Luật Nhà ở (sửa đổi): Thời hạn sở hữu nhà chung cư tiếp tục được thảo luận

Ngày 5/6, Quốc hội thảo luận tại tổ về Luật Nhà ở (sửa đổi). Ở dự thảo lần này, cơ quan soạn thảo là Bộ Xây dựng đã tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và bỏ phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra cho rằng các nội dung bổ sung trong dự thảo chưa đáp ứng yêu cầu nêu ra về tính cụ thể, khả thi về thẩm quyền, trình tự, thủ tục di dời cư dân, phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không còn an toàn, cần phải được tiếp tục rà soát, nghiên cứu để hoàn thiện.

Trong khi đó, một số đại biểu khi thảo luận cho rằng cần thiết phải có quy định sở hữu nhà chung cư để tạo thuận lợi cho việc tháo dỡ, tái định cư cho những chung cư đã xuống cấp, hư hỏng.

Cần quy định thời hạn chung cư

Theo Bí thư Thành ủy Hà Nội Đinh Tiến Dũng, quy định thời hạn chung cư sẽ giảm thiểu vướng mắc khi cải tạo, xây dựng lại khu nhà xuống cấp, hạn chế nguy hiểm cho người dân.

Dẫn thực tế về tình trạng nhà ở chung cư, Bí thư Thành ủy Hà Nội nói người dân cơi nới, lắp ghép để mở rộng diện tích, sử dụng kết cấu chịu lực rất nguy hiểm nếu xảy ra sự cố. "Làm lãnh đạo rất áp lực, hồi hộp. Nhất định phải cải tạo lại chung cư cũ, gắn với tái thiết đô thị và quy định thời hạn", ông Dũng nói khi bàn về những vướng mắc trong cơ chế cải tạo, xây dựng chung cư cũ trong phiên thảo luận tổ về Luật Nhà ở sáng 5/6.

Điều 62 dự thảo nêu UBND cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí kinh phí từ ngân sách địa phương lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch; thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sử dụng nguồn vốn ngân sách của địa phương trên địa bàn.

Theo ông Dũng, quy định như vậy chưa hợp lý và đang trái với quy định trong Luật Ngân sách. "Chung cư cũ thuộc sở hữu người dân, sở hữu cá nhân, làm sao bỏ ngân sách đầu tư vào đây được, phải gắn với tái thiết đô thị và có thời hạn quy định mới giải quyết được vấn đề", ông Dũng nói.

Bí thư Thành ủy Hà Nội cho rằng quy định thời hạn chung cư, người dân khi mua cũng cần hiểu và chấp nhận căn hộ họ mua chỉ có thời hạn nhất định. Quá thời gian đó, chung cư sẽ xuống cấp, hỏng hóc, thậm chí có thể sụp đổ. Đến lúc này, Nhà nước lại phải chịu trách nhiệm là không hợp lý. Vì vậy, việc hài hòa lợi ích cần được tính toán.

Thời hạn sở hữu chung cư vẫn đang nhận được nhiều ý kiến tranh luận. Ảnh Nhật Di.

Bí thư Hà Nội cho rằng khi có thời hạn nhà chung cư, trách nhiệm của Nhà nước sẽ được quy định rõ ràng hơn, cuộc sống, an toàn của người dân cũng được bảo vệ. Việc cưỡng chế để xây dựng là bình thường và phù hợp với lợi ích của họ.

Góp ý về hướng xử lý chung cư cũ, ông Dũng cho rằng cần cải tạo theo từng khu 4 đến 5 tòa nhà. Ví dụ chung cư cũ cao 5 tầng, có thể phá dỡ và chỉ xây 2 tòa nhưng cao 20-35 tầng để đưa người dân về ở. Việc này giúp người dân có thêm không gian bên dưới để sinh hoạt, thương mại và chủ đầu tư xây cao tầng cũng có thêm lợi nhuận.

Đồng tình với ý kiến của Bí thư Thành ủy Hà Nội, đại biểu Hoàng Văn Cường (Phó hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân) cho rằng chung cư cũ hiện nay thấp tầng, phá dỡ xây cao tầng lên mới có mức sinh lợi, thu hút nhà đầu tư.

"Nhưng tất cả chung cư sau này đều là cao tầng, khi phá dỡ không còn hệ số sinh lời nữa, lúc đó không nhà đầu tư nào dại gì bỏ tiền vào", ông Cường phân tích, cho rằng đến một lúc nào đó nhà chung cư cao tầng không thể cải tạo kể cả hết niên hạn.

