Quy định vừa ban hành về tách, hợp thửa đất của tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu có gì mới?

Căn cứ vào các quy định của pháp luật và đề nghị từ Sở Tài nguyên và Môi trường, ngày 19/09/2023 vừa qua, UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã ban hành Quyết định số 44/2023/QĐ-UBND quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn.

Theo quyết định này, thửa đất được phép tách thửa, hợp thửa phải đáp ứng các điều kiện chung như: Đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Không ít người dân và doanh nghiệp đã gặp nhiều khó khăn vì những quy định trong việc tách, hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Ảnh minh họa.

Quyết định cũng nêu rõ diện tích đất tối thiểu và kích thước các thửa đất sau khi tách thửa. Trong đó, đối với đất ở thuộc các khu vực phường, thị trấn và huyện Côn Đảo thì diện tích từ 60m2 trở lên, có cạnh tiếp giáp với đường giao thông do Nhà nước quản lý và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5 mét. Tại địa bàn các xã còn lại thì diện tích phải từ 80m2 trở lên và có cạnh tiếp giáp với đường giao thông do Nhà nước quản lý và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5 mét.

Đối với đất thương mại dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thì diện tích từ 100m2 trở lên và có cạnh tiếp giáp với đường giao thông do Nhà nước quản lý và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5 mét.

Đối với đất nông nghiệp là đất trồng lúa thuộc khu vực quy hoạch đất nông nghiệp thì diện tích tối thiểu của các thửa đất sau khi tách thửa tại địa bàn các phường, thị trấn thuộc các huyện. thị xã, thành phố và huyện Côn Đảo là 500m2, tại địa bàn các xã còn lại là 1.000m2.

Đối với đất nông nghiệp thuộc khu vực quy hoạch đất nông nghiệp (trừ đất lúa), quy hoạch đất ở, đất thương mại dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thì các thửa đất sau khi tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu như đất trồng lúa thuộc khu vực quy hoạch đất nông nghiệp (nêu trên) và phải có ít nhất một cạnh kích thước từ 5 mét trở lên tiếp giáp với đường giao thông do Nhà nước quản lý.

Ngoài ra, đối với những khu vực có đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng riêng thì diện tích tối thiểu được thực hiện tách thửa theo Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng và hồ sơ đồ án kèm theo đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Một phần Quyết định số 44/2023/QĐ-UBND quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn vừa được UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ban hành.

Điều kiện thực hiện tách thửa đối với hộ gia đình, cá nhân thì việc chia tách thửa đất để hình thành thửa đất mới phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định tại Điều 171 Luật Đất đai năm 2013; Diện tích của các thửa đất sau khi tách thửa phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu đã được quy định đối với đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp đã nêu trên.

Đồng thời, việc tách thửa được thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 thì áp dụng quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2.000 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2.000 thì áp dụng quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/5.000 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/5.000 thì áp dụng quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/10.000 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Riêng đất nông nghiệp thuộc quy hoạch sử dụng đất là đất nông nghiệp không áp dụng các quy hoạch xây dựng trên khi giải quyết thủ tục tách thửa.

Đối với tổ chức có nhu cầu tách thửa thì việc thực hiện tách thửa theo dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Hạ tầng kỹ thuật phải được nghiệm thu, đủ điều kiện đưa vào sử dụng theo quy định trước khi thực hiện thủ tục tách thửa.

Việc hợp thửa phải đáp ứng điều kiện cùng loại đất. Trường hợp tách một phần diện tích của một hay nhiều thửa đất để hình thành một hay nhiều thửa đất mới thì các thửa đất mới phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu quy định đối với đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp đã nêu trên. Việc giải quyết tách thửa, hợp thửa trong trường hợp này phải được thực hiện đồng thời và cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất mới.

Cũng theo Quyết định này các trường hợp không được tách thửa, hợp thửa đất bao gồm: Những trường hợp không đảm bảo các quy định đã nêu trên; Các thửa đất đã có quyết định thu hồi đất, thông báo thu hồi đất của cơ quan cấp có thẩm quyền; Thửa đất đang có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai và đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết; Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đang bị các cơ quan có thẩm quyền kê biên để thực hiện quyết định, bản án có hiệu lực của Tòa án; Việc phân chia tài sản ly hôn, tranh chấp mà không đảm bảo điều kiện tách thửa theo quy định tại quyết định này.

