Quy định cụ thể đối với người sử dụng đất trong vùng quy hoạch

Luật sư Nguyễn Hữu Giang, Đoàn Luật sư tỉnh Thanh Hóa: Quy định cụ thể để tránh tình trạng quy hoạch làm hạn chế QSDĐ của người dân

Điều 36, dự thảo Luật đã bổ sung quyền đối với trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm theo hướng người được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được quyền thế chấp, bán, cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.

Điều 50 dự thảo Luật đã quy định khi thực hiện quyền này phải đảm bảo các tiêu chí sau: (1) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật; (2) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận, trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra; (3) Ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.

Theo tôi, đây là quy định mới cần được cân nhắc, xem xét kỹ, đánh giá tác động của việc cho phép chuyển nhượng, thế chấp quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm trên các khía cạnh kinh tế, xã hội, hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, việc thẩm định, quản lý và xử lý tài sản thế chấp của các tổ chức tín dụng. Việc cho phép chuyển nhượng, thế chấp quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm cũng có thể dẫn đến khó khăn cho cơ quan quản lý Nhà nước trong việc bảo đảm thực hiện thu đầy đủ khoản tiền thuê đất hàng năm, nhất là trong trường hợp bên thế chấp mất khả năng thanh toán.

Khi bên thế chấp không thanh toán được phải khởi kiện, có bản án, thi hành án, gây khó khăn cho việc thi hành bản án; có trường hợp thực tế bên thế chấp tài sản trên đất nhưng khi thi hành bản án phát sinh thêm các tài sản theo giai đoạn hoặc phát sinh trong quá trình thi hành án, gây thiệt hại cho người mua tài sản trúng đấu giá trong việc cấp quyền đăng ký tài sản và thuê lại đất với Nhà nước.

Ngoài ra, nếu quy định như vậy sẽ thiếu công bằng giữa các trường hợp thuê đất trả tiền một lần và thuê đất trả tiền hàng năm. Nhà đầu tư có thể lợi dụng chính sách này để vay vốn ngân hàng nhưng không có khả năng trả nợ, dẫn đến mất an toàn hệ thống tín dụng; lợi dụng để chuyển nhượng mà không có đầu tư.

Về quy hoạch, kế hoạch SDĐ, Chương V, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có những quy định đổi mới để nâng cao chất lượng của quy hoạch, kế hoạch SDĐ bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ.

Song vấn đề quy hoạch, kế hoạch SDĐ, cần bổ sung điều khoản khẳng định việc quy hoạch, kế hoạch SDĐ không làm ảnh hưởng đến quyền công dân đối với đất đai. Đối với quy hoạch định hướng, tầm nhìn SDĐ cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện từ 10 năm trở lên phải có quy định cụ thể đối với người SDĐ trong vùng đã có quy hoạch, kế hoạch. Đặc biệt là đã có quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch SDĐ cấp huyện; tránh tình trạng quy hoạch làm hạn chế quyền SDĐ của người dân bất hợp lý. Hiện nay có tình trạng quy hoạch tầm nhìn đến 30 – 50 năm và người dân bị hạn chế, thiệt hại rất nhiều do bị tác động ảnh hưởng bởi quy hoạch.

Do quy hoạch, kế hoạch SDĐ là một trong những phương thức để quản lý Nhà nước (là căn cứ để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ và thu hồi đất) nên ảnh hưởng trực tiếp đến việc SDĐ của người dân nói chung và người SDĐ nói riêng. Tôi cho rằng cần thể hiện trong dự thảo Luật sửa đổi nguyên tắc công khai, minh bạch trong quy hoạch, kế hoạch SDĐ và giao đất, cho thuê đất, đấu giá QSDĐ, thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, kết quả xử lý vi phạm về đất đai để người dân giám sát thông qua việc bày tỏ ý kiến trực tiếp hoặc thông qua các cơ quan đại diện như Quốc hội, HĐND, Ủy ban MTTQ các cấp và các tổ chức đoàn thể Nhân dân.

Ông Nguyễn Văn Nhân, Giám đốc HTX dịch vụ nông nghiệp Xuân Tân, xã Trường Xuân (Thọ Xuân): Tăng thời hạn cho thuê đất đối với các HTX sản xuất nông nghiệp

Đối với các HTX dịch vụ nông nghiệp, việc cần thiết hiện nay đó là tạo điều kiện về quỹ đất cho các HTX dịch vụ nông nghiệp thuê, mượn để làm văn phòng, trụ sở; làm nhà kho, nhà xưởng, sân phơi sản phẩm nông nghiệp; đồng thời cần có quỹ đất để phục vụ cơ giới hóa, thực hiện mạ khay, máy cấy, đáp ứng nhu cầu của bà con nông dân trong sản xuất nông nghiệp.

Hiện nay, HTX dịch vụ nông nghiệp Xuân Tân đang sử dụng diện tích đất làm dự án nhà màng, nhà lưới, làm rau màu VietGAP nhưng chưa được cấp quyền sử dụng đất có thời hạn, do đó HTX chưa yên tâm đầu tư hạ tầng để sản xuất. Diện tích làm mạ khay của HTX là 0,5 ha tại khu vực Trạm trộm xã Trường Xuân. Diện tích này đã sản xuất được 5 năm. Tuy nhiên, đến nay địa phương dự kiến quy hoạch đất ở tại khu vực này, HTX lại càng khó khăn hơn khi tìm kiếm đất sản xuất mạ khay.

Vì vậy, đề nghị cấp có thẩm quyền quan tâm tạo điều kiện về mặt bằng đất nông nghiệp để HTX ổn định đầu tư sản xuất phục vụ bà con nông dân được tốt hơn. Các quy định của pháp luật cần điều chỉnh theo hướng quan tâm hơn đối với các HTX sản xuất nông nghiệp. Trong đó, cần tăng thời hạn cho thuê đất đối với các HTX, tạo điều kiện cho các HTX yên tâm đầu tư sản xuất kinh doanh. Các thủ tục cấp đất, cho thuê đất, mượn đất phải đơn giản, dễ hiểu để các HTX là những người nông dân tiếp cận dễ dàng, nhanh và thuận lợi hơn.

Việt Hương (ghi)