Nhiều ý kiến tâm huyết đối với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Lỗi không phải do nhà đầu tư mà thu hồi đất là không hợp lý

Ông Lê Ngọc Quỳnh

(Giám đốc Sở Tư pháp, Chủ tịch Hội Luật gia tỉnh Lào Cai)

Qua nghiên cứu Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tôi tham gia một số ý kiến như sau: Tại Khoản 2, Điều 5 dự thảo quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, có quyền sử dụng đất trước ngày luật này có hiệu lực thi hành”. Đề nghị Ban soạn thảo chỉnh sửa quy định “có quyền sử dụng đất trước ngày luật này có hiệu lực thi hành” vì quy định như dự thảo thì được hiểu người sử dụng đất là hộ gia đình chỉ được công nhận trong trường hợp có quyền sử dụng đất trước ngày luật này có hiệu lực thi hành, còn các trường hợp sau ngày Luật Đất đai có hiệu lực thì sẽ không được công nhận.

Tại Khoản 4, Điều 17 quy định: “Căn cứ quy định tại khoản 3 điều này, UBND cấp tỉnh theo điều kiện thực tế của địa phương, quy định cụ thể chính sách về đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số sinh sống sống trên địa bàn”. Tuy nhiên, tại Điều 28, Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật ngày 22/6/2015 không quy định UBND cấp tỉnh có thẩm quyền ban hành chính sách tại địa phương, theo quy định tại Điểm g, Khoản 9, Điều 30 Luật Ngân sách nhà nước ngày 25/6/2015 quy định nhiệm vụ, quyền hạn của HĐND các cấp: “Quyết định cụ thể đối với một số chế độ, tiêu chuẩn, định mức chi ngân sách theo quy định khung của Chính phủ”. Do vậy, đề nghị có sự điều chỉnh, bổ sung để đảm bảo thống nhất quy định tại các luật khác nhau.

Ngoài ra, đối chiếu trong Luật Trợ giúp pháp lý năm 2017 có quy định đối tượng người dân tộc thiểu số được trợ giúp pháp lý miễn phí. Do đó, cần nghiên cứu bổ sung quy định về việc thực hiện các hoạt động tư vấn pháp luật miễn phí cho đối tượng người dân tộc thiểu số trong các giao dịch liên quan đến chuyển nhượng, thu hồi đất... trong Luật Đất đai (sửa đổi).

Tại Điểm I, Khoản 1, Điều 80 quy định trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, bao gồm: “i) Đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư mà không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng đất theo tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án đầu tư và tiền thuế tăng thêm theo quy định tại Điểm đ Khoản 1 Điều 147 của Luật này”. Tôi đề nghị bổ sung quy định loại trừ đối với trường hợp chậm tiến độ giao đất, cho thuê đất vì thực tế hiện nay nhiều dự án chậm tiến độ nguyên nhân chính là chưa thực hiện giải phóng mặt bằng xong để giao đất cho nhà đầu tư, dẫn đến việc nhà đầu tư không thực hiện được dự án theo tiến độ ghi trong giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (lỗi này không phải do nhà đầu tư), nếu thu hồi đất là không hợp lý.

Tòa án giải quyết tranh chấp đất đai là cần thiết khi tách chức năng tư pháp khỏi cơ quan hành pháp

Bà Hoàng Thị Hồng Hạnh

(Chánh án Tòa án nhân dân tỉnh)

Tại Điều 225, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau: “Tranh chấp đất đai, tranh chấp đất đai và tài sản gắn liền với đất do tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự, UBND các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất để làm căn cứ cho tòa án nhân dân giải quyết theo thẩm quyền khi được yêu cầu”.