Để Quyết định 44 sớm đi vào thực tiễn, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu giao Chủ tịch UBND các huyện, thị xã, thành phố; Chủ tịch UBND các xã, phường và thị trấn chịu trách nhiệm quản lý việc sử dụng đất theo đúng mục đích ghi trên Giấy chứng nhận sau khi tách thửa.

Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm đôn đốc, kiểm tra, hướng dẫn việc thực hiện Quyết định này. Trong quá trình thực hiện, nếu có phát sinh vướng mắc thì tổ chức, cá nhân có trách nhiệm phản ánh về Sở Tài nguyên và Môi trường để hướng dẫn, tổng hợp, báo cáo UBND tỉnh xem xét, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.

UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũng giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với UBND các huyện, thị xã, thành phố hướng dẫn việc hình thành đường giao thông trước khi thực hiện thủ tục tách thửa.

Quyết định số 44 có hiệu lực từ ngày 2/10/2023 và thay thế Quyết định số 15 ngày 20/9/2021. Các trường hợp hồ sơ tách, hợp thửa đất đã được tiếp nhận hợp lệ trước ngày Quyết định số 44 có hiệu lực thi hành thì thực hiện theo Quyết định số 15.

Trước đó, để khắc phục tình trạng phân lô, bán nền không đúng quy định pháp luật diễn biến phức tạp trên địa bàn, tháng 7/2019 tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã ban hành Quyết định số 18 thay thế Quyết định số 23 quy định cụ thể hơn trong việc phân lô, tách thửa đối với hộ cá nhân, tổ chức có nhu cầu và có nhiều văn bản hướng dẫn thực hiện quyết định này.

Tuy nhiên, sau khi Quyết định số 18 có hiệu lực thì đã bộc lộ rõ nhiều bất cập và gây khó cho người dân cũng như hệ thống thực thi công vụ. Và những nội dung chưa phù hợp với quy định pháp luật liên quan đến Quyết định số 18 của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã được nêu rõ tại Kết luận kiểm tra số 47 của Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Cục kiểm tra VBQPPL) - Bộ Tư pháp.

Nhằm khắc phục những bất cập, ngày 20/9/2021, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã ban hành Quyết định số 15 quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh (viết tắt là Quyết định 15).

Quyết định này có hiệu lực kể từ ngày 1/10/2021 và thay thế Quyết định số 18 ngày 22/7/2019 của UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu quy định về tách thửa đất trên địa bàn tỉnh này.

Quyết định 15 đã sửa đổi, bổ sung một số quy định phù hợp với tình hình thực tế và theo kiến nghị của các sở, ngành và UBND các huyện, thị xã, thành phố nhằm bảo đảm được việc giám sát, quản lý hạ tầng kỹ thuật đối với các dự án đầu tư phải được nghiệm thu, đủ điều kiện đưa vào sử dụng theo quy định trước khi thực hiện thủ tục tách thửa.

Quyết định này cũng bãi bỏ một số quy định chưa phù hợp, gây phát sinh thủ tục hành chính của Quyết định 18 như: bãi bỏ quy định tách thửa đối với quy mô diện tích lớn, tách thửa đất nông nghiệp với quy mô diện tích lớn…

So với quyết định cũ, về cơ bản Quyết định 15 đã bãi bỏ một số quy định không phù hợp. Tuy vậy, về điều kiện tách thửa đất ngoài đô thị, Quyết định số 15 lại quy định phải thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt; Trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì áp dụng quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 và quy chế quản lý kiến trúc (nếu có) được duyệt.

Chính những quy định có phần chồng chéo, chưa phù hợp đã bộc lộ hạn chế, gây khó khăn cho không ít hộ gia đình có nhu cầu tách thửa chính đáng và những doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản ở những địa phương chưa phải là đô thị trên địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

Thanh Tùng