Mua nhà đất đón sóng quy hoạch, trong nguy có cơ?

Sau gần 2 năm đóng băng, giới đầu cơ đất nền tại Thủy Nguyên (Hải Phòng) từng kỳ vọng các thông tin về hạ tầng, đặc biệt là chủ trương quy hoạch huyện lên thành phố vào năm 2025, sẽ giúp thị trường bất động sản khu vực này nổi sóng, tuy nhiên thực tế không như mong đợi.

Đất quy hoạch giảm sức hút

Anh Trần Quân, trưởng một văn phòng môi giới tại Thủy Nguyên, cho hay kể từ khi có thông tin quy hoạch huyện lên thành phố, không ít nhà đầu tư từ Hà Nội với dòng tiền từ 3 - 6 tỷ đồng, rục rịch đổ về khu vực này để tìm hiểu thông tin, nhưng số lượng giao dịch được chốt vẫn rất ít.

“Các nhà đầu tư có sẵn tiền mặt, song đa số vẫn giữ tâm lý phòng thủ khá nặng, chủ yếu là thăm dò. 10 khách thì phải đến 9 là “hỏi dò”, nhiều lô đất đã cắt hết phần lãi, giá đã về mức trước sốt nhưng vẫn rất khó để chốt giao dịch, bởi mặt bằng giá vẫn neo khá cao”, anh Khánh tiết lộ.

Thanh khoản nhỏ giọt khiến mặt bằng giá tại nhiều khu vực từng sốt giá tại Thủy Nguyên hiện đã quay đầu giảm. Điển hình, đất mặt đường 359 thuộc thị trấn Núi Đèo từng chạm ngưỡng 150 triệu đồng/m2, nay giảm còn 120 - 140 triệu đồng/một m2. Đất tái định cư Khu đô thị Bắc Sông Cấm cũng hạ nhiệt, từ 50 - 70 triệu đồng/m2 xuống 32 - 60 triệu đồng/m2…

Nhà đất ăn theo quy hoạch hạ tầng vẫn có tiềm năng lớn, nhưng cơ hội luôn kèm rủi ro.

Kết quả thăm dò của VnBusiness chỉ ra những trường hợp “mắc cạn” vì đón sóng quy hoạch hạ tầng không hiếm ở hầu khắp các điểm nóng từng xảy ra sốt đất. Điển hình như tại một số dự án trên đường vành đai 4 vùng Thủ đô, nhiều nhà đầu tư đang gặp phải tình trạng “vô tình lướt sóng thành cư dân”.

Anh Phong, nhà đầu tư đang sở hữu căn biệt thự 250m2 thuộc một dự án nằm sát khu hành chính huyện Mê Linh, Hà Nội, từng kỳ vọng thông tin khởi công tuyến vành đai 4 sẽ thổi thêm hơi ấm, giúp thị trường nhà đất “ăn theo” dự án này tan băng, giúp anh thoát được hàng.

Tuy nhiên, sau hơn nửa năm, kỳ vọng đang dần trở thành nỗi thất vọng. Mức giá rao bán sản phẩm tại dự án trên, theo anh Phong, hiện đã giảm 10-15% so với thời đỉnh cao (giữa năm 2022), từ mức bình quân 48 - 55 triệu đồng/m2 xuống 42-54 triệu đồng/m2.

“Ban đầu tôi kỳ vọng bán được với giá 12 tỷ đồng, tuy nhiên, sau gần 1 năm không thể thoát hàng, tôi đã chấp nhận giảm thêm 700 triệu đồng, tương đương khoảng 45 triệu đồng/m2 (gồm tiền đất và chi phí xây dựng). Nếu gặp khách thiện chí có thể thương lượng thêm, nhưng trong bối cảnh thị trường ảm đạm, khả năng thanh khoản vẫn rất khó”, anh Phong chia sẻ.

Trong nguy còn có cơ?

Có thể thấy, sau thời gian làm mưa làm gió, nhà đất ăn theo hạ tầng nay đã giảm sức hút đáng kể, khi tâm lý phòng thủ của nhà đầu tư vẫn khá nặng nề. Câu hỏi đặt ra là loại hình này còn dư địa để sinh lời?

Trong báo cáo công bố mới đây, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) nhận định, các dự án hạ tầng luôn tạo ra kỳ vọng về sự phát triển đột phá của một khu vực, địa phương và cả quốc gia.

Sự hình thành của các dự án bất động sản, giá trị gia tăng và nhu cầu đầu tư của bất động sản luôn có tỷ lệ thuận với sự đi lên của hệ thống cơ sở hạ tầng, cụ thể là các tuyến cao tốc, vành đai, bến cảng, sân bay…

Đơn cử, tuyến cao tốc Vân Đồn - Móng Cái thông xe vào tháng 9/2022 đã giúp giảm thời gian di chuyển từ Hà Nội tới TP. Móng Cái từ 7 tiếng còn 3 tiếng, mang đến cú hích cho thị trường bất động sản khu vực này.

Giá bất động sản tại Móng Cái so với thời điểm chưa có quy hoạch cao tốc đã tăng khoảng 30-40%. Các dự án bất động sản thương mại, công nghiệp, khu đô thị thông minh, nghỉ dưỡng tại TP. Móng Cái đang được các doanh nghiệp thúc đẩy đầu tư phát triển để hưởng lợi từ tuyến đường.

Nhìn chung, theo giới chuyên gia, đầu tư đón sóng quy hoạch, đặc biệt là nhà đầu tư “săn” được những sản phẩm giá tốt ngay từ khi bắt đầu có thông tin sẽ tạo ra biên độ tăng giá cao. Tuy nhiên, tiềm năng lớn đi kèm với rủi ro.

Thị trường hiện không còn chỗ cho các “tay chơi” sử dụng đòn bẩy tài chính đầu cơ, lướt sóng, thay vào đó chỉ dành cho những người có dòng tiền mạnh, tầm nhìn từ 3-5 năm hoặc hơn.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, đánh giá bất động sản vẫn đang là nơi “trú ngụ” tốt bậc nhất cho dòng tiền. Đặc biệt, trong bối cảnh thanh khoản thị trường xuống thấp, nhiều người buộc phải giảm giá 15 – 30% để thoát hàng, đây là cơ hội để các nhà đầu tư có tiềm lực mạnh có thể “bắt đáy”.

Tuy nhiên, trước khi xuống tiền, các nhà đầu tư cân nhắc kỹ các thông tin, tính pháp lý của sản phẩm, đặc biệt cần thận trọng khi tiếp cận các khu vực đang nóng sốt do thông tin quy hoạch. Đồng thời, cần lựa chọn những nhà môi giới chuyên nghiệp, hoạt động hợp pháp để được tư vấn đúng.

Khi săn đất theo quy hoạch, để giảm rủi ro, nhà đầu tư cần cân nhắc các nhóm yếu tố, như giao dịch thị trường đang rất chậm, khó có thể bứt tốc trong 3-4 quý tới; giá bán thứ cấp đang trong xu hướng giảm, nhất là ở các khu vực xa trung tâm; lãi suất ngân hàng tiếp tục giảm hay không?...

Hưng Nguyên