Vì vậy, ông đồng tình với dự thảo cũ của Bộ Xây dựng là chung cư phải có thời hạn theo tuổi thọ công trình. Hết thời hạn, đến kiểm định nhà đó vẫn còn tốt thì tiếp tục sử dụng, nhưng không đảm bảo an toàn phải phá dỡ. Bên cạnh đó, đại biểu Cường cũng cho rằng người mua nhà cũng được hưởng lợi nếu nhà chung cư có thời hạn do sẽ giảm giá bán.

Ông cũng đề xuất cùng với thời hạn chung cư, đất để xây dựng không giao vĩnh viễn, mà cho thuê 50-70 năm. "Khi đã thuê, việc cải tạo phá dỡ là xong, không liên quan gì đến thu hồi. Tiền thuê đất cũng rẻ hơn tiền giao đất, giúp chi phí đầu tư xây dựng của doanh nghiệp giảm đáng kể, giá nhà ở cũng phù hợp hơn", ông Cường nói.

Trong khi đó, đại biểu Hoàng Đức Thắng (Phó đoàn Quảng Trị) lại có ý kiến ngược lại. Ông đề nghị giữ nguyên như dự thảo, sở hữu nhà chung cư không có thời hạn, gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, phù hợp với hiến pháp và pháp luật hiện hành.

"Tâm trạng người dân muốn sở hữu nhà chung cư không có thời hạn, nếu sử dụng một thời gian hết hạn, thì chương trình phát triển nhà chung cư sẽ không thành công do tâm lý có đất mới có nhà", ông Thắng nói.

Đại biểu Nguyễn Văn Dương (Tiền Giang) cho rằng chung cư là lời giải cho nhu cầu nhà ở tại đô thị lớn. Luật này có tác động rất lớn nên cần đánh giá tác động kỹ lưỡng. Người dân sở hữu chung cư cần đảm bảo 2 quyền là sở hữu và sử dụng. Trước đây quy định sở hữu lâu dài nên khó khăn khi cải tạo chung cư cũ, giờ nếu quy định thời hạn nên nhiều tâm lý trái chiều gây lo lăng.

Ông Nguyễn Văn Dương cho rằng dự thảo đang gây khó khăn và khó hiểu hơn khi quy định: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền (gọi chung là tuổi thọ công trình). Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định thiết kế của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

Theo đại biểu, điều này gây tâm lý lo lắng cho người mua khi không biết thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế đó là 50-70 năm hay 90 năm.

Dự thảo cũng chưa rõ tiêu chí chung cư bị hư hỏng như thế nào thì bắt đầu tiền hành việc kiểm định, đánh giá chất lượng. Ngoài ra, nếu thời hạn kiểm định sớm hơn hồ sơ thiết kế thì việc hỗ trợ, bồi hoàn thế nào...

Thảo luận, đại biểu Phan Đức Hiếu (Thái Bình) đề nghị bổ sung nhiều phương thức quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư so với dự thảo hiện hành chỉ quy định một phương thức sở hữu là theo kết quả thẩm định.

"Nên bổ sung ít nhất 3 hình thức sở hữu. Một là không xác định thời hạn; hai là xác định thời hạn theo thời hạn sử dụng đất; ba là các bên tự thỏa thuận với nhau, không nên giới hạn một hình thức cụ thể. Song song với việc bổ sung thêm thì cần có quy định hết thời hạn thì trách nhiệm pháp lý thế nào", ông nói.

Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn từng được nêu tại các dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trước đây và nhận được nhiều ý kiến trái chiều. Theo các chuyên gia, không nên quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, bởi can thiệp đến quyền sở hữu, tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân và kinh doanh của doanh nghiệp, thị trường bất động sản.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội khi góp ý Luật Nhà ở (sửa đổi), đề nghị Chính phủ rà soát và không quy định thời hạn sở hữu chung cư, nhưng cần có quy định chặt chẽ về thẩm quyền, trình tự thủ tục di dời, phá dỡ nhà chung cư cũ. Trường hợp Chính phủ thấy cần thiết có thể trình Quốc hội ý kiến khác nhưng phải làm rõ cơ sở chính trị, pháp lý và thực tiễn, đánh giá tác động và phân tích ưu, nhược điểm từng phương án để Quốc hội thảo luận.