Nên có nhiều niên hạn sở hữu căn hộ chung cư

Đối với công trình chung cư, nhiều ý kiến góp ý cần đặt yếu tố an toàn cho cư dân lên hàng đầu. Do đó, nên cấp thời hạn sở hữu căn hộ tương ứng với thời gian sử dụng của công trình.

Tuy nhiên, cần có độ mở về thời gian sử dụng của công trình và quy định chặt chẽ, rõ ràng về quyền lợi, nghĩa vụ của cư dân sau khi chung cư hết tuổi thọ.

Niên hạn có thể lên tới 200 năm

Hai phương án về thời hạn sở hữu chung cư được Bộ Xây dựng đề xuất tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) nhận được nhiều ý kiến góp ý của người dân, doanh nghiệp và các chuyên gia.

Theo đó, phương án 1 là bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng.

Các tòa chung cư mọc lên ngày càng nhiều tại các đô thị lớn. Ảnh: Q.HUY

Phương án 2 là giữ nguyên quy định hiện hành (không quy định thời hạn sở hữu chung cư, người mua chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài).

Luồng ý kiến đầu tiên ủng hộ phương án theo thời hạn sử dụng công trình đặt yếu tố an toàn lên hàng đầu. Tuổi thọ công trình càng cao thì thời hạn sở hữu căn hộ cũng tương ứng. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng cần quy định có nhiều mức tuổi thọ công trình tùy theo kỹ thuật xây dựng mà doanh nghiệp đầu tư và phải được kiểm định chất lượng.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Lê Thành, cho biết ông ủng hộ quan điểm của Bộ Xây dựng khi đưa ra các phương án về niên hạn sở hữu chung cư.

“Hiện nay, tại sao nhiều ý kiến phản đối quy định niên hạn căn hộ? Một là vì người dân muốn sở hữu vĩnh viễn, hai là căn hộ sở hữu lâu dài thì chủ đầu tư có thể bán giá cao, lợi nhuận nhiều. Căn hộ thật ra là nơi để an cư chứ không phải là bất động sản để đầu tư sinh lợi. Mọi người quên rằng khi chung cư hết thời hạn, công trình xuống cấp, mất an toàn buộc phải đập bỏ thì sổ hồng sở hữu lâu dài cũng vô hiệu bởi đối tượng là căn nhà không còn nữa” - ông Nghĩa phân tích.

Với nhiều năm trong ngành xây dựng, ông Nghĩa đề xuất thời hạn sở hữu căn hộ phải theo thời hạn của công trình chung cư đó, có cơ quan chức năng kiểm định về tuổi thọ công trình. Thời hạn công trình 50 năm, 70 năm, 100 năm hoặc lâu hơn là do thiết kế, thi công ban đầu.

Quy định về niên hạn sở hữu chung cư được người dân đặc biệt quan tâm. Ảnh: Q.HUY

Mở rộng thêm, kiến trúc sư (KTS) Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DRH Holdings, cho rằng cần có độ mở về niên hạn sử dụng công trình tùy thuộc vào kỹ thuật xây dựng, chất lượng tòa nhà. Ví dụ, nếu chủ đầu tư công trình hợp tác chuyển giao công nghệ kỹ thuật xây dựng hiện đại trên thế giới, niên hạn công trình lên tới 200 năm thì niên hạn sở hữu căn hộ cũng tương ứng.

Người mua nhà phải hưởng lợi về giá

Thực tế hiện nay đã có nhiều loại thời hạn sở hữu căn hộ khác nhau và được người mua chấp nhận tùy nhu cầu. Chẳng hạn như căn hộ thuê 49 năm, căn hộ sở hữu 50 năm, căn hộ sở hữu lâu dài... Trong đó, căn hộ sở hữu lâu dài vẫn chiếm đa số.

Vì vậy, không nên cứng nhắc áp một niên hạn nhất định cho chung cư mà nên có nhiều loại. Khi căn hộ có nhiều loại thời hạn sở hữu khác nhau thì mức giá bán cũng phải khác nhau, người mua có thể tiếp cận theo nhu cầu, khả năng tài chính của mình.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa, nhận định: Nếu quy định thời hạn sở hữu nhà thì tiền sử dụng đất hay các loại thuế, phí, thủ tục đầu tư đối với các loại chung cư có niên hạn khác nhau cũng phải khác nhau, không đánh đồng. Như niên hạn 50 năm, 70 năm thì các khoản thuế, phí phải thấp hơn sở hữu 100 năm hay lâu dài. Từ đó, chủ đầu tư tính toán giá bán sản phẩm cho phù hợp.