Quan điểm của tôi là nhất trí, cần trao thẩm quyền giải quyết cho cơ quan tòa án, luật hiện hành quy định thẩm quyền giải quyết thuộc về cả UBND các cấp và cơ quan tòa án là rất khó thực hiện. Điểm thuận lợi khi áp dụng điểm mới của Luật Đất đai khi giao cho cơ quan tòa án là tại các luật tố tụng hành chính, tố tụng dân sự đều đã có quy định về thủ tục hòa giải, đối thoại trực tiếp giữa các đương sự. Khi các bên đồng thuận thỏa thuận nhất trí trong hòa giải đối thoại thì cơ quan tòa án sẽ ra quyết định công nhận, như vậy thời gian giải quyết tranh chấp được rút ngắn rất nhiều.

Trong khi theo các quy định hiện hành, khi giải quyết tranh chấp, UBND ra quyết định về đất đai (như thu hồi đất, bồi thường, tái định cư…), người dân không đồng ý có thể khiếu nại lên UBND cấp cao hơn (tối đa 2 lần), nếu vẫn tiếp tục không đồng ý có thể khởi kiện ra cơ quan tòa án. Khi đương sự khởi kiện, để giải quyết, cơ quan tòa án lại ra phán quyết tuyên hủy quyết định của UBND, như thế sự việc thường bị kéo dài, phức tạp. Tại một số trường hợp, do người dân chưa am hiểu pháp luật vì kiên trì chờ đợi kết quả giải quyết của cơ quan nhà nước mà không khởi kiện ra cơ quan tòa án khiến vụ việc hết thời hiệu, quyền lợi bị ảnh hưởng.

Việc giải quyết tranh chấp đất đai giao cho cơ quan tòa án cũng là phù hợp với pháp luật trên thế giới. Về mặt nguyên lý cần có sự phân công và kiểm soát giữa quyền lập pháp, hành pháp và tư pháp. Việc giao thẩm quyền giải quyết cho tòa án là nhằm tách bạch chức năng tư pháp khỏi cơ quan hành pháp, đáp ứng yêu cầu cải cách tư pháp của nhà nước ta, phù hợp luật pháp quốc tế. Hơn nữa, các quy định pháp luật về đối thoại, hòa giải tại tòa án sẽ có hiệu quả tốt hơn trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai bởi đội ngũ cán bộ giữ chức danh tư pháp luôn là người có kiến thức chuyên sâu, đảm bảo thực hiện giải quyết các tranh chấp dân sự, tranh chấp đất đai minh bạch, chính xác.

Thêm quy định để xác định giá đất công khai, minh bạch

Ông Cồ Huy Khương

(Giám đốc Trung tâm Phát triển Quỹ đất thị xã Sa Pa)

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có rất nhiều điểm mới, tiến bộ để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, cần có quy định chặt chẽ hơn để đảm bảo việc xác định giá đất được công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích.

Thị xã Sa Pa gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng để triển khai các công trình, dự án, bởi sự phát triển “nóng” về du lịch trong những năm gần đây. Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là do đơn giá bồi thường, hỗ trợ tái định cư thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường.

Thị xã Sa Pa có khí hậu, địa hình đặc thù, phù hợp để phát triển nông nghiệp và du lịch. Thực tế, giá giao dịch, chuyển nhượng đất trên thị trường luôn cao gấp nhiều lần so với các địa phương khác. Do có sự chênh lệch lớn về đơn giá bồi thường so với giá thị trường nên người dân không phối hợp trong đền bù, giải phóng mặt bằng. Trong nhiều vụ việc, thị xã Sa Pa phải tổ chức cưỡng chế kiểm đếm và cưỡng chế thu hồi đất, làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng.

Chỉ cần so sánh giá trị sản xuất trên đất nông nghiệp ở một số khu vực trên địa bàn thị xã với giá bồi thường, hỗ trợ sản xuất là có thể thấy rõ sự bất cập. Nhờ địa hình và thổ nhưỡng thuận lợi, việc sản xuất nông nghiệp ở một số khu vực trên địa bàn đạt giá trị rất cao. Điển hình, một số hộ trồng hoa cắt cành (hoa ly, hoa hồng…) có thể doanh thu lên đến vài tỷ đồng/ha/năm, trong khi đó giá bồi thường, hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trung bình chỉ khoảng 2 tỷ đồng/ha, cùng với việc người dân mất tư liệu sản xuất nên họ không đồng thuận.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) rất tiến bộ khi bỏ quy định khung giá đất, thay vào đó quy định cụ thể về nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá trị thị trường. Việc định giá đất sát với giá thị trường sẽ đảm bảo lợi ích hài hòa giữa 3 bên (người dân, Nhà nước và nhà đầu tư).

