Nhức nhối quỹ bảo trì chung cư: Bộ Xây dựng 'hiến kế'

Ngày 24/4, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội tổ chức phiên giải trình việc quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, qua tổng hợp số liệu của 40 địa phương, đến thời điểm ngày 31/3, có 11 tỉnh thành còn 458 vụ tranh chấp, khiếu nại liên quan tới công tác quản lý, vận hành nhà chung cư.

Liên quan đến kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, Hà Nội có 39 tòa, còn tại TPHCM là 15 tòa có tranh chấp.

Nguyên nhân theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà là một số chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính thực hiện dự án, chỉ chú trọng thu lợi nhuận từ bán căn hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau khi bán. Các chủ đầu tư không mở tài khoản riêng để quản lý kinh phí bảo trì, mà sử dụng khoản tiền này phục vụ mục đích kinh doanh. Có chủ đầu tư chấp nhận nộp phạt để trì hoãn, kéo dài thời gian bàn giao kinh phí bảo trì.

Để giải quyết tình trạng này, Bộ Xây dựng đã kiến nghị Ủy ban Pháp luật của Quốc hội hoàn thiện chính sách, pháp luật có liên quan phí bảo trì chung cư.

Xung quanh vấn đề quản lý phí bảo trì chung cư vẫn còn nhiều bất cập.

Đại diện Bộ Xây dựng cũng đề nghị các bộ, ngành, UBND các tỉnh, thành phố phối hợp với Bộ Công an tổ chức điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm các chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư, đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư trái quy định pháp luật.

Ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đề xuất 3 phương án liên quan phí bảo trì chung cư.

Phương án 1 là giữ nguyên mức phí 2% giá trị căn hộ mà người mua nhà phải nộp ngay khi mua nhà như hiện nay và có biện pháp quản lý, sử dụng hiệu quả.

Phương án 2 là bỏ việc đóng 2% phí bảo trì, khi nào chung cư phát sinh hư hỏng sẽ thu tiền để sửa chữa.

Phương án 3 là không thu ngay 2% phí bảo trì một lần khi khách hàng mua nhà, mà sau 5 năm chung cư đi vào hoạt động mới bắt đầu thu. Lý do là trong 5 năm đầu chung cư còn hạn bảo hành của chủ đầu tư nên chưa sử dụng kinh phí này.

"Đề xuất của Bộ Xây dựng nghiêng về phương án 3 vì việc thu kinh phí bảo trì theo cách này là hợp lý nhất" - ông Ninh cho hay.

Cũng liên quan đến quỹ bảo trì chung cư, đại biểu Ngô Trung Thành (Ðắk Lắk) băn khoăn trước tình trạng tranh chấp phức tạp, kéo dài, tiềm ẩn nhiều điểm nóng về vấn đề an ninh trật tự, nhiều nơi người dân còn căng băng rôn khẩu hiệu. Ðặc biệt các tranh chấp thường xảy ra ở những nơi có quỹ bảo trì lớn, thậm chí có nơi lên đến 160 tỷ đồng.

Đại biểu Thành đặt câu hỏi: “Chung cư Carina tại TP.HCM vừa qua cháy có việc chủ đầu tư còn nợ 20 tỷ đồng quỹ bảo trì, chưa bàn giao cho Ban quản trị. Vậy số tiền nợ đó có ảnh hướng tới việc đảm bảo an toàn phòng cháy hay không? Trách nhiệm của chủ đầu tư về khoản nợ này thế nào?”.

Giải trình, Bộ trưởng Hà cho rằng, mức thu 2% ở một số chung cư không hề nhỏ, và tranh chấp quỹ bảo trì thường xảy ra ở những nơi có số thu lớn. Do vậy, phải kiểm soát chặt chẽ để chống lạm dụng tiêu cực. Trong các quy định pháp luật đã nói rất rõ ràng, vấn đề là tổ chức thực hiện như thế nào. Với việc phòng cháy chữa cháy, theo ông Hà, ở những nơi trong thời hạn bảo hành 5 năm thì không sao, còn sau 5 năm mà không có quỹ bảo trì thì sẽ “có vấn đề”.

Liên quan đến vấn đề này, trao đổi bên lề với báo Tuổi trẻ, ông Trần Trọng Tuấn, giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, đơn vị đã có đề xuất cụ thể. Theo đó, “Sở Xây dựng TP.HCM đề xuất mô hình thu hộ và giữ hộ: có một bên thứ ba như ngân hàng hoặc doanh nghiệp đứng ra thu và giữ phần kinh phí bảo trì chung cư. Người mua nhà muốn hoàn tất hợp đồng, làm giấy chủ quyền nhà thì nộp kinh phí này vô tài khoản do các tổ chức trên chỉ định cho từng chung cư.

Khi chung cư đi vào hoạt động, ban quản trị muốn chi như thế nào phải đúng quy định, đúng thủ tục thì tổ chức trên mới giải ngân. Cách quản lý và giải ngân như Kho bạc Nhà nước giải ngân tiền ngân sách, chứ không phải các thành viên ban quản trị muốn rút tiền lúc nào cũng được".

Còn ông Lê Hoàng Châu, đại diện Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đề xuất thêm phương án mới là chia số tiền 2% phí bảo trì chung cư thành 60 phần để các chủ hộ nộp dần trong 60 tháng sau khi nhận nhà, tránh áp lực kinh tế dồn vào một lúc.

Về việc sử dụng kinh phí bảo trì, ông Châu đề xuất chỉ nên sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung như hệ thống kết cấu chịu lực của tòa nhà, bảo trì tường bao, hành lang, cầu thang bộ, lối thoát hiểm.

Những hạng mục khác như hệ thống thoát nước, phòng cháy chữa cháy, nhà sinh hoạt cộng đồng, cấp điện, bơm nước... phải sử dụng kinh phí quản lý, vận hành chung cư để sửa chữa, duy tu. Với tường ngăn giữa hai căn hộ thì các chủ nhà phải tự bỏ tiền duy tu, bảo trì.

Đình Văn