Nghị định về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ: Như tháo gỡ nút thắt

Gốc
Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 101/2015/NĐ-CP quy định chi tiết về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Đây được coi là một bước tiến nhằm tháo gỡ những nút thắt khiến việc cải tạo chung cư cũ như "húc đầu vào đá" trong thời gian dài vừa qua.

Chung cư cũ nát - nỗi khổ cực qua nhiều thế hệ

Không sống trong các khu chung cư cũ nát thì không thể hiểu được những khổ cực mà người dân phải chịu đựng. Sống trong những khu nhà đó nhưng chính người dân cũng không thể hiểu nổi vì sao mà mình có thể chai lỳ một thời gian lâu đến vậy. Mong có ngày những khu nhà tập thể cũ được thay thế bằng các khu chung cư mới nhưng hy vọng rồi lại thất vọng mà cũng chẳng biết vì sao dự án không thể triển khai. Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ nát luôn là mong mỏi của hàng chục nghìn người dân, chủ yếu ở hai TP lớn là Hà Nội và TP HCM.

Hình ảnh chung của hầu hết chung cư cũ nát là hệ thống điện nước chằng chịt như mạng nhện. Cùng với sức tàn phá của thời gian thì việc lắp thêm chuồng cọp, cơi nới thêm phòng, thêm tầng… đã làm thay đổi kết cấu của tòa nhà, khiến chung cư đã cũ lại càng nát hơn. Người dân chịu đựng rồi tìm cách xoay xở trong nhiều tình huống dở khóc, dở cười.

Bà Nguyễn Thị Thảo, C8 - tập thể Giảng Võ, Hà Nội, cho biết: “Tòa nhà nơi tôi ở lâu ngày quá rồi, nó cũ kỹ, nước mưa ngấm xuống. Nhiều hôm mưa to, nước tràn xuống tầng 1. Nhất là trong công trình phụ, đứng nấu ăn cũng phải đội nón”.

Ở trong những chung cư cũ, người dân luôn sống trong lo sợ vì nguy cơ trần, nhà có thể sập bất cứ lúc nào. Thế nhưng, không ít gia đình đã sống tới 2 – 3 thế hệ, dù biết là nguy hiểm nhưng đa số người dân đều khó có điều kiện di dời.

TP HCM hiện nay có tới 1200 chung cư, gần 50% trong số đó được xây dựng trước năm 1975, với quy mô khoảng 5.000 căn hộ. Còn ở Hà Nội cũng có hơn 1.100 chung cư cũ nát, đa số cũng được xây dựng từ những năm 70- 80; cá biệt có cả những chung cư xây dựng từ thời đầu hòa bình trên miền Bắc, nghĩa là đã 60 năm tuổi.

Hàng nghìn chung cư cũ ở hai TP đều đã rơi vào tình trạng xuống cấp nghiêm trọng, thậm chí có không ít chung cư rơi vào cấp độ nguy hiểm nhất.

Những nỗi khổ của người dân đang sinh sống tại những chung cư cũ nát có thể sẽ không phải kéo dài thêm nữa khi Thủ tướng Chính phủ vừa ký chờ ban hành Nghị định mới về cải tạo, xây dựng mới khu nhà chung cư. Nghị định này được cho là sẽ tháo gỡ được những nút thắt bấy lâu nay khi mà Nhà nước muốn cáng đáng nhưng lại không đủ ngân sách, doanh nghiệp muốn “nhẩy” vào làm nhưng khó quá lại phải “nhẩy” ra. Vậy thì đâu là cơ hội cho người dân được đổi đời? Đâu là cơ hội cho doanh nghiệp có lợi nhuận, còn Nhà nước thì giải quyết được một vấn đề dân sinh khá khó?

Nghị định về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ: Như tháo gỡ nút thắt - Ảnh 1

Nút thắt khiến việc cải tạo chung cư cũ như "húc đầu vào đá" trong thời gian dài vừa qua đã được tháo gỡ bởi Nghị định mới của Chính phủ. Ảnh : Nhật Minh

Cơ hội cho người dân, cơ hội cho doanh nghiệp

Một điểm đáng chú ý của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP là việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được triển khai thực hiện theo dự án, không thực hiện việc xây dựng lại đơn lẻ từng nhà (trừ trường hợp chung cư độc lập), bảo đảm phù hợp với yêu cầu tại khoản 3, Điều 112 của Luật Nhà ở 2014.