Góp ý vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), theo tôi, tại Khoản 2, Điều 153 quy định: Giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường… được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định… Cần chỉ rõ cụm từ “trong một khoảng thời gian nhất định” là bao lâu (có thể xác định rõ mốc thời gian như 1 tuần, 1 tháng, 1 quý…).

Tại Điều 158. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Cần bổ sung quy định về chế tài xử lý của pháp luật (đủ mạnh để răn đe) nếu đơn vị tư vấn độc lập và các thành phần phối hợp có liên quan thực hiện việc xác định giá đất không công khai, minh bạch, làm thiệt hại đến lợi ích hoặc không đảm bảo hài hòa lợi ích giữa 3 bên.

Khi lợi ích hài hòa, việc bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ diễn ra thuận lợi, người dân sẽ đồng thuận và ủng hộ.

Cần thể chế hóa quy định để đảm bảo quyền lợi cho người có đất bị thu hồi

Luật sư Lê Trường Sơn

(Chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh Lào Cai)

Dự thảo Điểm k, Khoản 1, Điều 30 quy định: “Tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập tự đảm bảo chi thường xuyên và chi đầu tư, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất”. Tôi đề nghị thêm đối tượng “tổ chức xã hội - nghề nghiệp” vì đây là tổ chức có nhu cầu sử dụng đất xây dựng trụ sở nhưng nguồn thu hoạt động của hội là phí từ hội viên, không có nguồn tài chính để thuê đất. Như vậy, quy định sẽ là: “Tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập tự đảm bảo chi thường xuyên và chi đầu tư, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất”.

Tại Điều 107 về “Bố trí tái định cư cho người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở” có quy định: “Hộ gia đình, cá nhân có đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất đủ điều kiện được bồi thường về đất ở thì được bố trí tái định cư”.

Theo tôi, cần thể chế hóa quy định nhằm đảm bảo quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi. Cụ thể là: Trong trường hợp hộ gia đình có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất, trong đó có cặp vợ chồng đã ly hôn hoặc cặp vợ chồng có người vợ hoặc người chồng đã chết hoặc đang phải chấp hành án phạt tù, các con của cặp vợ chồng này cùng chung sống… khi Nhà nước thu hồi đất, họ có đủ điều kiện được bồi thường về đất ở thì phải được bố trí tái định cư để đảm bảo quyền lợi cho người dân, đảm bảo tính công bằng, nhân văn của quy định pháp luật. Trên thực tế, nhiều vụ khiếu kiện, vụ việc có số đông hộ dân không đồng thuận liên quan đến “điểm nghẽn” như quy định hiện hành và quy định của dự thảo.

Tại Khoản 4, Điều 118 về “Giao đất không thu tiền sử dụng đất” có quy định: “Đơn vị sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp”. Để đầy đủ và chính xác, tôi đề nghị bổ sung là: “Đơn vị sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp; tổ chức xã hội - nghề nghiệp sử dụng đất xây dựng công trình trụ sở”.

Việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không làm ảnh hưởng đến quyền công dân đối với đất đai

Ông Chu Văn Hội

(Bí thư Đảng ủy, Chủ tịch UBND xã Quang Kim, huyện Bát Xát)

Sau khi nghiên cứu Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tôi cho rằng dự thảo luật đổi mới phù hợp với tình hình thực tế, chặt chẽ, giúp người dân dễ tiếp thu và các quy định của dự thảo dễ đi vào cuộc sống.

