Nhà đất ngoại thành Hà Nội: Thanh khoản giảm, giá vẫn cao ngất ngưởng

Giá sàn vẫn cao

Sau một thời gian sốt nóng, giai đoạn cuối năm 2022, đầu năm 2023 thị trường nhà đất khu vực ngoại thành Hà Nội: Đông Anh, Hoài Đức, Quốc Oai, Thạch Thất... rơi vào tình trạng ế ẩm, số lượng giao dịch giảm sút mạnh. Qua khảo sát thực tế của phóng viên Kinh tế & Đô thị, thị trường đã xuất hiện tình trạng một số nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, do áp lực về lãi suất và đáo hạn ngân hàng phải chấp nhận giảm giá, cắt lỗ để thanh khoản sản phẩm, thu hồi vốn.

“Đất nền trong khu dân cư khu vực các xã Xuân Canh, Tiên Dương, Nguyên Khê... liền kề mặt đường rộng khoảng 4 – 5m, thời điểm sốt giá được rao từ 60 – 100 triệu đồng/m2, đến nay một số nhà đầu tư do phải đáo hạn ngân hàng đã chấp nhận bán với mức 40 – 60 triệu đồng/m2, nhưng lượng giao dịch rất ít. Còn những lô đất của nhà đầu tư có tiềm lực tài chính thì vẫn im ắng, không thấy thông tin rao bán” – anh Trần Văn Thắng, môi giới nhà đất khu vực huyện Đông Anh cho hay.

Thị trường nhà đất ngoại thành Hà Nội thanh khoản giảm, giá vẫn cao. Ảnh: Công Hùng

Tương tự, các địa bàn như Hoài Đức, Thạch Thất, cũng ghi nhận có sự giảm giá ở những sản phẩm mà nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Cụ thể, một số vị trí đẹp thuộc các xã Kim Chung, Di Trạch, Lai Xá, An Khánh... đất mặt tiền giáp với đường ô tô con tránh nhau, cũng giảm từ 5 – 15 triệu đồng/m2, xuống còn 30 – 40 triệu đồng/m2. Trong khi đó, đất nền dự án ở mức 20 – 25 triệu đồng/m2, giảm từ 5 – 7 triệu đồng/m2 so với thời điểm đầu năm 2022.

Đặc biệt, những khu vực đã có hạ tầng cơ sở, nay được kết nối với hạ tầng mới thì giá nhà đất vẫn “nhảy múa” bất chấp thị trường đang rơi vào giai đoạn trầm lắng. Thông qua các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất, một số nhà đầu tư vẫn rất “chịu chơi” khi bỏ mức đấu giá cao ngất ngưởng.

“Trong phiên đấu giá quyền sử dụng 27 lô đất mới đây thuộc xã Uy Nỗ do huyện tổ chức, một số lô đã được trả giá lên tới xấp xỉ 170 triệu đồng/m2, cao gấp 1,5 lần so với mức giá khởi điểm mà đơn vị tổ chức đấu giá đưa ra” – Giám đốc Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng huyện Đông Anh Nguyễn Hữu Dũng thông tin.

Không nên vội bắt đáy

Mới đây, tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc “Tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết, Ngân hàng Nhà nước đã thống nhất với 4 ngân hàng thương mại do Nhà nước chỉ định bố trí gói tín dụng 120.000 tỷ đồng để hỗ trợ DN đầu tư kinh doanh BĐS và người mua nhà. Trước đó, Bộ Xây dựng đề xuất gói tài chính 110.000 tỷ đồng và đã được Thủ tướng Chính phủ đồng ý đưa vào Nghị quyết phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2021 – 2030.

Đồng thời vào cuối năm 2022, Ngân hàng Nhà nước cũng ban hàng quyết định nới thêm room tín dụng từ 1,5 – 2% đối với các khoản cho vay, trong đó có lĩnh vực BĐS. Các chuyên gia kỳ vọng rằng những động thái sẽ là đòn bẩy giúp cho thị trường BĐS ấm lên, nhưng giới đầu cơ đã dựa vào đây để tung tin trong thời gian ngắn nữa, thị trường nhà đất lại tiếp tục một chu kỳ sốt mới, đây là thời điểm nhà đầu tư hoàn toàn có thể tận dụng để “bắt đáy” thị trường.