Việc hướng tới thời hạn sở hữu căn hộ theo thời hạn sử dụng của công trình là đúng đắn nhất, bởi quan trọng nhất là sự an toàn cho cư dân. Để triển khai tái xây dựng chung cư hết hạn, cần có cơ chế ngay từ đầu và thông báo rõ cho người mua về thời hạn sở hữu. Tránh tình trạng như hiện nay, những chung cư cũ xuống cấp nhưng muốn giải tỏa, bồi thường, xây mới rất khó khăn.

Ở Việt Nam, theo quy định hiện hành, niên hạn sử dụng công trình cấp đặc biệt, cấp 1 là trên 100 năm; cấp 2 là 50-100 năm; cấp 3 là từ 20 năm đến dưới 50 năm... thì niên hạn chung cư cũng nên theo đó.

KTS NGÔ ĐỨC SƠN,Tổng giám đốc Công ty cổ phần DRH Holdings

Các quốc gia cũng có nhiều niên hạn cho chung cư 99 năm, 199 năm hoặc vĩnh viễn… và giá mỗi loại nhà khác nhau để người mua lựa chọn.

Bổ sung, KTS Ngô Đức Sơn cho rằng không nên quy định niên hạn chỉ 50 năm và theo thời hạn sử dụng đất vì như vậy sẽ mang tính cào bằng và lãng phí đầu tư. Khi đó, các đô thị sẽ thiếu những công trình mang tính biểu tượng lâu dài, những công trình kiến trúc đặc biệt tuổi thọ đến hàng trăm năm.

“Ví dụ, đất thương mại, dịch vụ chỉ có thời hạn sử dụng 50 năm nhưng chủ đầu tư muốn xây dựng công trình để đời, biểu tượng cho TP, cho đất nước thì lại vướng mắc quy định niên hạn cứng nhắc chỉ một mức 50 năm hay theo thời hạn sử dụng đất” - KTS Ngô Đức Sơn dẫn chứng.

Ngoài ra, các chuyên gia cũng lo ngại nếu quy định một mức niên hạn căn hộ sẽ ảnh hưởng đến vấn đề giải quyết nhà ở cho người dân ở đô thị theo chính sách an cư của Nhà nước đề ra. Chính sách của các đô thị là khuyến khích người dân chuyển lên sống tại chung cư để tạo ra mật độ xanh đủ mức cần thiết. Lý do là chung cư chỉ được xây dựng 30%-40% diện tích đất, còn 60%-70% dành cho cây xanh và các công trình hạ tầng khác. Nếu phân lô, bán nền thì diện tích cây xanh sẽ giảm dần.

Ông LÊ HỮU NGHĨA, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Lê Thành:

Chung cư hết hạn, cư dân có thể bán đất chia tiền hoặc xây mới

Sổ hồng căn hộ thời hạn sở hữu lâu dài chỉ mang lại cảm giác an tâm cho người mua nhưng cái an tâm đó được chủ đầu tư đẩy vào giá bán ở đầu vào.

Ví dụ, căn hộ niên hạn 50-70 năm nhưng đất xây chung cư có giấy chứng nhận quyền sử dụng lâu dài thì khi chung cư hết tuổi thọ, phải đập bỏ thì cư dân vẫn còn quyền lợi đối với mảnh đất dự án. Giả sử bán đấu giá mảnh đất thì các cư dân phải được hưởng quyền lợi, chia tiền hoặc cư dân họp bàn, thống nhất xin xây mới tòa nhà trên đất đó.

Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA):

Đề nghị ba loại sở hữu chung cư

HoREA đề nghị lựa chọn phương án 2 tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là giữ nguyên như quy định hiện hành, không quy định thời hạn sở hữu chung cư, người mua chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Theo đó, sẽ có ba trường hợp sở hữu chung cư như sau: Một là sở hữu chung cư không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài. Hai là sở hữu chung cư có thời hạn gắn với quyền sử dụng đất có thời hạn. Ba là sở hữu chung cư có thời hạn theo hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có thời hạn không gắn với quyền sử dụng đất.

QUANG HUY