Theo tôi, đối với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất được quy định tại Chương V của dự thảo, cần bổ sung điều, khoản khẳng định việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không ảnh hưởng đến quyền công dân đối với đất đai. Đối với quy hoạch định hướng, tầm nhìn lâu dài từ 10 năm trở lên phải có quy định cụ thể đối với người sử dụng đất trong vùng đã có quy hoạch, kế hoạch, đặc biệt là đã có quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, tránh tình trạng quy hoạch làm hạn chế quyền sử dụng đất của người dân.

Đối với công tác thu hồi đất quy định tại Chương VII - Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (từ Điều 89 đến Điều 110), dự thảo nên quy định thêm: Đối với các dự án nhà ở thương mại, các dự án kinh tế nói chung do các nhà đầu tư thực hiện thì nhà đầu tư phải tự thỏa thuận với người sử dụng đất để thu hồi đất, bồi thường giá trị đất bị thu hồi. Còn dự án vì mục đích công cộng, cộng đồng, quốc phòng... mới do Nhà nước thu hồi.

Đối với tài chính về đất đai, giá đất quy định tại Chương XI, mục 2 về giá đất, cần quy định thêm và làm rõ phương pháp xác định giá đất, cơ quan thực hiện việc xác định giá đất để phù hợp và sát với thực tế, đảm bảo việc thu ngân sách và thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Quy định cụ thể đối với việc xử lý diện tích đất có nguồn gốc nông - lâm trường

Ông Trần Mạnh Cường

(Phó Trưởng Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bắc Hà)

Sau khi nghiên cứu những quy định mới trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tôi cho rằng cần có một số điều chỉnh để phù hợp hơn với thực tế tại địa bàn và các địa phương khác nhau.

Cụ thể, tại Điều 83, liên quan đến các thủ tục thông báo thu hồi đất, dự thảo luật quy định thời gian thông báo thu hồi đất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, tuy nhiên, tôi đề xuất có thể rút ngắn thời gian. Trên thực tế, đối tượng thu hồi đất đôi khi có 2 loại đất là đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp cùng ở một khu. Người dân đã đồng ý, đồng thuận cùng nhóm đất nông nghiệp thì chúng ta có cần thiết để đến 180 ngày không? Người dân đã đồng thuận, không kiện cáo nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì vẫn cho rằng đối với đất nông nghiệp thì không đủ 90 ngày, đối với đất phi nông nghiệp thì không đủ 180 ngày.

Tại Khoản 2, Điều 89. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất: Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Thu hồi đất thường gắn với công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Dự thảo luật có quy định việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Ở đây, đề nghị dự thảo luật cần thể chế hóa rõ hơn các quy định nhằm bảo đảm quyền lợi cho người dân, cụ thể hóa các tiêu chí thế nào là “tốt hơn nơi ở cũ”; bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định.

Tại Điều 175 của dự thảo luật quy định: Đối với việc xử lý diện tích đất có nguồn gốc nông - lâm trường mà tổ chức sử dụng đất đã giải thể và diện tích đất các nông - lâm trường bàn giao cho địa phương thì UBND cấp tỉnh tiếp nhận phần diện tích đất này và quyết định việc sử dụng vào mục đích theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trong đó ưu tiên giao đất, cho thuê đất đối với đồng bào dân tộc thiểu số; cho cá nhân ở địa phương không có đất hoặc thiếu đất sản xuất. Ở đây đề nghị sửa nội dung này theo hướng UBND cấp huyện tiếp nhận phần diện tích đất này và quyết định việc sử dụng vào mục đích theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trong đó ưu tiên giao đất, cho thuê đất cho đồng bào dân tộc thiểu số; cho cá nhân ở địa phương không có đất hoặc thiếu đất sản xuất.

Làm rõ đối với các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp khi hết thời hạn sử dụng đất

Ông Trần Văn Tiến

(Chủ tịch UBND xã Bản Sen, huyện Mường Khương)

Sau khi nghiên cứu Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tôi tham gia một số nội dung như sau:

Tại Khoản 2 Điều 89 của dự thảo luật quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Đề nghị thay từ “điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” thành “điều kiện sống tốt hơn nơi ở cũ”.

