Nhìn lại sóng tăng giá bất động sản từ lực đẩy hạ tầng

Thời gian di chuyển từ TP.HCM đến Phan Thiết sẽ giảm một nửa khi cao tốc TP.HCM - Dầu Giây - Phan Thiết hoàn thành. Ảnh: Lê Toàn

Nơi nào có hạ tầng, nơi đó giá đất tăng mạnh

Trong khoảng 10 năm trở lại đây, thị trường bất động sản phía Nam nói chung, TP.HCM nói riêng, chứng kiến giá bất động sản không ngừng tăng cao. Theo các chuyên gia, có nhiều nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng như nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao trong khi nguồn cung khan hiếm, lạm phát, chỉnh trang đô thị, đầu cơ tích trữ đất đai..., nhưng dễ nhận thấy là do quy hoạch hạ tầng và nơi nào có hệ thống hạ tầng giao thông phát triển, có hướng mở trong quy hoạch, thì giá trị bất động sản nơi đó thường tăng mạnh.

Lấy ví dụ, tại TP.HCM, 10 năm trước, khu vực quận Bình Thạnh, Gò Vấp là các quận nội thành nên giá bất động sản khá cao, còn Thủ Đức là vùng ven nên giá thấp hơn đáng kể. Tuy nhiên, kể từ sau khi tuyến đường Phạm Văn Đồng được khởi công và chính thức đưa vào sử dụng năm 2015, sau đó là một loạt công trình hạ tầng kết nối khác như hầm Thủ Thiêm, cầu Sài Gòn, cầu Thủ Thiêm 1, cầu Thủ Thiêm 2…, khoảng cách này nhanh chóng được thu hẹp.

Đặc biệt, sau khi TP. Thủ Đức được thành lập với việc sáp nhập 3 quận 2, 9 và Thủ Đức, giá bất động sản nhiều khu vực tại thành phố mới này đã tăng lên ngang bằng các quận trung tâm. Chẳng hạn, giá bán đất mặt tiền một số tuyến đường khu vực quận 2 cũ như đường Song Hành, Lương Định Của, Trần Não… trung bình từ 300-400 triệu đồng/m2, tương đương các quận 1, 3 hay 10, trong khi 10 năm trước chỉ từ 60-80 triệu đồng/m2, còn các quận trung tâm cao gấp đôi.

Theo ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time, nguyên nhân giá đất ở TP.HCM có sự tăng giá không đồng đều xuất phát từ yếu tố quy hoạch hạ tầng. Theo đó, tại các khu vực có lịch sử phát triển hàng chục năm trước như Tân Bình, Tân Phú, quận 12 hay khu vực Nam Sài Gòn…, đều có sự tăng giá nhất định theo thời gian, nhưng mức tăng không nhiều do không có hướng mở trong quy hoạch, phần lớn các trục đường, cầu cống hiện hữu không có khả năng mở rộng, tình trạng kẹt xe diễn ra thường xuyên. Trong khi đó, khu vực phía Đông TP.HCM do được quy hoạch sau nên có hướng mở thông thoáng cùng lợi thế địa lý ở gần sông và là cửa ngõ kết nối các tỉnh miền Đông Nam Bộ.

“Cứ sau mỗi lần công bố có quy hoạch hạ tầng hoặc có dự án hạ tầng giao thông kết nối, giá bất động sản nhiều khu vực tại TP.HCM lại có một nhịp tăng lên”, ông Tiến nói và cho biết, trong thời gian tới, việc phát triển hạ tầng giao thông hay quy hoạch thành phố sáng tạo đều dồn về phía Đông nên giá bất động sản khu vực này sẽ tăng mạnh hơn các khu vực khác.

Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, giá đất xung quanh các công trình cầu đường hay dự án đô thị nơi có quy hoạch hạ tầng giao thông thường biến động rất mạnh, bởi khi Nhà nước công bố quy hoạch đất đai, giá đất trong khu được quy hoạch và vùng phụ cận đều tăng từ 8-10%, còn khi Nhà nước rót vốn vào các công trình hạ tầng hoặc các nhà đầu tư khác phát triển dự án đô thị thì mức tăng lên đến 45-50%.