Theo số liệu báo cáo thị trường của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, từ quý IV/2022 đến nay, BĐS vùng ven Hà Nội liên tục xảy ra tình trạng cắt lỗ, đặc biệt là phân khúc đất nền.

Trong đó, giá đất nền thứ cấp ven đã giảm 15 - 35%, đất nền dự án cũng giảm từ 8 - 15% so với đầu năm 2022. Tuy nhiên, theo đánh giá, mặc dù thị trường nhà đất vùng ngoại thành Hà Nội ghi nhận giảm mạnh so với cách đây khoảng 1 năm nhưng mức giá này vẫn cao hơn so với thực tế của thị trường từ 20 – 30%, bởi những khu vực này chưa kiện toàn hạ tầng đô thị, đang tiếp tục đầu tư xây dựng.

Đáng chú ý, mặc dù nằm gần với các dự án khu đô thị lớn, nhưng hầu hết vẫn đang trong tình trạng “án binh bất động”, chưa đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo kèm, nên giá nhà đất tăng cao chỉ ăn theo dự án đã được quy hoạch.

“Thị trường nhà đất, đặc biệt là ở khu vực ngoại thành vốn dĩ đã bị “thổi” cao hơn so với thực tế từ nhiều năm nay. Trong quý I/2023, dự báo thị trường sẽ có ít biến động, lượng giao dịch cũng sẽ tiếp tục giảm sút so với cùng kỳ năm 2022. Khách đã rục rịch xuống tiền với tâm lý chờ bắt đáy, song thị trường đã chạm đáy chưa thì vẫn là câu hỏi cần thời gian trả lời, vì không có một thước đo nào để có thể xác định được đâu là đáy của thị trường BĐS.

Còn trong thời điểm này, sau 2 năm phát triển như vũ bão, đây là giai đoạn thích hợp để nhà đầu tư chuyên nghiệp, có kinh nghiệm hoặc tiềm lực tài chính mạnh, dòng tiền nhàn rỗi, sẵn sàng đầu tư 3 - 5 năm trở lên tham gia thị trường” – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhận định.

Còn theo Tổng Giám đốc Wowhome Tạ Trung Kiên, nhà đất khu vực vùng ngoại thành các đô thị lớn có thể giảm nhưng chỉ mang tính cục bộ, đây chỉ là sự “tháo chạy” của một số nhà đầu tư chịu áp lực về đòn bẩy tài chính vì vay vốn quá nhiều nên đến thời điểm này đang bị đuối về tài chính, còn mặt bằng giá khó có thể hạ xuống.

“Những nhà đầu tư có nền tảng tài chính thì BĐS vẫn là kênh đầu tư hiệu quả có thể tận dụng cơ hội này, vì với tốc độ đô thị hóa và dân số tăng nhanh như hiện nay, giá nhà đất dự báo sẽ còn tiếp tục tăng, xu hướng đầu tư sẽ dịch chuyển ra khu vực ngoại thành bởi khu vực trung tâm đã hết đất. Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng cần cẩn trọng với những rủi ro có thể xảy ra, bởi dù là đầu tư hay đầu cơ, ở bất kỳ lĩnh vực nào cũng có những trường hợp xấu bất ngờ” – ông Kiên khuyến cáo.

"Trước những động thái quyết liệt từ Chính phủ và các địa phương, đầu tư “lướt sóng” không còn là câu chuyện ở thời điểm hiện tại. Sẽ khó có thể “lướt sóng” vì giá nhà đất đã ở mức cao hơn khá nhiều so với thực tế và cũng khó xảy ra tình trạng sốt đất như thời gian qua, bởi vậy nhà đầu tư cần phải tính đến chiến lược lâu dài. Về dài hạn, đất ngoại thành Hà Nội dự báo sẽ còn cao hơn nữa khi hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội được đầu tư hoàn chỉnh, đồng bộ, đầu tư dài hạn vẫn là kênh sinh lời tốt." - Chuyên gia nghiên cứu thị trường BĐS Nguyễn Hồng Vân

Doãn Thành