Khoản 1, Điều 166 của dự thảo luật quy định thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2, Điểm b Khoản 3, Khoản 4 và Khoản 5 Điều 170 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này mà không phải làm thủ tục gia hạn, trừ trường hợp Nhà nước đã đưa diện tích đất hết hạn sử dụng vào kế hoạch sử dụng đất hoặc có quyết định thu hồi đất. Đề nghị cần làm rõ đối với các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp khi hết thời hạn sử dụng đất có được thực hiện hay không, hay tiếp tục phải gia hạn mới được thực hiện quyền chuyển nhượng?

Điều 225 của dự thảo luật quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai theo hướng chuyển toàn bộ sang cho tòa án nhân dân giải quyết; UBND các cấp không giải quyết tranh chấp đất đai mà chỉ cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất làm căn cứ cho tòa án nhân dân giải quyết. Tôi nhất trí theo Điều 225 của dự thảo luật là chuyển toàn bộ sang cho tòa án nhân dân giải quyết tranh chấp đất đai. Về nội dung quy định hộ gia đình sử dụng đất, tôi đồng ý theo dự thảo luật là bỏ đối tượng là hộ gia đình trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chỉ ghi chủ hộ với vợ hoặc chồng của chủ hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cần ban hành bảng giá đất định kỳ 5 năm 1 lần

Ông Lù A Hòa

(Chủ tịch UBND xã Nậm Chạc, huyện Bát Xát)

Nậm Chạc là xã vùng cao của huyện Bát Xát, phần lớn người dân là đồng bào dân tộc thiểu số, đời sống kinh tế - xã hội còn nhiều khó khăn. Các cơ chế, chính sách của Nhà nước tác động trực tiếp, sâu rộng đến mọi mặt đời sống của người dân địa phương. Do vậy, việc lấy ý kiến về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được cán bộ, đảng viên và Nhân dân xã Nậm Chạc tích cực hưởng ứng.

Cá nhân tôi đồng ý và đánh giá cao với các nội dung dự thảo luật. Đặc biệt, việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã thể hiện sự quan tâm của Đảng và Nhà nước đến đời sống của người dân bị thu hồi đất; việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và các thủ tục hành chính, dữ liệu, thông tin đất đai cũng đã bổ sung các quy định nhằm phân định rõ trách nhiệm của cơ quan nhà nước; đã có chính sách cụ thể, tạo điều kiện cho đồng bào dân tộc thiểu số có đất sản xuất, kinh doanh, đảm bảo sinh kế…

Tôi có một số ý kiến đóng góp với dự thảo luật: Đề nghị điều chỉnh và sử dụng rõ 1 trong 2 cụm từ sau (thổ cư) hoặc (đất ở) tại Chương I. Bỏ đối tượng là hộ gia đình vì việc xác định các thành viên trong hộ gia đình gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại Chương II, Mục 3 - Quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai từ Điều 24 đến Điều 26. Khi hết thời hạn sử dụng đất nông nghiệp cần thực hiện thủ tục gia hạn sử dụng đất trước khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất để đảm bảo thống nhất và đúng nguyên tắc tại Chương XIII, Mục 1; đề nghị ban hành bảng giá đất định kỳ 5 năm 1 lần và quy định thêm việc điều chỉnh bảng giá đất khi có biến động 20% trở lên tại Chương XI, Điều 154.

Nâng cao quyền tiếp cận đất đai cho đồng bào dân tộc thiểu số

Lương Văn Tinh

(Trường Chính trị tỉnh)

Sau khi nghiên cứu Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tôi tham gia góp ý một số điểm như sau:

Tại Điểm a, Khoản 2, Điều 17 quy định: “Giao đất lần đầu không thu tiền sử dụng đất trong hạn mức đối với đồng bào dân tộc thiểu số chưa được giao đất để sản xuất, kinh doanh”, đề nghị bổ sung vào điều, khoản này chính sách ưu tiên miễn, giảm tiền đăng ký quyền sử dụng đất ở lần đầu đối với hộ gia đình, cá nhân là người dân tộc thiểu số ở miền núi, vùng cao chưa có đất ở.

