Lối ra cho loạt dự án lớn (*): Khó bởi cách làm dễ không còn

Năm 2008, UBND TP HCM có Công văn 6711/UBND-ĐTMT về quy định đất do nhà nước trực tiếp quản lý khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước.

Thành công nhờ hoán đổi đất

Công văn này quy định tỉ lệ hoán đổi lại nền đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Cụ thể, đất nông nghiệp trồng cây hằng năm hoặc đất kênh, mương, tỉ lệ hoán đổi là 10%; đất trồng cây lâu năm là 12% và đất đường giao thông (đường đất) là 15%.

Thậm chí, trước thời điểm Công văn 6711 ra đời, trên địa bàn TP HCM một số dự án sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách cũng đã triển khai công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng để thu hồi đất theo phương thức hoán đổi đất ở hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật đạt hiệu quả nhất định.

Trong đó, địa bàn quận Thủ Đức (cũ) từng thực hiện nhiều dự án. Có thể kể đến là dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật chính khu đô thị phát triển An Phú - An Khánh triển khai năm 1999. Ở dự án này, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm tỉ lệ hoán đổi là 7%, đất nông nghiệp trồng cây hằng năm tỉ lệ hoán đổi là 9%, vị trí mặt tiền đường là 11%. Ngoài ra, chủ đầu tư còn hỗ trợ thêm tối đa 3% (tùy vị trí).

Trước đây, TP HCM đã có nhiều dự án áp dụng phương thức hoán đổi đất nông nghiệp lấy đất ở

Dự án đầu tư xây dựng khu dân cư Sông Giồng phường An Phú triển khai năm 2000, dự án Đông Thủ Thiêm, phường Bình Trưng Đông (triển khai năm 1999) cũng áp dụng phương thức trên với đất nông nghiệp trồng cây hằng năm với tỉ lệ hoán đổi 10%, đất nông nghiệp trồng cây lâu năm tỉ lệ hoán đổi 12%.

Bên cạnh đó, dự án 174 ha phường Thạnh Mỹ Lợi triển khai năm 2003, dự án 143 ha phường Thạnh Mỹ Lợi triển khai năm 2004, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới Đông Tăng Long, phường Trường Thạnh triển khai năm 2004, dự án xây dựng khu tái định cư Long Sơn, phường Long Bình triển khai năm 2004… tỉ lệ hoán đổi từ 10% đến 13,5%.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, qua tổng hợp các dự án bồi thường theo phương thức hoán đổi đất ở đã hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật tỉ lệ từ 7%-15% (tùy vị trí, loại đất, chủ đầu tư hỗ trợ thêm). Trước khi đưa ra tỉ lệ, nhà đầu tư đã có phương án nhằm bảo đảm tính khả thi của dự án, cân nhắc bảo đảm quyền lợi cho các bên và thực tế cũng đã minh chứng cho vấn đề này.

Chính sách hoán đổi đất nông nghiệp lấy đất ở giúp người dân có thêm lựa chọn và bảo đảm được chỗ ở, ổn định cuộc sống khi bị thu hồi đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 không quy định nội dung nên chính sách trên phải dừng lại.

So sánh hiệu quả

Để làm rõ hơn tính hiệu quả cũng như đánh giá ưu nhược điểm của mỗi phương thức trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất, cụ thể là giữa bồi thường bằng tiền (theo nguyên tắc thẩm định giá) và phương thức hoán đổi đất ở hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật (đối với các dự án có nguồn vốn ngoài ngân sách do doanh nghiệp thực hiện), Sở Tài nguyên và Môi trường đã so sánh tỉ lệ duyệt giá bồi thường giữa đất nông nghiệp so với đất ở của một số dự án đã triển khai trên địa bàn thành phố.

Cụ thể, dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư để phục vụ dự án xây dựng, nâng cấp, mở rộng đường Nguyễn Thị Định triển khai năm 2022, bồi thường đối với đất ở là hơn 81 triệu đồng/m2, bồi thường đối với đất nông nghiệp là hơn 8,4 triệu đồng/m2. Tỉ lệ tiền bồi thường giữa đất nông nghiệp so với đất ở là 10,41%.

Dự án xây dựng mới Trường Mầm non Tam Bình Savico, phường Tam Bình triển khai năm 2022, bồi thường đất ở là 45,7 triệu đồng/m2, bồi thường đối với đất nông nghiệp là hơn 7,8 triệu đồng/m2. Tỉ lệ tiền bồi thường giữa đất nông nghiệp so với đất ở là 17,1%.

Dự án đầu tư xây dựng cầu Nam Lý tại phường Phước Bình và phường Phước Long B triển khai năm 2022, bồi thường đất ở là 72,8 triệu đồng/m2, bồi thường đất nông nghiệp hơn 7,6 triệu đồng/m2. Tỉ lệ tiền bồi thường giữa đất nông nghiệp so với đất ở là 10,46%.

Dự án đầu tư xây dựng đường Hoàng Hữu Nam tại phường Long Bình, Long Thạnh Mỹ và Tân Phú triển khai năm 2022, bồi thường đối với đất ở là 56,5 triệu đồng/m2, bồi thường đối với đất nông nghiệp là 7,6 triệu đồng/m2. Tỉ lệ tiền bồi thường giữa đất nông nghiệp so với đất ở là 13,47%.

Qua phân tích giá thẩm định bồi thường bằng tiền giữa đất nông nghiệp so với đất ở trong cùng dự án (cùng vị trí) thì tỉ lệ phổ biến là 10%-17%. Tuy nhiên, khi hộ dân nhận tiền bồi thường về đất nông nghiệp thì khả năng mua lại được vị trí tương đương đã bồi thường là rất thấp do nhiều nguyên nhân như đô thị hóa, quy hoạch phát triển hạ tầng. Theo Sở Tài nguyên và Môi trường, nếu được quy đổi đất ở hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật với một tỉ lệ phù hợp (được tái định cư tại chỗ) thì bảo đảm được quyền lợi hơn cho người có đất bị thu hồi.

Bên cạnh đó, theo Sở Tài nguyên và Môi trường, thực tế cho thấy một số trường hợp hộ dân ở trong cùng một khu vực, sử dụng cùng một thửa đất, tuy nhiên có 2 dự án đi qua (dự án nhà nước thu hồi đất theo điều 62 Luật Đất đai và dự án doanh nghiệp thu hồi đất theo điều 73 Luật Đất đai) có so sánh, khiếu kiện. Họ không đồng thuận chính sách, phương án bồi thường, hỗ trợ do có sự chênh lệch lớn về phương thức bồi thường, hoán đổi đất, tái định cư tại chỗ...

(Còn tiếp)

(*) Xem Báo Người Lao Động từ số ra ngày 19-6

Bài và ảnh: QUỐC ANH