Khu công nghiệp, những thị trường 'nóng'

Thái Nguyên chuyển mình mạnh mẽ nhờ những “Queen Bees” như Samsung. Ảnh: Dũng Minh

Tiếp tục là điểm sáng

Theo CBRE, trong suốt năm 2022, thị trường công nghiệp phía Bắc duy trì hoạt động tích cực. Vào thời điểm cuối năm, nguồn cung đất công nghiệp thị trường cấp 1 khu vực này đạt 10.291 ha, tăng 8% theo năm. Trong đó, Bắc Ninh và Hưng Yên là 2 địa phương dẫn đầu về số khu công nghiệp mới đi vào hoạt động trong năm.

Do nhu cầu mạnh mẽ từ nhiều lĩnh vực, tính đến cuối quý IV/2022, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các thị trường cấp 1 (bao gồm Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Hải Dương) đạt 83,2%. Diện tích hấp thụ thuần của cả năm 2022 là 519 ha, tương đương năm 2022. Những khách thuê tích cực nhất là các đơn vị sản xuất điện tử, năng lượng mặt trời, ô tô và các nhà phát triển nhà kho, nhà xưởng xây sẵn.

Về giá thuê, mức trung bình của các thị trường cấp 1 phía Bắc đạt 120 USD/m2/kỳ hạn trong năm 2022, tăng 11% so với năm 2021. Trong năm qua, một số khu công nghiệp tại Bắc Ninh và Hưng Yên tăng đáng kể giá thuê nhờ công suất thuê được cải thiện, qua đó ghi nhận mức tăng trưởng giá thuê cao nhất trong 5 năm qua, đạt 6-7%/năm.

Riêng phân khúc kho, xưởng xây sẵn, thị trường chứng kiến nguồn cung tăng mạnh mẽ trong năm 2022. Cụ thể, tổng nguồn cung kho và xưởng xây sẵn tại các thị trường cấp 1 phía Bắc tăng lần lượt 19% và 26% so với năm trước, đạt ngưỡng 1,5 triệu m2 đối với kho và 1,7 triệu m2 đối với xưởng.

Nguồn cung mới tăng nhanh nên tỷ lệ lấp đầy của kho xây sẵn giảm 7 điểm phần trăm theo năm về mức 87%, còn tỷ lệ lấp đầy của xưởng xây sẵn giảm 3,5 điểm phần trăm về mức 84%. Tuy nhiên, do nhu cầu cao từ các ngành ô tô và linh kiện, logistics, điện tử…, tỷ lệ hấp thụ của 2 phân khúc này đều tăng gần 50% so với năm trước, đạt lần lượt 118.000 m2 đối với kho và 242.000 m2 đối với xưởng. Giá thuê trung bình của kho và xưởng tại thị trường cấp 1 phía bắc đạt ngưỡng 4,7 USD/m2/tháng, cao hơn 2% so với năm trước.

CBRE dự báo, trong 3 năm tới, nguồn cung đất công nghiệp sẽ tăng hơn 3.500 ha cho các thị trường cấp 1 khu vực phía Bắc. Nhờ sự cải thiện của hệ thống cơ sở hạ tầng, các thị trường công nghiệp ở miền Bắc được dự đoán sẽ mở rộng sang các thị trường cấp 2 (bao gồm Thái Bình, Hà Nam, Bắc Giang, Thái Nguyên, Quảng Ninh, Vĩnh Phúc).

CBRE cho biết, năm 2022, mức hấp thụ ròng cao hơn ở các thị trường cấp 2 cho thấy xu hướng này sẽ còn tiếp diễn trong những năm tới. Với nguồn cầu vẫn tương đối khả quan nhờ xu hướng chuyển dịch sản xuất và chiến lược “Trung Quốc + 1” của nhiều công ty sản xuất trên thế giới, giá thuê đất khu công nghiệp tại các thị trường cấp 1 ở phía Bắc dự kiến tăng 5-10% trong năm 2023.

Theo ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc bộ phận Tư vấn kinh doanh văn phòng và bất động sản công nghiệp, CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản đang đối mặt với những khó khăn không chỉ từ bối cảnh trong nước mà cả thế giới. Tuy nhiên, Việt Nam vẫn là điểm đến đầu tư hàng đầu tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương (APAC), đặc biệt là thị trường khu công nghiệp khi đang được hỗ trợ nhiều từ các chính sách thu hút đầu tư của Chính phủ và với việc giá thuê tại thị trường cấp 2 hấp dẫn hơn, đây có thể là một gợi ý tốt cho các khách thuê, cũng là cơ hội để thị trường này vươn mình, khẳng định vai trò.

