Luật sư phân tích vụ lùm xùm giữa công ty Địa ốc Kim Oanh với khách hàng

Ba năm mua đất, khách hàng vẫn không thể nhận sổ đỏ

Mới đây chị Lê Thanh N. (SN 1988, ngụ Bình Dương), khách hàng của Công ty CP DV TM và XD Địa ốc Kim Oanh (Địa ốc Kim Oanh) đã gửi đơn phản ánh đến chính quyền địa phương, cơ quan truyền thông "cầu cứu" về việc mua lô đất 3 năm không được bàn giao sổ.

Theo đơn phản ánh, chị N. cho biết vào ngày 29.12.2015 có mua 1 lô đất với ký hiệu thửa đất E, ô 15 với diện tích 90 m2 thuộc dự án Chánh Lưu, P.Chánh Phú Hòa, TX.Bến Cát, Bình Dương với giá hơn 150 triệu đồng.

Trong hợp đồng mua bán chị N. là bên B (khách hàng), có ký kết giao dịch với bên A (bên bán) là ông Dương Thanh H. (SN 1984). Địa Ốc Kim Oanh giữ vai trò môi giới và làm chứng trong hợp đồng mua bán này. Bản hợp đồng này được ký kết tại văn phòng công ty Địa Ốc Kim Oanh.

Trong hợp đồng giữa ba bên ký kết với nhau, tại điều 5.1.4 nêu rõ: “Đảm bảo thửa đất có nguồn gốc hợp pháp, không bị tranh chấp”. Đây cũng là một trong những điều kiện tiên quyết để phía khách hàng nhìn về pháp lý dự án và xuống tiền giao dịch. Trong giao dịch này cũng có điều khoản: “Khi bên B thanh toán cho bên C xem như đã thanh toán cho bên A.”.

Mỏi mòn chờ đợi 3 năm qua, gia đình chị N vẫn chưa nhận được sổ đỏ, không thể xây dựng hay giao dịch thuận lợi. Bức xúc, gia đình chị N. đã có đơn gửi cho Địa ốc Kim Oanh về vấn đề này và yêu cầu nhanh chóng được giải quyết.

Đáp lại nhanh chóng, ngày 1.5.2018 Địa ốc Kim Oanh có công văn phúc đáp do chính Tổng giám đốc Đặng Thị Kim Oanh ký với nội dung: “Hiện dự án đang được cơ quan ban ngành có liên quan phối hợp chính quyền địa phương tiến hành kiểm tra thực địa của Khu đất để dự án tiếp tục hoàn thiện thủ tục pháp lý cần thiết”.

Điều khách hàng muốn là sổ đỏ hoặc được mua lô đất theo giá thị trường chứ không phải nhận mức lãi suất theo ngân hàng.

Cùng với đó, Địa ốc Kim Oanh xin gia hạn việc ký hợp đồng công chứng và bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho khách hàng đến quý III.2018 thay vì dự kiến 90 ngày kể từ khi ký kết hợp đồng trước đó. Địa ốc Kim Oanh “rất mong nhận được sự thông cảm”.

Trong tình cảnh khó khăn, gia đình chị N. tiếp tục có những công văn sau đó yêu cầu giải thích rõ hơn về lý do chậm ra sổ đỏ cho mình.

Đến ngày 11.4.2018, trong công văn số 18/75/2018 gửi đi của Địa ốc Kim Oanh cho chị N. nêu rõ: “Lý do chậm trễ bởi Có sự tranh chấp ngoài ý muốn của các bên liên quan”.

Cùng với đó Địa ốc Kim Oanh cho rằng chính việc UBND tỉnh Bình Dương ra Quyết định 25/2017/QĐ-UBND vào ngày 27.9.2017 (sau gần 2 năm ký kết hợp đồng mua bán) dẫn đến sự chậm trễ trong việc ra sổ đỏ cho chị N.

Một lần nữa Địa ốc Kim Oanh gia hạn thời điểm ra sổ đỏ đến quý I.2019. Để cam kết sự chắc chắn của mình, Kim Oanh khẳng định nếu tới thời điểm đó vẫn chưa thể ra sổ cho chị N. họ sẽ “đồng ý thanh lý hợp đồng và mua lại quyền sử dụng đất nêu trên theo giá bằng với số tiền công ty chúng tôi đã nhận của quý khách và cộng thêm 40% trên tổng số tiền chúng tôi đã nhận tính tới thời điểm đó”.

Phía chị N. cho rằng, khi mua dự án này, bản thân gia đình chị chỉ biết qua Địa ốc Kim Oanh giới thiệu. Vốn dĩ 40% cộng thêm mà Kim Oanh đề nghị để thanh lý hợp đồng tương đương với phạt lãi theo hợp đồng đã ký giữa hai bên. Nhưng đó là chị N. phải tiếp tục chờ đến quý I.2019, nếu bây giờ thanh lý hợp đồng chị N. chỉ nhận được 25% tiền cộng thêm (tức thấp hơn cả tiền lãi ngân hàng). Điều đáng lưu ý là từ lúc ký hợp đồng, Kim Oanh và chủ đất có gần 2 năm để ra sổ, mà trước đó họ nói dự kiến chỉ cần 90 ngày.

Chị N. cho rằng mình bị Đại ốc Kim Oanh lừa dối với mục đích "mượn tiền" trong 3 năm qua. Chị N. cũng gửi đi yêu cầu của mình rằng Kim Oanh và bên bán phải ra sổ đỏ sớm, đúng như cam kết khi thực hiện việc ký kết hợp đồng. Ngoài ra, chị N. cũng được ra một phương án khác là Địa Ốc Kim Oanh nếu muốn mua lại mảnh đất này phải theo giá thị trường chứ không phải theo kiểu trả lãi ngân hàng cho mình.

Theo luật sư Phan Văn Huế (thuộc đoàn Luật sư TP.HCM) phân tích: "Hợp đồng giữa hai bên ký kết không nói rõ thời điểm bên A buộc phải giao chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên B mà chỉ dự kiến. Một hợp đồng có quá nhiều điều khoản chỉ có lợi cho bên A, bên C mà không phải quyền lợi của khách hàng.

Tuy nhiên, quan điểm của tôi việc bên C đưa công văn trả lời xuất hiện tranh chấp giữa các bên là 1 trong 2 lý do dẫn đến việc chậm ra sổ đỏ cho khách hàng. Bản thân họ đã cam kết lô đất bán cho khách hàng không có tranh chấp. Vậy, bên A, C cần giải thích rõ tranh chấp ở đây là gì, liệu tranh chấp này có vi phạm điều khoản hai bên đã cam kết trong hợp đồng mua bán trước đó hay không.

Bản chất việc đề nghị mua lại lô đất cộng 40% giá trị của bên C chỉ căn cứ theo số phạt lãi trong hợp đồng mà thôi, không hề có thiện chí hay đặt quyền lợi chị N. lên trên.

Bản thân chị N. có quyền thuê luật sư hoặc tự mình đứng ra khỏi kiện bên A, C tại tòa dân sự nếu cảm thấy quyền lợi của mình bị xâm phạm. Hơn hết, các khách hàng cần hết sức tỉnh táo với những bản hợp đồng không rõ ràng, chỉ có điểm, điều khoản có lợi cho bên bán. Khách hàng cần lựa chọn những chủ đầu tư, công ty môi giới uy tín, biết tôn trọng khách hàng. Tuyệt đối không cả tin vào những lời ngon ngọt của nhân viên bán hàng, những công ty làm ăn không rõ ràng, lừa dối khách hàng mà nhiều người mua, truyền thông phản ánh".

Hồ Đông