Nhờ đâu Văn Phú Invest có được quỹ đất gần 100ha, nhiều vị trí đắc địa?

Lô đất 129 Đinh Tiên Hoàng hiện đang làm trụ sở của Văn Phú Bắc Ái - công ty con của VPI. Ảnh: Hồng Quân

Văn Phú Invest đang hoàn tất các thủ tục để chuyển sàn niêm yết sang HOSE trong tháng 6/2018. Mới đây, giới thạo tin cho biết, các quỹ đầu tư như Dragon Capital, Vietnam Holdings …. đã mua vào VPI và đang nắm giữ khoảng 10% vốn của công ty này.

Gia đình “Tô Như” nắm giữ hơn 60% vốn

Tiền thân là chi nhánh tại Hà Nội của Công ty Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh nhà Quảng Ninh do Nhà nước làm chủ sở hữu, được thành lập vào năm 2003, hoạt động độc lập trong các lĩnh vực tư vấn đầu tư, kinh doanh, xây dựng và phát triển bất động sản, từ năm 2008, Văn Phú - Invest chuyển đổi mô hình hoạt động sang công ty cổ phần và đổi tên thành CTCP Đầu tư Văn Phú Invest (mã VPI) với 100% vốn tư nhân, có vốn điều 45,8 tỷ đồng.

Sau 15 năm hình thành và phát triển, trong đó có 10 năm chuyển đổi mô hình hoạt động, Văn Phú - Invest hiện có vốn điều lệ 1.600 tỷ đồng, trong đó đến cuối quý I/2018 nhóm gia đình Chủ tịch Hội đồng quản trị Tô Như Toàn nắm giữ hơn 60% vốn điều lệ.

Nguồn: Báo cáo tài chính và báo cáo thường niên

Văn Phú - Invest và các công ty thành viên hoạt động chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, đóng góp vào doanh thu của Văn Phú - Invest còn có hoạt động xây dựng và cung cấp dịch vụ, nhưng với đóng góp rất nhỏ.

Bản cáo bạch giới thiệu Văn Phú – Invest cho biết, hoạt động xây dựng của công ty chủ yếu là xây dựng hạ tầng các dự án BOT, BT mà VPI là nhà đầu tư, công tác quản lý hoạt động, xây lắp được thực hiện bởi các công ty con là doanh nghiệp dự án.

Lấn sân vào xây dựng cơ bản

Năm 2011, Văn Phú - Invest chính thức đặt chân vào lĩnh vực đầu tư xây dựng cơ bản theo phương thức BT (Xây dựng - Chuyển giao), đổi đất lấy hạ tầng khi Văn Phú - Invest ký hợp đồng BT thực hiện dự án xây dựng trường Đại học Kỹ thuật Hậu cần Công an Nhân dân – Bộ Công An. Dự án này mang về cho Văn Phú - Invest quỹ đất 1,7ha tại Cầu Giấy, Hà Nội.

Năm 2015, Văn Phú - Invest ký hợp đồng BT thực hiện dự án đầu tư xây dựng trụ sở mới Trường Đại học Y tế Công cộng – Bộ Y tế, đổi lại quỹ đất 138B Giảng Võ, Q. Ba Đình, Hà Nội có diện tích 9.031m2.

Năm 2016, công ty ký hợp đồng BT thực hiện dự án Đầu tư xây dựng đoạn tuyến kết nối từ đường Phạm Văn Đồng đến nút giao thông Gò Dưa, Quốc lộ 1, Q. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh. Đây được xem là dự BT đầu tiên của Văn Phú Invest tại TP. Hồ Chí Minh. Quỹ đất có được sau khi hoàn tất dự án nhiều lô đất sạch lớn nằm rải rác ở quận trung tâm TP. Hồ Chí Minh.

Lô đất 132 Đào Duy Từ, Quận 10 diện tích 10.618m2, nằm ngay góc ngã tư, tiếp giáp mặt tiền Ngô Quyền được UBND TP.HCM dùng để thanh toán cho VPI. Ảnh: Hồng Quân

Năm 2017, Văn Phú - Invest được phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi và ký thỏa thuận đầu tư dự án đầu tư xây dựng các tuyến đường giao thông đấu nối hạ tầng các khu đô thị, dân cư thuộc quận Hà Đông (Hà Nội) theo hình thức BT làm cơ sở cho việc ký hợp đồng BT và thực hiện dự án.

Hiện có 3 dự án BT đang được Văn Phú - Invest triển khai gồm: dự án tuyến đường giao thông đấu nối hạ tầng các khu đô thị, dân cư quận Hà Đông có tổng chiều dài 6,2km với tổng mức đầu tư gần 1.961 tỷ đồng; kết nối từ đường Phạm Văn Đồng và nút giao thông Gò Dưa, Q. Thủ Đức có chiều dài 2,75km, tổng mức đầu tư hơn 2.527 tỷ đồng; nâng cấp và mở rộng tuyến đường 70 đoạn Văn Điển – Hà Đông có chiều dài 15km với tổng mức đầu tư 3.069,6 tỷ đồng.

