Nguyên nhân Bình Dương thành đại công trường dự án căn hộ

Nếu như trong năm 2020, thị trường nổi bật nhất tại khu vực phía Nam là TP.HCM có sự đi xuống về nguồn cung căn hộ do những bất cập về tính pháp lý thì nguồn cung căn hộ tại thị trường Bình Dương trong năm qua đã chạm ngưỡng con số hơn 18.000 căn hộ chào bán ra thị trường đến từ khoảng 10 dự án.

Cá biệt, một số dự án căn hộ tại Bình Dương đã có giá bán vượt mốc 40 triệu đồng/m2, tương đương nhiều sản phẩm tại TP.HCM.

Trước sự tăng trưởng bùng nổ của thị trường này, Zing trao đổi với ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc thương mại Rever - đơn vị phân phối và nghiên cứu bất động sản dựa trên nền tảng công nghệ tại Việt Nam - về tiềm năng phát triển của bất động sản Bình Dương cũng như khả năng thu hút dân cư tại đây.

Bùng nổ nhưng khó có bong bóng

- Theo tôi, thị trường căn hộ Bình Dương trong năm 2020 vừa qua có thể nói là một năm “rực rỡ" cả về nguồn cung lẫn mức độ tiêu thụ căn hộ, bất chấp những tác động đến từ đại dịch Covid-19. Trong số đó, Thuận An và Dĩ An - hai thành phố mới thành lập từ năm 2020 - những khu vực hoạt động sôi nổi nhất đối với phân khúc căn hộ, đặc biệt là Thuận An khi chiếm gần 1/2 nguồn cung căn hộ tại đây.

Ông Nguyễn Khánh Duy, CCO Rever Việt Nam. Ảnh: TL.

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ của các dự án mở bán tại Bình Dương trong 2020 trung bình đạt trên 90%, nhiều dự án mở bán thời điểm cuối năm 2020 và đầu năm 2021 thậm chí rơi vào tình trạng “cháy hàng".

Trong năm 2020, thị trường căn hộ tại Bình Dương cũng chào đón khá nhiều chủ đầu tư lớn trong và ngoài nước như Đất Xanh với dự án Opal Skyline, Phát Đạt với Astral City, SP Setia Group (Malaysia) với EcoXuân Sky Residences; Tokyu (Nhật Bản) với Sora Garden II, Sembcorp (Singapore) với The Habitat... Bên cạnh đó còn có sự góp mặt của chủ đầu tư mới lần đầu triển khai dự án là Đạt Phước với dự án The Rivana.

Các chủ đầu tư nước ngoài đến Bình Dương ngày càng nhiều do 3 yếu tố. Đây là địa phương duy nhất của Việt Nam lần thứ 3 liên tiếp lọt Top 21 thành phố thông minh nhất thế giới do ICF bình chọn; là tỉnh có tốc độ đô thị hóa cao nhất cả nước với 80,1% năm 2019; và là "thủ phủ công nghiệp" của Việt Nam.

Có một con số đáng chú ý mà chúng tôi khảo sát mới đây chỉ ra rằng tổng nguồn cung căn hộ tại Bình Dương trong 2018 và 2019 dao động ở mức 11.000-13.000 căn, chỉ bằng hơn 70% nguồn cung căn hộ năm 2020 (18.000 căn). Tuy nhiên, nếu so với thời điểm trước năm 2018, nguồn cung căn hộ tại Bình Dương trong 3 năm trở lại đây lớn hơn rất nhiều lần.

- Thứ nhất là năm 2020 vừa qua, Bình Dương có thêm hai thành phố mới là Dĩ An và Thuận An. Việc thành lập hai thành phố này là cơ sở quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản tại khu vực, trong đó phân khúc căn hộ được hưởng lợi nhiều hơn cả.

Tổng nguồn cung căn hộ sơ cấp trong 2 năm 2018 và 2019 chỉ bằng 70% nguồn cung năm 2020. Ảnh: Quỳnh Danh.

Thứ hai là thông tin thành lập TP Thủ Đức. Với việc nằm giáp ranh trực tiếp với TP Thủ Đức, thị trường bất động sản tại Bình Dương được dịp “ăn theo". Nhiều chủ đầu tư vừa và nhỏ thay vì tìm kiếm quỹ đất vốn khan hiếm tại TP.HCM để phát triển các dự án thì bắt đầu nghĩ tới việc tìm kiếm những quỹ đất giáp TP.HCM với mức giá mua vào tốt hơn, pháp lý thuận lợi, quỹ đất đẹp.

Thứ ba là xu hướng dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh TP.HCM. Quỹ đất tại TP.HCM đang ngày càng khan hiếm, giá bán tăng “chóng mặt" vượt ngoài khả năng tài chính của đại đa số người dân. Điều này dần dần sẽ hình thành xu hướng dịch chuyển của người dân ra các đô thị vệ tinh như: Bình Dương, Long An, Đồng Nai… nhằm tìm kiếm một sản phẩm bất động sản phù hợp với giá bán rẻ hơn.

Giá nhà Bình Dương bị tác động bởi thị trường TP.HCM

- Có nhiều mối lo về “bong bóng” bất động sản có thể xảy ra tại đây, nhưng theo tôi việc này khó xảy ra tại thời điểm này. Tiềm năng phát triển thị trường căn hộ tại Bình Dương theo tôi hiện vẫn còn rất lớn. Trong khoảng 5-8 năm tới đây sẽ vẫn phát triển theo hướng lành mạnh và bền vững.

Theo bảng khảo sát giá chung cư tại Bình Dương chúng tôi thực hiện mới đây, giá bán một số dự án tại hai thành phố là Thuận An và Dĩ An đã tiệm cận con số 45 triệu đồng/m2.

Những dự án có giá bán cao này phần lớn nằm ở mặt tiền các tuyến quốc lộ lớn như Quốc lộ 13. Mức giá này tương đương với giá bán các dự án nằm ở những khu vực ngoại thành TP.HCM như quận 9, quận Thủ Đức (trực thuộc TP Thủ Đức), Nhà Bè, Bình Chánh, quận 12…

Ngoại trừ một số dự án cá biệt, CCO Rever cho rằng giá bán căn hộ tại Bình Dương vẫn đang ở mức chấp nhận được. Ảnh: Quỳnh Danh.

Nhưng nhìn chung, mức giá trung bình căn hộ tại Bình Dương hiện vẫn trong ngưỡng “chấp nhận được", trung bình 25-32 triệu đồng/m2, một số dự án đã bàn giao có mức giá chỉ từ 22 triệu đồng/m2.

Theo tôi, giá căn hộ tại Bình Dương tăng mạnh trong 2020 vừa qua phần lớn chịu tác động từ những diễn biến tại thị trường TP.HCM. Mức giá tại đây đang tăng nhanh nhưng không đáng kể, chỉ xuất hiện tại một số dự án.

- Bình Dương hiện nay có thể nói là trung tâm của khu công nghiệp, khu chế xuất, nơi tập trung lượng lớn lao động, kỹ sư, chuyên gia trong và ngoài nước. Do đó, đối với khách hàng có nhu cầu mua ở thực thì các kỹ sư, chuyên gia đang làm việc tại Bình Dương với mức lương cao, điều kiện kinh tế tốt sẽ là những đối tượng mua nhà chính tại đây.

Đối với khách hàng là nhà đầu tư thì khá đa dạng, nhưng phần lớn là những nhà đầu tư sở hữu mức vốn vừa phải, đang sinh sống và làm việc tại hai khu vực chính là TP.HCM và Bình Dương.

Hà Bùi