Nhà ở xã hội và bài toán quỹ đất 'sạch thì khó rẻ'

Chia sẻ với Vnbusiness, ông Quốc, đại diện chủ đầu tư một dự án quy mô 450 căn hộ tại quận 6 (TP.HCM) cho hay, bên cạnh những vấn đề về thủ tục, quỹ đất lâu nay vẫn được ví như sợi dây “thòng lọng” cản trở việc phát triển nhà ở xã hội của doanh nghiệp.

Đất sạch thì… khó rẻ

Dẫn một ví dụ thực tế với chính doanh nghiệp của mình, ông Quốc kể, vào năm 2021, đơn vị muốn làm một dự án nhà ở giá rẻ. Nhưng khi khảo sát một khu đất rộng 7.000 m2 ở quận 1, chủ đất đòi 600 tỷ đồng. Tức là để thu hồi vốn, giá căn hộ dự kiến vào khoảng 45-50 triệu đồng/m2.

“Từ bỏ trung tâm, chúng tôi dạt ra xa hơn để tìm kiếm quý đất, nhưng ngay cả khi đã ra khỏi trung tâm, trong bán kính 20-30km, giá đất sạch vẫn quá cao. Với chi phí vốn hiện tại, dù làm không lợi nhuận, giá bán nhà cũng phải tầm 20-22 triệu đồng/m2”, ông Quốc chia sẻ.

Quỹ đất sạch vẫn đang là bài toán khó với các doanh nghiệp làm nhà ở xã hội.

Không thể tự xoay xở, doanh nghiệp buộc phải tìm kiếm sự hỗ trợ. Theo Khoản 1, Điều 58 Luật Nhà ở 2014 quy định, doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội được hưởng các ưu đãi, trong đó có miễn tiền sử dụng, tiền thuê đất đối với diện tích được nhà nước giao hoặc cho thuê để triển khai dự án.

Tuy nhiên, theo ông Quốc, vì các địa phương thiếu sự quan tâm nên nhiều doanh nghiệp phải xếp hàng chờ “dài cổ” vẫn không đến lượt, hoặc có đơn vị sau khi được gọi tên thì được bố trí quỹ đất quá xấu, có tiền cũng không dám nhận vì sợ làm xong bán không ai mua.

“Biết là đất ưu đãi thì không nên đòi hỏi nhiều, nhưng ít ra thì cũng cần có những điều kiện tối thiểu là có đường giao thông kết nối, không quá xa các khu dân cư, công sở, trường học. Hoang vắng quá thì khó thu hút dân đến ở, doanh nghiệp tâm huyết cũng không dám làm”, vị đại diện doanh nghiệp nói.

Ở góc nhìn chuyên gia, TS. Đặng Việt Dũng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cũng nhận định nhiều địa phương hiện nay chưa quan tâm đúng mức đến việc chỉ đạo xây dựng kế hoạch, chương trình phát triển nhà ở xã hội.

Minh chứng là đến thời điểm hiện tại, rất hiếm địa phương chủ động dành đủ quỹ đất phát triển các loại hình nhà giá rẻ khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo theo quy định của Luật Nhà ở.

Cần “bàn tay” quản lý

Bên cạnh sự thiếu quan tâm của các địa phương, quy định quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại cũng đang gây khó khăn cho các doanh nghiệp.

Chính vì tính bất khả thi và thiếu thực tế của quy định này nên trong những năm qua, không nhiều doanh nghiệp có thể thực hiện đúng. Thậm chí, có chủ đầu tư không làm và xin nộp bằng tiền.

Chưa kể, việc chỉ chú trọng bố trí 20% quỹ đất trong các dự án nhà thương mại khiến các địa phương không chú ý quy hoạch quỹ đất độc lập cho nhà ở xã hội. Điều này dẫn tới tình trạng quỹ đất cho loại hình nhà ở này thiếu nhiều và gây khó cho cả địa phương lẫn nhà đầu tư.

Trước những vấn đề đặt ra, trong tọa đàm “Tháo gỡ những điểm nghẽn cho thị trường bất động sản” vừa diễn ra, TS. Trần Xuân Lượng, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, cho hay phân khúc nhà ở xã hội được kỳ vọng trở thành lối thoát hiểm cho thị trường nhưng lại đang gặp vô vàn trở ngại.

Các vướng mắc phổ biến hiện nay có thể kể đến như: hình thức giao đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, quyền và ưu đãi cho chủ đầu tư…

Do đó, để gỡ vướng, TS. Trần Xuân Lượng đề xuất, thứ nhất là về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, cần có quỹ đất sạch cho nhà đầu tư. Thứ hai là giảm các thủ tục hành chính đối với nhà ở xã hội. Ưu tiên về pháp lý, thủ tục thẩm tra, thẩm định. Thứ ba là các vấn đề về nguồn vốn, ngoài nguồn vốn từ bán nhà ở hình thành trong tương lai, huy động vốn từ các tổ chức nước ngoài, từ lượng kiều hối… Cùng với đó, cần phải giảm lãi suất ưu đãi xuống thấp hơn.

“Nếu giải quyết được những vấn đề này thì 2 triệu căn nhà ở xã hội cũng có thể làm được chứ không phải là 1 triệu căn như đề án vừa được Chính phủ đưa ra”, TS. Trần Xuân Lượng nhấn mạnh.

Trong khi đó, theo KTS. Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, Luật Nhà ở sửa đổi lần này cần theo hướng Nhà nước giữ vai trò dẫn dắt, tạo điều kiện thuận lợi, ưu đãi về quỹ đất đai. Các chính sách về quỹ đất phải đủ mạnh để phát triển nhà ở xã hội.

Chính sách phát triển nhà ở xã hội là chính sách kinh tế nhân văn mang tính chất ổn định an sinh xã hội, không phải từ thiện. Dù là sản phẩm cho người có thu nhập trung bình thì quỹ đất sạch cũng cần thỏa mãn điều kiện về an sinh, bởi vậy nên là đầu tư công, Nhà nước giữ vai trò chủ đạo.

Hưng Nguyên