Nguồn: Báo cáo tài chính hợp nhất, Nghị quyết của công ty.

BT và M&A - “Đòn bẩy” cho kinh doanh bất động sản

Theo giới thiệu, Văn Phú - Invest đang có gần 20 dự án bất động sản lớn nhỏ trên quỹ đất gần 80ha, chưa bao gồm dự án khu đô thị Hữu Hòa (huyện Thanh Trì, Hà Nội) có diện tích 15,6ha, sẽ được triển khai đến năm 2023 và các dự án rải rác tại Thanh Hóa, Khu Thảo Điền ở Quận 2, TP. Hồ Chí Minh.

Quỹ đất của VPI chủ yếu được hình thành từ đổi đất lấy hạ tầng (BT), đất có sẵn của các doanh nghiệp nhà nước VPI tham gia đầu tư cổ phần thông qua IPO hay M&A dự án dưới dạng hợp tác đầu tư với các doanh nghiệp có gốc là doanh nghiệp nhà nước.

Chỉ riêng 3 dự án BT đang triển khai đã mang lại cho Văn Phú - Invest hàng chục ha đất sạch, giá rẻ để triển khai dự án tại quận Hà Đông và các quận tại TP. Hồ Chí Minh.

Lô đất 129 Đinh Tiên Hoàng với mặt tiền trả dài, nằm ngay trung tâm quận Bình Thạnh, cạnh chợ Bà Chiểu, tiếp giáp Cao ốc văn phòng Cienco 6. Ảnh: Hồng Quân

Điển hình như lô đất 129 Đinh Tiên Hoàng, Quận Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh có diện tích 7.200m2. Đây là lô đất nằm tại vị trí ngã ba Đinh Tiên Hoàng – Vũ Tùng, ngay tại trung tâm của Q. Bình Thạnh. Giá giao dịch hiện tại của thị trường khoảng 180 triệu đồng – 230 triệu đồng/m2, ước tính lô đất có giá trị khoảng 1.200 tỷ đồng.

Lô đất 2 mặt tiền trải dài trên đường Đào Duy Từ và Ngô Quyền sẽ được VPI chuyển nhượng cho Joming với giá khoảng 35 triệu đồng/m2

Hay lô đất 132 Đào Duy Từ, Quận 10 diện tích 10.618m2, nằm ngay góc ngã tư, tiếp giáp 2 mặt tiền đường Đào Duy Từ và Ngô Quyền, cạnh sân vận động Thống Nhất. Giá thị trường đất ở tại khu vực này khoảng 190 triệu đồng – 240 triệu đồng/m2, ước tính lô đất có giá trị hơn 2.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, thuyết minh báo cáo tài chính cho biết, VPI sẽ chuyển nhượng lô đất này cho Công ty TNHH Joming với giá 370 tỷ đồng, tương đương khoảng 35 triệu đồng/m2 – chưa bằng một nửa giá đất trong hẻm/ngõ ở quận 10, TP. Hồ Chí Minh.

Ngoài 2 lô đất có giá trị lớn nói trên, các dự án BT tại TP. Hồ Chí Minh mang lại cho Văn Phú - Invest lô đất 582 Kinh Dương Vương, P. An Lạc, Q. Bình Tân có diện tích 11.463m2, từng được rao bán trên thị trường với giá 350 tỷ đồng; lô 234 Lý Tự Trọng, Quận 1 có diện tích 642m2 có giá trị ước tính khoảng 245 tỷ đồng.

Năm 2015, phiên đấu giá bán cổ phần lần đầu ra công chúng (IPO) của Công ty TNHH MTV In và Văn hóa phẩm thành công với hơn 3,3 triệu cổ phiếu, tương đương 46,8% vốn điều lệ của công ty đã được mua hết với giá mua bình quân 10.000 đồng/cổ phần. Đây chính là thương vụ VPI đầu tư 46,8% Công ty In và Văn hóa phẩm với giá 33,7 tỷ đồng. Việc đầu tư vào 46,8% công ty In và Văn hóa phẩm đã giúp cho VPI có quỹ đất tại 83 Hoàng Nam, Q. Đống Đa, Hà Nội với diện tích 6.881m2 để phát triển dự án theo hình thức hợp tác đầu tư.

Nguồn: Số liệu báo cáo tài chính

Hoạt động xây dựng trường, đường hay đầu tư vào Công ty In và Văn hóa phẩm chỉ là hoạt động phụ nhằm mang lại quỹ đất sạch lớn, giá rẻ cho VPI kinh doanh bất động sản. Cơ chế đầu tư hạ tầng theo hình thức BT có thể sẽ thay đổi và việc định giá đầy đủ hơn các doanh nghiệp nhà nước có thể sẽ gây khó cho VPI gia tăng quỹ đất trong tương lai. Dù vậy, quỹ đất hiện có của VPI đủ đảm bảo cho công ty phát triển dự án đến năm 2023.

HỒNG QUÂN