Vị trí là ưu tiên số 1 của các khách thuê. Ảnh: Thành Nguyễn

Yếu tố bền vững được đề cao

Từ một góc nhìn khác, ông Vũ Minh Chí, quản lý cấp cao bộ phận Dịch vụ công nghiệp, Colliers Việt Nam gợi ý rằng, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô còn ẩn chứa nhiều yếu tố bất định, các nhà đầu tư sẽ đánh giá lại danh mục đầu tư của họ, hướng đến các tài sản chất lượng cao và chống lạm phát. Do đó, việc phát triển các khu công nghiệp tại Việt Nam cần đảm bảo tích hợp các yếu tố bền vững để nâng cao sức hấp dẫn, sẵn sàng thu hút các dòng vốn lớn và dài hạn từ cả trong nước lẫn nước ngoài.

Theo ông Chí, mặc dù một số thay đổi trong chính sách gần đây có thể khiến các nhà đầu tư thận trọng hơn, nhưng Việt Nam vẫn là điểm đến đầu tư an toàn trong bối cảnh bất ổn toàn cầu kéo dài do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, xung đột địa chính trị, gián đoạn chuỗi cung ứng...

“Trên khắp các thị trường trong khu vực, khách thuê, chủ sở hữu và nhà đầu tư ngày càng chú trọng vào yếu tố ESG (Môi trường - Xã hội - Quản trị doanh nghiệp) để đảm bảo chiến lược trong tương lai. Bên cạnh đó, việc gia tăng các hoạt động đa dạng hóa sản xuất ra khỏi Trung Quốc sẽ thúc đẩy dòng vốn chảy vào khu vực ASEAN. Bởi vậy, Việt Nam còn nhiều việc phải làm để tiếp tục tận dụng hiệu quả 2 xu hướng này trong cuộc cạnh tranh ngày càng gay gắt về đầu tư nước ngoài”, ông Chí nhấn mạnh.

Ông Hoàng Đình Tuấn, Tổng giám đốc Hateco Group cho biết, thị trường khu công nghiệp diễn biến tích cực hơn ngay khi bước sang năm 2023. Cụ thể, tại Khu công nghiệp Tiền Phong (Quảng Ninh) của Hateco Group, đã có nhiều hơn nhà đầu tư quan tâm, tìm thuê. Tuy nhiên, ông Tuấn cũng cho rằng, việc các nhà đầu tư tìm đến thị trường cấp 2 xuất phát từ những yếu tố khác, chứ không riêng giá thuê hấp dẫn hay thị trường cấp 1 cạn cung.

Lý giải rõ hơn, ông Tuấn cho hay, với các khách thuê, yếu tố quan trọng khi lựa chọn đầu tư là vị trí khu công nghiệp. Trong đó, 2 yếu tố được đề cao hàng đầu là hạ tầng kết nối hoàn chỉnh và nguồn cung lao động dồi dào bởi tác động trực tiếp đến hoạt động xuất nhập khẩu, giao thương hàng hóa, cũng như đảm bảo sự phát triển ổn định, bền vững cho doanh nghiệp.

“Các địa phương ưu tiên phát triển công nghiệp đều đang chạy đua thành lập các khu công nghiệp mới nên các cơ chế thu hút đầu tư, chính sách ưu đãi đều hấp dẫn. Do đó, các yếu tố này không còn mang tính cạnh tranh nhiều. Với các khách thuê, nếu quá quan tâm về giá, lựa chọn giá thuê rẻ… thường là khách thuê quy mô nhỏ, lĩnh vực sản xuất mang ít hàm lượng công nghệ. Trong khi hiện tại, nhiều nhà phát triển khu công nghiệp và chính quyền địa phương đang tập trung thu hút các ‘Queen Bees’ (là những tập đoàn lớn đứng đầu chuỗi cung ứng), có lĩnh vực sản xuất công nghệ cao, ít ô nhiễm môi trường. Do đó, kể cả với thị trường cấp 2, vấn đề vẫn là chất lượng khách thuê và dòng tiền đầu tư phải đủ lớn, chứ không chỉ nằm ở giá cạnh tranh”, ông Tuấn phân tích.

Thành Nguyễn