bán sẽ lớn hơn nhiều so với diện tích được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, được sử dụng thực tế. Với mỗi gia đình thì một vài mét vuông cái cột, hay hộp kỹ thuật, hay phần diện tích tường… không lớn, nhưng với hàng ngàn chung cư như thế, diện tích “đội lên” sẽ là “khổng lồ”. Chưa hết, khi tính giá dịch vụ, diện tích người dân phải trả phí cũng lớn hơn diện tích thực tế họ đang sử dụng. Một câu hỏi được nhiều người dân thắc mắc, số tiền thu được từ việc “bán” phần “sở hữu chung” đã được “xử lý” thế nào? Phí dịch vụ cho những phần diện tích người dân “không sử dụng” vẫn phải nộp tiền chảy vào túi ai?

Sỹ Hào

Tin nóng

Tin mới