Mỗi khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại có thể triển khai một hoặc nhiều dự án phù hợp với quy hoạch đô thị do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng đã được ban hành.

Tuy nhiên, căn cứ tình hình cụ thể của khu vực triển khai thực hiện dự án, UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư được phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ của khu vực dự án; không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của khu vực dự án cho phép.

Quy định này được xem là cơ chế “mở” cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng lại chung cư cũ. Bởi từ trước đến nay, việc cải tạo chung cư cũ bị vướng khi hệ số sử dụng đất và số tầng bị hạn chế do đa phần các chung cư cũ nằm ở khu vực nội đô, điều này ảnh hưởng đến khả năng hoàn vốn, khiến các doanh nghiệp không mặn mà.

Đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất trong dự án xây dựng lại nhà chung cư sẽ được tham gia lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc góp vốn (bằng tiền mặt, đất ở, tài sản khác gắn liền với đất) để xây dựng lại nhà chung cư và được lựa chọn hình thức bồi thường, bố trí tái định cư tại chỗ hoặc các hình thức bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư và được xem xét hỗ trợ theo quy định tại Điều 14 của Nghị định này.

Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư có nhu cầu tái định cư tại chỗ mà một căn hộ chung cư cũ có từ 2 hộ khẩu trở lên, thì ngoài phần diện tích nhà ở mới được bố trí theo quy định, chủ sở hữu được ưu tiên mua thêm căn hộ tại cùng địa điểm theo giá kinh doanh do chủ đầu tư dự án và chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận.

Trong trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại mà hết thời hạn quy định, nhưng các chủ sở hữu không lựa chọn được doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để thực hiện phá dỡ, xây dựng lại, thì Nhà nước thực hiện việc cưỡng chế phá dỡ để trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đó bằng nguồn vốn quy định tại Khoản 3 Điều 36 của Luật Nhà ở 2014.

Nhà nước thực hiện hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) với nhà đầu tư đảm nhận việc xây dựng lại nhà chung cư cũ trên diện tích đất cũ hoặc tại vị trí khác để phục vụ nhu cầu tái định cư cho các chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại.

Việc triển khai dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo hình thức BT thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan.

Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư quy định tại Nghị định này được Nhà nước giao đất thực hiện dự án, được chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất trong phạm vi dự án để phục vụ nhu cầu kinh doanh, dịch vụ trên cơ sở đảm bảo phù hợp quy hoạch.

Khi triển khai xây dựng lại nhà chung cư cũ, chủ đầu tư dự án sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án (kể cả phần diện tích đất được phép chuyển mục đích sử dụng).

Ngoài ra, các doanh nghiệp sẽ được vay vốn các nguồn vay ưu đãi của các tổ chức tài chính và tổ chức tín dụng theo quy định của pháp luật có liên quan (kể cả nguồn vốn vay của Trung ương và địa phương). Bên cạnh đó, thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp được áp dụng như đối với dự án đầu tư xây dựng phát triển nhà ở xã hội.

Sau khi thực hiện bố trí nhà tái định cư, chủ đầu tư được phép kinh doanh theo quy định của pháp luật về nhà ở thương mại đối với diện tích căn hộ còn lại và diện tích kinh doanh, dịch vụ trong phạm vi dự án.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, khi các nhà đầu tư xây mới các khu tập thể thì cần có sự hỗ trợ của Nhà nước và cũng như sự hợp tác của người dân. Người dân cần phải nhận thức được rằng, các khu tập thể cũ hiện nay để xây dựng lại mới thì rất là khó khăn về nguồn lực tài chính, hơn nữa tại các khu vực trung tâm thì hạ tầng kỹ thuật rất là hạn chế, chính vì vậy khi mà không gia tăng diện tích để bù đắp lại diện tích thương mại, bù đắp cái phần chi phí xây dựng lại các khu tập thể cũ, cho nên tính hấp dẫn các nhà đầu tư rất thấp, do vậy người dân cũng phải thay đổi tư duy của mình.

Nhật Minh

Tin nóng

Tin mới