Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để vay tiền: Lợi bất cập hại

Luật sư Phan Thụy Khanh

*Luật sư Phan Thụy Khanh, Phó trưởng văn phòng Luật sư Phong & Partners - Trưởng chi nhánh Sơn Trà, trả lời:

Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị Lành và ông Lê có hợp pháp không?

Bộ luật dân sự 2015 quy định về việc cho vay tài sản và hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau.

Điều 463. Hợp đồng vay tài sản

Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Điều 500. Hợp đồng về quyền sử dụng đất

Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

Trong trường hợp chị Lành, nếu thông tin chị cung cấp là chính xác thì HĐ giữa chị và ông Lê không phải là giao dịch chuyển nhượng thật; đây chỉ là biện pháp để làm tin cho khoản vay, tức là để bảo đảm cho một giao dịch thực chất khác; thực tế các bên không thực hiện các thỏa thuận của HĐ. Giao dịch thật sự giữa hai bên là vay tiền với các thỏa thuận được thể hiện tại giấy cam kết do chính ông Lê viết như: số tiền cho vay, lãi suất, thời hạn vay, giải quyết các vấn đề liên quan sau khi bên vay trả đủ tiền gốc và lãi, trách nhiệm của bên cho vay (chỉ giữ GCN, không thực hiện các thủ tục chỉnh lý, đăng ký biến động sang tên, hoặc cầm cố thế chấp cho bên thứ ba…). Do đó, có cơ sở để nhận định giao dịch chuyển nhượng đất giữa chị và ông Lê là giao dịch giả tạo, là giao dịch được xác lập nhằm che giấu giao dịch có thật (cho vay tiền trả lãi) và không thể hiện đúng ý chí thực của các bên. Một khi đã có cơ sở xác định là giao dịch dân sự giả tạo, HĐ giữa chị và ông Lê sẽ không được pháp luật công nhận. Điều 124 Bộ luật dân sự quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo như sau:

1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Chị Lành cần làm gì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình?

Trước tiên, chị Lành cần thực hiện ngay việc gửi văn bản đề nghị cho Văn phòng đăng ký đất đai nơi đã đăng ký biến động sang tên cho ông Lê, trình bày rõ ràng đầy đủ nội dung vụ việc và đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai tạm dừng thực hiện tất cả các thủ tục biến động liên quan đến thửa đất của chị; đính kèm văn bản này các tài liệu liên quan để có cơ sở giải quyết.

Song song với việc gửi văn bản đề nghị, chị nên thực hiện ngay việc khởi kiện để yêu cầu tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chị, tránh trường hợp ông Lê thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên thứ 3; khi đó, vụ việc càng thêm phức tạp. Cơ sở để khởi kiện là giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo như quy định tại khoản 1 Điều 124 Bộ luật dân sự nêu trên.

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Chị Lành cần lưu ý, cho dù giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có được xác định là giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo thì giao dịch cho vay tiền trả lãi là giao dịch thực đã được các bên thực hiện, vẫn có hiệu lực pháp luật. Theo đó, chị có nghĩa vụ trả tiền gốc, tiền lãi như đã thỏa thuận cho ông Lê.

Chuyên mục này có sự hợp tác về chuyên môn của Văn phòng Luật sư Phong & Partners. Đường dây nóng hỗ trợ tư vấn: 0236.3822678 - 0905.102425