Người mua nhà vẫn chờ giá giảm thêm

Báo cáo của Batdongsan.com.vn ghi nhận, chung cư là loại hình bất động sản bán duy nhất có mức độ quan tâm tăng trong 2 tháng đầu năm 2023, cao hơn 3% so với cùng kỳ năm 2022. Ở Hà Nội và TP.HCM, mặt bằng giá bán chung cư không giảm dù thanh khoản tiếp tục èo uột.

Xuất hiện nhà giá tốt

Mặt bằng giá không giảm, nhưng cơ hội của người mua nhà ở thực cao hơn là bởi hiện tượng bán “cắt lỗ” chung cư của nhà đầu tư trên thị trường thứ cấp (mua qua bán lại) tăng mạnh.

Gần 10 năm buôn nhà ở Hà Nội, anh Hoàng Lâm cho hay kể từ năm 2014 đến nay giá nhà đất tại Hà Nội lúc thăng, lúc trầm nhưng chưa bao giờ giảm. Như với một căn nhà 4 tầng, diện tích 50m2 tại Phú Đô (Nam Từ Liêm) vào năm 2017 có giá 2,1 tỷ đồng, nay đã lên tới 4,5 tỷ đồng.

Tuy nhiên, anh Lâm thừa nhận làn sóng bán “cắt lỗ” căn hộ trên thị trường thứ cấp thời gian qua đang lan rộng, nhiều nhà đầu tư hạ mức kỳ vọng lợi nhuận, chấp nhận bán với giá mềm hơn do áp lực tài chính, mở ra cơ hội hiếm hoi để người mua nhà ở thực xuống tiền.

Trong bối cảnh thị trường gặp khó, nhiều người mua nhà vẫn chờ đợi giá giảm sâu hơn.

Điển hình, theo anh Lâm, vào cuối năm 2020, một người bạn của anh rót gần 3 tỷ đồng để mua vào một căn chung cư 48m2 ở Mễ Trì (Hà Nội) với cam kết lãi ít nhất 10% sau 2 năm. Đến tháng 6/2022, giá căn hộ này vào khoảng 3,2 tỷ đồng.

“Nếu bán được thì vẫn có lãi, nhưng vấn đề là đã 6 tháng qua người bạn của tôi không thể thoát được hàng. Trong khi đi vay tới 85% giá trị, lãi suất sau ưu đãi hiện vào khoảng 22 triệu/tháng. Áp lực tài chính quá lớn khiến họ buộc phải giảm giá xuống 2,5 tỷ đồng, mong bán được để tất toán khoản vay”, anh Lâm nói.

Tương tự, tại vùng ven TP.HCM, trong thời gian qua cũng xuất hiện hàng loạt thông tin rao bán “cắt lỗ” căn hộ. 90% các trường hợp là người mua để lướt sóng, sử dụng vốn vay quá lớn với kỳ vọng sau 1-2 năm có thể thu lãi nhưng bất thành.

Không trực tiếp giảm giá như các nhà đầu tư thứ cấp, nhưng nhiều chủ đầu tư bất động sản đang tích cực gia nhập cuộc đua tăng chiết khấu để “nịnh” khách xuống tiền sớm.

Điển hình, nhiều dự án tại Hà Nội có mức chiết khấu cao trên 20%, một số nơi còn giảm giá cả tỷ đồng cho mỗi căn hộ. Điều kiện là người mua nhà phải trả tiền mặt trên 95% giá trị. Tiêu biểu như dự án Imperia Smart City Tây Mỗ (chiết khấu 27%), Bình Minh Garden quận Long Biên (22,5%), Hinode City quận Hai Bà Trưng (20%)…

Cân nhắc thời điểm xuống tiền

Trong bối cảnh mặt bằng giá bất động sản vẫn liên tục bị đội lên, làn sóng cắt lỗ trên thị trường thứ cấp hay các chính sách chiết khấu khủng của chủ đầu tư đang mở ra những cơ hội rất rõ ràng cho người mua nhà ở thực và cả nhà đầu tư sẵn tiền mặt.

Vào giữa tháng 2/2023, anh Trần Minh, một nhà đầu tư có gần 10 năm kinh nghiệm, đã xuống tiền mua vào một căn hộ tại dự án HaNoi Melody Residences (Linh Đàm, Hà Nội) có mức chiết khấu "siêu khủng" lên tới 38% khi thanh toán sớm 95% (chính sách áp dụng chỉ trong tháng 2/2023).

“Tính ra, sau khi chiết khấu, giá căn hộ còn khoảng 27 triệu đồng/m2. Đây là một mức giá rất ổn cho một dự án chung cư cao cấp (đã hoàn thành 95%), nằm quanh khu vực vành đai 3. Nếu dự án đúng tiến độ, tương lai chỉ cần bán bằng giá gốc khi chưa chiết khấu là đã có lãi”, anh Minh kỳ vọng.

Nếu nhiều người đang chớp thời cơ để mua vào thì ngược lại, cũng có không ít người, đặc biệt là những người mua nhà ở thực vẫn đang chờ với kỳ vọng giá có thể giảm sâu hơn.

Cần nhấn mạnh, sự chờ đợi là có cơ sở bởi thị trường vẫn đang gặp khó. Tuy nhiên, theo giới phân tích, những người ngộp tài chính muốn bán thì thời gian qua đã buộc phải giảm giá để bán được. Thời gian tới, các sản phẩm cắt lỗ có thể vẫn còn, nhưng mức giảm giá cũng chỉ tương đương hiện tại.

Còn với chính sách chiết khấu của chủ đầu tư, thời gian tới, khi dòng tín dụng được khơi thông, phát hành trái phiếu được “cởi trói”, doanh nghiệp không còn quá phụ thuộc vào dòng tiền từ khách hàng, có thể các chính sách ưu đãi sẽ không còn “ngon” như hiện tại.

Những góc nhìn của giới phân tích cho thấy, những người mua nhà ở thực sẵn tiền mặt nên cân nhắc kỹ càng thời điểm xuống tiền. Chờ đợi có thể giá nhà sẽ giảm thêm nhưng cũng có thể khiến cơ hội qua đi.

Ông Cao Minh Thành, Tổng giám đốc Mland Pro, dự báo trong năm 2023, những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực sẽ tăng thanh khoản. Nhu cầu nhà ở tại các thành phố lớn luôn tồn tại dù thị trường tốt hay khó. Phân khúc chung cư đang được các chủ đầu tư chiết khấu khá sâu, đây là "cơ hội 10 năm có 1" để mua được nhà giá hợp lý".

Trong khi đó, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, nhận định với người mua nhà ở thực, có vốn mạnh thì đây là cơ hội “có một không hai” để xuống tiền.

“Người mua đang ở trong tâm lý chờ đợi “bắt đáy”, mong thị trường giảm sâu hơn, nhưng thực tế không ai biết đáy ở đâu. Chính vì vậy, nếu cứ chờ đợi, người mua có thể bỏ qua cơ hội, thị trường đi qua đáy và bắt đầu đi lên”, ông Quyết nhấn mạnh.

Hưng Nguyên