Tại Khoản 2, Điều 89 xác định nguyên tắc bồi thường: “Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”. Trong thực tế, thời gian qua, nhiều người bị thu hồi đất nhưng chậm được bố trí tái định cư hoặc chỗ ở, thu nhập và điều kiện sống gặp nhiều khó khăn, đặc biệt đối với những người bị thu hồi đất là người dân tộc thiểu số ở miền núi, vùng cao chỉ biết gắn với sản xuất nông nghiệp, rất khó khăn trong việc chuyển đổi ngành, nghề lao động. Vì vậy, sau này Chính phủ quy định chi tiết nội dung này cần đặc biệt quan tâm đến người bị thu hồi đất là người dân tộc thiểu số gắn với sản xuất nông nghiệp, chỗ ở mới phải có quỹ đất cho người dân sản xuất, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Tại Điều 133, về việc đăng ký lần đầu đối với đất đai, đề nghị bổ sung: Đối tượng được ưu tiên miễn, giảm tiền thuế đăng ký quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân đăng ký quyền sử dụng đất ở lần đầu cần có chính sách giảm thuế nhằm tạo điều kiện cho đại đa số người dân có khả năng đăng ký quyền sử dụng đất ở theo quy định pháp luật, đồng thời có cơ chế tăng thuế cao đối với hộ gia đình, cá nhân đăng ký quyền sử dụng đất ở các lần sau nhằm tránh tình trạng đầu cơ đất ở, gây rối loạn thị trường bất động sản, gây lãng phí đất đai.

Bổ sung quy định về "đất lâm nghiệp" vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Ông Vũ Xuân Nghiêm

(Cán bộ Thanh tra Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn tỉnh)

Tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Khoản 2 Điều 7 quy định: UBND xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho UBND xã, phường, thị trấn để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở UBND, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và công trình công cộng khác của xã, phường, thị trấn.

UBND cấp xã chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao để quản lý đất chưa giao, đất chưa cho thuê tại địa phương (theo Khoản 2 Điều 8 dự thảo).

Như vậy, UBND cấp xã có thể được xác định vừa là chủ sử dụng đất, vừa là cơ quan quản lý đất đai. Với vai trò là người sử dụng đất, UBND cấp xã sử dụng đất nông nghiệp cho mục đích công ích của xã và sử dụng các loại đất phi nông nghiệp cho nhu cầu công lập của xã như xây dựng trụ sở UBND, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục - thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa... Cũng theo pháp luật đất đai, UBND cấp xã không chỉ là người sử dụng đất, người quản lý đất mà còn là người được giao đất chưa giao, chưa cho thuê, chưa đưa vào sử dụng để quản lý, từ đó cho thấy chính quyền cấp xã vừa có chức năng sử dụng đất, vừa có chức năng quản lý đất đai trên địa bàn. Đây được xem như chồng chéo, có nguy cơ rủi ro cao về vi phạm pháp luật.

Từ thực tế cho thấy, công tác quản lý đối với đất chưa giao, chưa cho thuê, chưa đưa vào sử dụng của UBND cấp xã trong thời gian qua đạt hiệu quả thấp, chưa phát huy hết tiềm năng đất đai. Trách nhiệm của UBND cấp xã là phát hiện các hành vi vi phạm pháp luật đất đai trên địa bàn để xử lý theo thẩm quyền hoặc báo cáo kịp thời lên các cơ quan cấp trên để xử lý theo thẩm quyền. Như vậy, nếu UBND cấp xã vi phạm đối với việc sử dụng đất công ích, đất rừng do UBND xã quản lý (sử dụng sai mục đích hoặc bán, cho thuê để sử dụng vào mục đích khác) thì ai là người phát hiện và xử lý? Trên thực tế, đã xảy ra ở nhiều địa phương và rất khó phát hiện kịp thời để xử lý.