Giá đất dọc đại lộ Phạm Văn Đồng tăng chóng mặt những năm qua. Ảnh: Lê Toàn

Cơ hội mở rộng quỹ đất, “đón lõng” hạ tầng

Cuối tuần qua, Quốc hội đã thông qua chủ trương đầu tư nhiều công trình hạ tầng giao thông trọng điểm trên cả nước, trong đó có tuyến đường Vành đai 3 vùng TP.HCM. Dự án có chiều dài hơn 76 km đi qua 4 địa phương gồm TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương và Long An, chia thành 8 dự án thành phần theo hình thức đầu tư công, tổng mức đầu tư sơ bộ của dự án là 75.378 tỷ đồng. Theo kế hoạch, công tác chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án bắt đầu từ năm 2022, cơ bản hoàn thành trong năm 2025 và đưa vào khai thác từ năm 2026.

Theo phân tích của giới kinh doanh địa ốc, khi đường Vành đai 3 khởi công, kết hợp với một loạt công trình hạ tầng giao thông đã, đang và sẽ đầu tư khác như tuyến đường Vành đai 2 TP.HCM, cao tốc TP.HCM - Dầu Giây - Phan Thiết, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, sân bay Long Thành… sẽ tạo thành một mạng lưới kết nối hạ tầng liên vùng, góp phần quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế các địa phương nơi các tuyến đường đi qua nói chung, thị trường bất động sản những địa phương này nói riêng.

Ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản TechCom Real cho rằng, trong bối cảnh quỹ đất tại các khu vực trung tâm TP.HCM ngày càng cạn kiệt, giá bất động sản không ngừng tăng cao, việc mở ra các tuyến đường kết nối liên vùng sẽ mang lại cơ hội lớn cho các nhà phát triển bất động sản mở rộng quỹ đất.

“Hạ tầng đã tạo lực đỡ cho quá trình hình thành những khu đô thị vệ tinh, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển hơn, sản phẩm phong phú hơn và giá trị bất động sản cũng tăng lên theo sự kết nối đồng bộ, thông thoáng của hệ thống hạ tầng giao thông kết nối”, ông Lộc nói và cho rằng, dù thời gian qua, các vùng đô thị vệ tinh TP.HCM đã có sự phát triển, nhưng so với nhu cầu thực tế vẫn chưa đủ. Do đó, với sự tăng trưởng liên tục của hệ thống cao tốc, sân bay, cầu đường, giá đất dọc theo các tuyến hạ tầng này sẽ “hưởng lợi kép” nhờ giao thông thuận tiện, kinh tế giao thương phát triển, kéo theo các dự án khu đô thị, trung tâm thương mại, khu nghỉ dưỡng… cũng mọc lên nhiều hơn, góp phần giải quyết nhu cầu việc làm cũng như nhà ở ngày một tăng cao của người dân…

Còn ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty DKRA Vietnam đánh giá, thị trường bất động sản TP.HCM trong năm 2022 cũng như những năm tới sẽ có nhiều biến động, đặc biệt là giá nhà đất được hưởng lợi theo sự phát triển của hệ thống hạ tầng giao thông.

“Năm 2022 là năm bản lề, chứng kiến hàng loạt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm được đẩy nhanh tiến độ khi Chính phủ quyết tâm đẩy mạnh giải ngân đầu tư công”, ông Lâm nói và cho biết thêm, cứ 1 đồng đầu tư công sẽ kích thích đầu tư xã hội từ 8-10 đồng, nếu giải ngân đầu tư công hàng chục nghìn tỷ đồng sẽ kích thích thị trường ở quy mô hàng trăm nghìn tỷ đồng, đây sẽ là “cú huých” cực lớn cho giá bất động sản tiếp tục bứt phá.

Riêng với quy hoạch sân bay, ông Lâm cho biết, hiện có 5 sân bay được phê duyệt quy hoạch đến năm 2030 với tổng vốn đầu tư lên đến 126.159 tỷ đồng, trong đó trọng điểm là sân bay quốc tế Long Thành (Đồng Nai) được thúc tiến độ ngay từ năm 2022.

“Kể từ khi quy hoạch các sân bay được công bố, các nguồn lực bắt đầu đổ về địa phương có hạ tầng mới, giá đất cũng theo đà đi lên. Sự mở rộng của vận tải hàng không cũng góp phần quan trọng giúp thị trường bất động sản nơi đặt dự án bùng nổ”, ông Lâm nói.

Tăng Triển