Liệu bất động sản châu Âu có là khủng hoảng tiếp theo?

Nhà đầu tư lo ngại về thị trường bất động sản châu Âu sau khủng hoảng ngân hàng vào tháng trước. Ảnh: Getty Image

Lãi suất cao đã làm tăng chi phí vay và sụt giảm giá trị của bất động sản, lĩnh vực chiếm ưu thế những năm vừa qua khi lợi suất trái phiếu thấp.

Sau sự sụp đổ của Ngân hàng Silicon Valley tại Mỹ và cuộc giải cứu khẩn cấp Credit Suisse, lo ngại tiềm ẩn về ngành ngân hàng có thể gây ra suy thoái trong lĩnh vực bất động sản.

Ngân hàng Trung ương châu Âu cảnh báo về những dấu hiệu chậm dần của thị trường bất động sản với tín hiệu sụt giảm thanh khoản và giá giảm trong thời gian gần đây, đồng thời kêu gọi các biện pháp kiềm chế với quỹ bất động sản để giảm thiểu rủi ro khủng hoảng thanh khoản.

Dữ liệu của Morningstar Direct cho thấy trong tháng 2, các quỹ châu Âu đầu tư 172 triệu bảng Anh vào bất động sản, giảm hẳn so với 300 triệu bảng vào tháng 1.

Các nhà phân tích tại Ngân hàng Citi nhận thấy cổ phiếu bất động sản châu Âu sẽ giảm 20%-40% trong năm 2023 - 2024 vì lãi suất cao hơn. Trường hợp xấu nhất, lĩnh vực bất động sản thương mại có rủi ro cao hơn có thể giảm mạnh 50% vào năm 2023.

Pierre Gramegna - giám đốc điều hành quỹ Cơ chế Ổn định châu Âu nói với CNBC: “Khủng hoảng bất động sản thương mại và tư nhân đang rất rõ ràng, áp lực giảm giá diễn ra ở cả Mỹ và châu Âu.”

Bất động sản thương mại

Cho thuê văn phòng - một thành phần chính của bất động sản thương mại - là lĩnh vực đáng lo ngại nhất vì tiềm ẩn rủi ro từ những thay đổi trong mô hình làm việc từ xa hoặc kết hợp sau đại dịch Covid.

Do vậy, theo Ben Emons - chiến lược gia danh mục đầu tư cấp cao tại Mỹ, giám đốc đầu tư NewEdge Wealth, nhà đầu tư đang tìm hiểu về ngân hàng đã cho vay ở đâu, lĩnh vực nào và rủi ro là gì.

Theo Goldman Sachs, bất động sản thương mại chiếm khoảng 25% các sổ vay trong ngân hàng tại Mỹ, tại các ngân hàng nhỏ có thể lên đến 65%. Điều này là tâm điểm gây căng thẳng, so với châu Âu là 9%.

Trong bối cảnh kinh tế hiện tại, Capital Economics dự báo mức đáy của bất động sản khu vực châu Âu giảm từ 12% - 20%. Kiran Raichura, Phó Giám đốc phụ trách bất động sản tại Capital Economics nói rằng: “Chúng tôi thấy tình trạng khó khăn tài chính này là chất xúc tác cho sự điều chỉnh sâu hơn về giá.”

Lo sợ khủng hoảng từ Mỹ sang Châu Âu

Không phải ai cũng bị thuyết phục bởi khủng hoảng bất động sản châu Âu.

Pere Vinolas Serra - giám đốc điều hành công ty bất động sản tại Tây Ban Nha kiêm Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản châu Âu cho thấy xu hướng thuê văn phòng ở châu Âu mạnh mẽ hơn so với Mỹ.

Tính đến cuối năm 2022, tỷ lệ văn phòng trống tại châu Âu vào khoảng 7% trong khi ở Mỹ là 19%. Tỷ lệ nhà trống mức 0.2% ở Paris và 5% ở Madrid.

JPMorgan cũng đồng quan điểm, cho rằng nỗi sợ hãi về suy thoái từ Mỹ lan sang châu Âu đã bị thổi phồng quá mức.

Cơ hội trong khủng hoảng

Tuy nhiên, các nhà phân tích cảnh báo thị trường còn tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Matthew Pointon - chuyên gia kinh tế cao cấp tại Capital Economics cho biết mối quan tâm đặc biệt của nhà đầu tư là nguồn vốn phi ngân hàng. Họ lo ngại nguồn vốn này gặp khó sau những quy định chặt chẽ với ngân hàng truyền thống.

Trước khủng hoảng tài chính toàn cầu, các ngân hàng truyền thống của châu Âu sẽ cho vay 80% giá trị của tòa nhà, nhưng hiện tại hiếm khi vượt quá 60%.

Châu Âu và Anh cũng đang đặt ra tiêu chuẩn mới về năng lượng và sẽ đòi hỏi số tiền đầu tư đáng kể, đặc biệt với các tòa nhà cũ, như vậy chủ sở hữu phải chịu thêm áp lực mới.

“Tôi nghĩ thử thách cũng có thể trở thành cơ hội cho các nhà đầu tư nếu sử dụng một cách hợp lý” - theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản châu Âu.

Thanh Đoàn