Mua nhà hình thành trong tương lai: Cẩn trọng với hành lang pháp lý

Thị trường bất động sản phát triển nóng khiến cho cuộc cạnh tranh của các chủ đầu tư trở nên khốc liệt hơn bao giờ hết. Vì vậy, nhiều chủ đầu tư vội vàng bung dự án ra bán khi pháp lý chưa rõ ràng.

Rầm rộ mở bán dự án khi chưa làm móng

Sau khi mở bán rầm rộ, các dự án này được rào chắn kiên cố bốn bên với những bảng quảng cáo hoành tráng, hình vẽ về căn hộ, tiện ích đẹp lung linh nhưng thực tế bên trong chỉ là bãi đất trống. Có không ít chủ đầu tư đã công bố mở bán và các căn hộ hầu hết đã có chủ nhưng dự án lại nằm im “đắp chiếu” và không biết khi nào hoạt động trở lại.

Hầu hết các chủ đầu tư đều cho khách hàng đặt cọc, hợp đồng góp vốn. Có không ít trường hợp chủ đầu tư lách luật khi chưa hoàn thành thi công phần móng nhưng đã nhận cọc của khách trên 50% giá trị căn hộ, tiếp theo đó là ôm tiền bỏ dự án.

Có thể kể đến trong số đó là dự án Citi Esto do Công ty Cổ phần Kiến Á làm chủ đầu tư. Theo tìm hiểu của phóng viên thì hiện tại dự án Citi Esto mới chỉ tiền hành thử tải và san lấp mặt bằng, hoàn toàn chưa có hoạt động xây dựng. Bên trong khu đất được rào chắn chỉ có một vài chiếc máy xúc đang nằm “án binh bất động”. Tuy nhiên, trên các trang mạng hoạt động mua bán diễn ra khá nhộn nhịp với hàng loạt những thông tin hấp dẫn như: công viên cây xanh, lối dạo bộ, hồ bơi, trung tâm thương mại, khu vực thể thao ngoài trời…

Phối cảnh dự án Citi Esto trên giấy của Công ty Kiến Á

Để biết thêm sự thật, phóng viên đã đến tận sàn giao dịch, nơi mở bán dự án gặp nhân viên mời chào đon đả. Theo nhân viên này giới thiệu thì dự án Citi Esto đã chính thức giới thiệu ra thị trường vào cuối tháng 10 vừa qua và tiến hành đặt cọc. Ngày 23/12 tới tiếp tục mở bán đợt 2. Đây là một dự án hấp dẫn nếu không nhanh chóng giữ chỗ thì sẽ không còn căn đẹp, giá tốt. “Anh/Chị ưng ý căn nào đặt cọc ngay 30 triệu để giữ chỗ, nếu chần chờ, em e rằng tới ngày mở bán sẽ không còn căn đẹp” nhân viên H thúc giục.

Cũng theo nhân viên này, sau khi giữ chỗ 30 triệu đồng đến ngày mở bán đợt 2 nếu khách hàng đống ý sẽ chuyển từ hình thức giữ chỗ sang kí hợp đồng và đặt cọc, tiếp tục đóng thêm số tiền 10% giá trị căn hộ. Tiếp theo trong 10 tháng khách hàng phải đóng thêm 3 đợt cọc nữa tương đương với 20% và sẽ kí hợp đồng mua bán vào tháng 10/2018, nếu dự án hoàn thành phần móng. “Hiện tại, dự án chỉ mới thử tải thôi nên bên em chưa ký hợp đồng mua bán được. Nhưng chị yên tâm, hợp đồng đặt cọc hình thức tương tự với hợp đồng mua bán”, một cô nhân viên trấn an.

Không riêng gì dự án Citi Esto, tại TPHCM có nhiều dự án “cầm đèn chạy trước ô tô’, chưa đủ điều kiện mở bán nhưng đã nhận giữ chỗ, đặt cọc. Đơn cử như dự án Saigon Avenue do Công ty TNHH SX - TM Lan Phương làm chủ đầu tư, tọa lạc trên trục đường Vành Đai mở rộng 63m, thuộc khu phố 4, Tam Bình, quận Thủ Đức. Cho tới thời điểm này, dự án chỉ mới san ủi mặt bằng nhưng đã được rao bán rầm rộ.

Hay như Dự án River Panorama nằm trên đường Đào Trí, quận 7, do An Gia Investments làm chủ đầu tư và dự án Osimi Tower tọa lạc tại đường Lê Đức Thọ P.15, Q.Gò Vấp do Công ty Cổ phần Đầu Tư – Phát Triển Sông Đà (Sông Đà IDC) cũng được mở bán khi dự án còn là bãi đất trống.

Người mua nên cẩn trọng khi xuống tiền

Theo Luật Kinh doanh bất động sản cho phép và triển khai mua bán nhà hình thành trong tương lai từ nhiều năm nay. Điều này giúp cho các chủ đầu tư huy động thêm nguồn vốn để triển khai dự án, vừa giúp người mua nhà giảm bớt áp lực tài chính khi thanh toán tiền mua nhà nhiều lần theo tiến độ dự án, giá rẻ hơn so với giá căn hộ sau khi đã hoàn chỉnh. Tuy nhiên, do năng lực tài chính yếu kém nên nhiều chủ đầu tư dự án đã lợi dụng quy định này để đầu cơ trục lợi gây ra những hậu quả khôn lường cho người mua.

Dự án thực tế Citi Esto sau khi mở bán vẫn là bãi đất trống đang thử tải

Thực tế đã có vô số các dự án khách hàng bỏ tiền ra để lấy “phiếu ưu tiên giữ chỗ”, “đặt cọc giữ chỗ”… và nhiều năm sau dự án vẫn chỉ là "giữ chỗ" mà chẳng thấy động tĩnh gì.

Điển hình như Công ty Đầu tư bất động sản Tân Bình chậm bàn giao nhà hơn 1 năm; dự án Cao Ốc Xanh, quận 9 do Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng số 8 làm chủ đầu tư cũng là một dự án “vịt trời”, khi cách đây 10 năm đã bán hết cho người dân nhưng tới nay vẫn chưa thể bàn giao.

Các chuyên gia pháp lý cho rằng: Các dự án đáp ứng yêu cầu mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Như vậy, việc các dự án được giao dịch mua bán khi chưa hoàn thành xong phần móng là trái với quy định của pháp luật.

Nghị định số 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở quy định: “Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Vì vậy, việc ký hợp đồng đặt cọc để giữ chỗ ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là vi phạm pháp luật chứ không thể gọi là lách luật.

Để giảm thiểu rủi ro, người mua nhà cần cảnh giác với các loại hợp đồng đặt cọc quyền mua căn hộ. Các quy định của pháp luật về đất đai còn nhiều kẽ hở mà chưa hoàn thiện. Chính vì vậy khi mua nhà phải chủ ý đầy đủ các giấy tờ, hành lang pháp lý và tiến độ của dự án hiện tại, nhằm tránh gặp phải kiện cáo sau này.

Nhật Hoàng - Hoa Lê