Tôi kiến nghị: Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên quy định và hướng tới UBND cấp xã chỉ nên thực hiện nhiệm vụ quản lý đất đai mà không giữ vai trò người sử dụng đất nữa. Cách thức này sẽ hạn chế sự chồng chéo, thuận lợi cho việc phát hiện, xử lý vi phạm và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Dự thảo luật quy định: "Đất lâm nghiệp gồm đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng" (Điểm c Khoản 1 Điều 10), tuy nhiên, theo quy định của Luật Lâm nghiệp "rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng" chỉ là loại rừng, không hẳn là "đất lâm nghiệp", đất lâm nghiệp không phải chỉ bao gồm đất rừng, mà còn bao gồm đất xây dựng các cơ sở chế biến lâm sản. Vì lâm nghiệp bao gồm quản lý, bảo vệ, phát triển, sử dụng rừng; chế biến và thương mại lâm sản.

Đề xuất bổ sung quy định về "đất lâm nghiệp" vào Luật Đất đai. Theo đó, Luật Đất đai cần quy định đất lâm nghiệp là đất đang có rừng tự nhiên hoặc đang có rừng trồng đạt tiêu chí rừng; đất đang khoanh nuôi để phục hồi rừng; đất mới trồng rừng nhưng chưa thành rừng; đất đang trồng rừng hoặc đã giao, đã cho thuê để trồng rừng và diện tích đất trống trong ranh giới các khu rừng đã được quyết định loại rừng theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động chế biến và thương mại lâm sản.

Luật Đất đai (sửa đổi) cũng cần bổ sung quy định về đất rừng. Theo đó, cần quy định đất rừng là các loại đất có tên gọi trùng với tên gọi của loại rừng tương ứng và ranh giới thửa đất rừng trùng với ranh giới phạm vi rừng được xác định theo quy định của pháp luật lâm nghiệp.

Cần xem xét quy định về chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp

Ông Trần Văn Cường

(Chủ tịch UBND xã Hoàng Thu Phố, huyện Bắc Hà)

Sau khi nghiên cứu Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), tôi nhận thấy tại Khoản 1, Điều 90 của dự thảo quy định: “Điều kiện bồi thường cho hộ gia đình, cá nhân hoặc có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của luật này mà chưa được cấp” chưa rõ ràng, gây nhiều tranh cãi, khó áp dụng trong thực tế. Vì quy định điều kiện cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ đều gắn với điều kiện phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, các trường hợp Nhà nước thu hồi đất đều đã được quy hoạch cho các dự án, công trình (không còn đủ điều kiện cho cấp giấy chứng nhận nữa). Do đó, cần sửa đổi quy định này theo hướng: Có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận theo quy định của luật này (trừ điều kiện phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất) mà chưa được cấp.

Đối với quy định về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất, tại Khoản 1, Điều 31 của dự thảo nêu: "Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan". Nhưng vấn đề về “độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không” cần được làm rõ, nhất là vấn đề độ sâu trong lòng đất thì hiện nay các công trình xây dựng như nhà cao tầng hoặc nhà dân hoặc làm giếng khoan ít khi được quan tâm và thực tế hướng dẫn văn bản này chưa đầy đủ. Do vậy, nên có quy định cụ thể trong dự thảo luật bởi đây là vấn đề liên quan đến các quyền sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm trong lòng đất.

Tại Điều 51 của dự thảo luật quy định điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: “Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng, cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn hoặc xã, phường, thị trấn giáp ranh trong cùng một huyện cho cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ”. Theo tôi, cần xem xét, điều chỉnh lại, bởi nội dung này đang làm hạn chế nhu cầu sử dụng đất thực tế của những người là người ngoài địa phương có nhu cầu, khả năng đầu tư khai thác quỹ đất, nhất là người có nhu cầu tích tụ ruộng đất để thực hiện các loại hình sản xuất có quy mô lớn, mang lại hiệu quả kinh tế cao. Quy định này gây ra nguy cơ có khả năng hoang hóa, bỏ hoang đất do cơ cấu dịch chuyển nhóm lao động từ lao động nông - lâm nghiệp sang hoạt động công nghiệp và dịch vụ như hiện nay.